【大紀元2021年11月09日訊】美東時間週二（11月9日）晚9:30，新唐人《方菲訪談》節目主持人方菲女士專訪經濟學家程曉農博士。新唐人《方菲訪談》頻道將進行首播。
10月下旬，中共宣布要在部分地區實行房地產稅的改革試點，房地產稅這隻靴子終於落地。其實2011年上海和重慶就開始了房產稅的試點。10年之後，中共終於決心實質性地推進此事，不過試點的規模和稅率等細節尚未公布。
那麼徵收房地產稅對於房價、房地產市場和地方財政收入體系會有什麼樣的深遠影響？
本期節目請程曉農博士深入解析。中共為何此時開徵房地產稅？房產稅會如何影響中產階級生活和整體經濟？
旅美學者程曉農博士曾任中國經濟體制改革研究所綜合研究室主任、副研究員，美國《當代中國研究》雜誌主編，曾與何清漣合著有《中國改革的得與失》、《中國：潰而不崩》（2017年）；並與吳國光合著《透視中國政治》（2009年）等書籍。
主持人：曉農博士您好
程曉農：您好，觀眾朋友們大家好。
中國城市居民沒有地產 為何徵地產稅？
主持人：謝謝。曉農博士先請您來談一談，官方它其實對於徵收房地產稅，一直以來是有一些顧慮的，所以其實遲遲沒有行動。那麼先請您談談這個顧慮是什麼？那麼為什麼現在突然又決定開始徵收？另外，現在的房地產稅和之前的房產稅，這個一字之差，是否意味著官方的政策也會有很大的不同呢？
程曉農：我覺得實際上政策沒有不同，但是裡面背後法律上的問題很多。所以我想先說明一下您提到的這個房地產稅和房產稅之間，一字之差，含義是很不同的。
在大多數國家，比方美國，住宅所占用的土地，還有住宅周邊的綠地、車道，都是歸房主所有的。徵收的相關稅收，都叫做房地產稅。當中分得很清楚的，比方講你徵收房地產稅的時候，房地產估值當中，地產的價值是占大頭，房屋建築本身的價值只占一小部分。
那麼這兩部分的估值在徵稅的通知上，也非常明確地列出來的。那中國的情況就不是這樣，根據中共現在這個憲法條文，中國的房主是沒有土地所有權的，那照道理說，這土地都不是公民的，你憑什麼對公民徵收他不能擁有的東西，對他徵稅。
當然在中國大家一直按國外的習慣，把買房子叫做買房地產。那習慣成自然，那就買房子算房地產，那麼徵收房產稅也就被叫做房地產稅了。
但是我剛才講了，中國城市居民其實沒有地產。因此，我在節目當中，我就不用房地產稅這個概念，我用房產稅，免得引起誤解。2013年開始，中國就一直有一個話題，就是快要徵房地產稅，有房子的人沒人不討厭這個壞消息的。
只聽樓梯響 政府8年來沒動真格
但是大家聽多了狼來了，漸漸地麻痺了。因為8年來，房產稅的事兒幾乎是年年提，年年不動。那老百姓心裡想的就是說經濟挺好的，政府不至於說就動這個房產稅這點錢的腦筋吧！
老百姓肯定是對收房產稅不樂意的，因為收了房產稅，除了要掏錢以外，一定會衝擊房價，那麼政府當然也擔心。所以說大概老百姓是希望說政府研究一番，知道房價會被衝擊，所以就會把這主意給擱下來。那看起來民眾這個瞎琢磨還是有點，好像有點譜。因為政府還真的8年來沒動真格的，就是放風而已。
中共建立政權以來，先是把私有的房產沒收，充公了。文革以後，雖然是歸還了部分城市人的私人房產，但大部分人都是住在各單位公款新建的，然後分配給他們的公房裡頭。一直到90年代後期，改革公房制度，讓住戶買下自己的住房，這樣的話，住房私有才普遍化。
那麼以後隨著房地產業的蓬勃興旺，越來越多的家庭購買了商品房，這時候住房私有才普遍化。但是中國的家庭以前是不需要交房產稅的，因為原來有一個叫做房產稅暫行條例，它的第五條第四款規定說，個人所有的非營業用房免交房產稅。
那麼這樣的話，你有一套房子，房產增值了，房產稅是免交的，那增值的部分就好像家庭財產穩定地上升。很多城市家庭的下一代，對自己將來可能繼承的財產是信心滿滿的。那麼這樣的話，房子看上去它雖然是個固定資產，但是很多人眼中變成金融資產。
很多擁有好幾套房子的人，看著那房子的漲價，看就跟看著聚寶盆似的。實際上，早在2017年，中共就已經宣布說，它把房產稅列入5年的立法規劃。
但以後就一直只聽樓梯響，不見人下來。無非就是因為地方，各地的地方政府是忙著賣地收錢，它不願意看到房產稅戳破了房地產的泡沫。去年年底的時候，房產稅的腳步有點近了。
習近平講話後 突然加快腳步
去年12月23號，《人民日報》發了個財政部部長劉坤的文章。他提到說要培育地方稅源，按照立法先行，充分授權。分步推進的原則，積極穩妥地推進房地產稅立法和改革。
今年1月4號，我在自由亞洲電台網站發表了一篇文章，標題就是「房產稅腳步漸近」。當時我提到說中共早晚會收房產稅，那麼徵收房產稅的結果，是地方政府雖然有了新的財政收入來源，但整體經濟的消費將因此而減少。
最後會導致服務業和製造業更加蕭條。結果是今年10月，習近平突然在中共《求是》雜誌上發了一篇文章。這篇文章的標題叫做「扎實推動共同富裕」。
這個文章裡提到說，要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。這話的意思就很明確了，就是中共高層已經決定要開始徵收房產稅。那這消息一傳出來，社會上還沒有反應過來，10月23號，全國人大常委會就宣布說，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，試點期為5年。
根據試點實施情況，5年以後，中國人大或許會制訂全國性的房地產稅法，並在中國大陸全面鋪開。
這樣的話，延續了多年的該不該收房產稅這個議論，在中國就銷售匿跡了，然後是各種分析、猜測紛紛出籠。因為誰都想知道到底在哪兒試點，因為這關係到誰要交房產稅的問題。稅率是多少，大家也都關心。
恆大風暴 中共選在這時開徵房產稅
接下來大夥就是上有政策，下有對策，就是琢磨著怎麼樣少交錢，不交錢。其實要在房產稅的細節公布之前，要想多了解點情況，你得先知道，中共它突然推進房產稅的目的。
為什麼中共選在這個點上要開徵房產稅？我在新唐人10月5號的節目裡頭談過這個恆大風暴對中國房地產業的多米諾骨牌效應。那恆大風暴的衝擊是刺破了中國的房地產泡沫，同時也給中共帶來了一個開始徵收房產稅的機會。
中共之所以8年來不敢開徵房產稅，就是怕衝擊房地產市場。因為房地產業已經成了中國經濟的支柱了，它本身帶動的上下游產業加在一塊，相當於GDP的三分之一。
那麼這種舉足輕重的作用，地方政府的錢袋子又多半依靠這個賣地的收入。所以中央政府的經濟政績也依賴這個房地產業，那麼這樣再加上整個金融行業已經通過給房地產業的貸款，和給買房子的人的按揭貸款，和整個房地產給緊緊地綁在一塊。
這種情況下，中央政府不敢在房地產稅上面輕舉妄動。但是，這個恆大風暴很快就延燒到整個房地產業，那麼這個突如其來的衝擊，讓中共是措手不及。
那一開始，中共是希望恆大能夠調動資金，趕快把在建的項目完工，好賣了房子還債。那後來發現說恆大的資金已經不行了，所以10月下旬高層給恆大的老闆許家印下命令，要他把個人資產掏出來，然後用這些他私人的財產去啟動那些處於停工狀態的在建項目。
我看到《南方都市報》10月26號報導說，許家印掏了私人腰包以後大出血。然後恆大公司在珠江三角洲40個在建項目都從原來的停工變成復工了。
那麼預計到年底會有32個項目，會按照原定的合同交樓。那既然恆大這個房地產業最大的企業都不行了，其它企業的情況大概也好不了太多了。
房地產泡沫自己破了 能掩飾房產稅的衝擊
那麼對中共當局來講，房地產泡沫自己破了，那房地產交易就急劇萎縮，房價下跌，地方政府賣地收入大大減少。這些事兒，這些後果既擋不住，也捂不住。
我看到國家統計局10月20號發布的今年9月70個城市房價的數據，有36個城市的新房房價下跌。
那麼8月份新房房價下跌的城市還只有20個，9月就變成36個了。同時還有52座城市的二手房房價下跌，而8月的時候只有34個城市二手房下跌。《證券日報》10月21號還有個報導，說9月份北京的二手房市場全面冰凍，成交量比去年同期下降27%，比8月下降21%。很多的開發商9月份的住宅銷售額，比去年同期要下降幅度超過20%到30%。房地產泡沫的自己破裂了，它就去除了中共過去不敢開徵房地產稅的顧慮。
因為房地產泡沫本來就是對中共的威脅，過去中共也擔心這個泡沫會破滅，但又投鼠忌器，不敢輕易開徵房產稅。否則，搞不好就捅破這個泡沫，也同樣就徵了房產稅，一定是罵聲一片。
那現在恆大風暴刺破了房地產泡沫，中共既然護不住，它也就乾脆順水推舟，趁機擺脫房地產泡沫對自己的威脅，順便推出房產稅。對中共來講，它看到的是當中宣傳上是有好處的。就這個點兒推出房產稅，宣傳上有好處。
因為推出房產稅本身會帶來對房地產業的衝擊，那麼現在是房地產泡沫同時在破裂，那麼中共推房產稅帶來的後果，和房地產泡沫破裂本身的後果就混在一塊兒了，這樣就可以減輕中共推出房地產稅這個責任。如果現在沒有房地產泡沫破裂的話，它推房產稅，那麼一切的後果老百姓都說都是你幹的，你要不推房產稅就不會這樣。那現在中共說，你看它本來就破了。
那麼中共外宣官媒已經明確表示說，這次推房產稅的主要目的是要達到不再讓中國經濟被房地產泡沫綁架這麼一個目的。那麼這一次房地產泡沫自己破裂，實際上成了中共走向這個目標的時機了，這就為什麼中共現在要開徵房產稅。
房地產稅為地方政府找到新的穩定稅源
那麼開徵房產稅還有另外一個目標，用外宣官媒的說法就是要逐步解決地方政府依賴土地財政的問題。通過房地產稅為地方政府找到新的穩定的稅源，充實地方財政，免得地方財政因為賣地收入萎縮，而陷入困境。
主持人：我還想問一下，就是您剛才提到的問題，就是房地產稅和房產稅，這兩個一字之差其實是不同的。那在中國，地是國家的，所謂國家的，然後說購房者你只擁有對房屋70年的使用權。那麼很多人就說那你徵收房地產稅，是不是有重複收稅的嫌疑？
另外，還有分析認為說，你中國這種超高的房價本身也是官商勾結的結果嘛，那你在這個基礎上讓大家去交稅，那你徵收房地產稅是不是名不正言不順。所以您如何看中共徵收房地產稅是否合理這個問題？
程曉農：就是怎麼說呢，就是中國如果仔細你去考究一下中國的這個憲法，中國人到底有沒有土地所有權，原來有的，然後被憲法裡面加一條就給剝奪了。然後剝奪了這個，中共就出來了每年能收到8萬億土地賣地收益的這個好處，所以這裡面的細節很多人不知道。其實是中國人自己經歷過的事兒，我現在從頭說起啊。
中國城市家庭沒有土地使用權
很多認為說中國城市家庭的住房是不包括公有的這個建房土地的，那麼就像主持人剛才你講的，房主只有幾十年的房產使用權。那麼按照財產權法律，這個你沒有土地使用權，你怎麼能向老百姓徵收地產稅呢？然後這裡就有一個問題，就是城市居民住宅所占用的土地，是不是屋主所有的？因為有很多房子是民國時代就有的，並不是共產黨以後才蓋的。
那那些房子怎麼算呢？你在中華民國時代，這些很明確，就屋主的房地產是既包括房地產契約上的土地，也包括房產，這是幾千年中國律法的一貫傳統，從大清到中華民國都一樣。
共產黨建立政權了，它這政權是共產得來的。包括兩個：一個是搶奪農村土地所有者的耕地，送給農民；另外一個就是在城市裡強迫實行公私合營，把企業所有的建築和土地都沒收了，那麼也把私人房主的房子土地沒收。
所以中共關於土地歸屬權的這個相關法律，從它建立政權一直到老毛死，都是一筆糊塗帳，而且是隨著政治需要而變，它就不講法。
地產所有權 中共建政初期就是一本糊塗帳
我現在給大家介紹一下，中共的第一部憲法是1954年公布，一直到1981年，城市裡的土地到底算誰的沒有明文規定。1954年的憲法涉及到土地所有權條文是這樣寫的，礦藏、水流由法律規定為國家的森林、荒地和其它資源，都屬於全民所有。那麼國家依照法律保護農民的土地所有權，和其它生產資料所有權。
這講的是什麼？講的是說：土改以後地主的土地被奪走了，分給農民了。中共說我的憲法保護農民，土改以後的得到別人的土地。但是呢54年的時候，中國城市的公司合營還沒開始呢，那時候工廠是私有的、住房也都是私有的，沒有公有住房。所以城市土地的所有權在1954年憲法裡就是稀裡糊塗的。貌似呢好像還是歸房主所有。
然後到了公私合營再經過文革，城市乾脆就不承認私人房產的所有權了，就你房子都不算你的了。那老毛死了，老毛的政治遺產是保留下來了，文革以後雖然是歸還了城市裡一部分私人房產主的，一部分房產，還有一部分依然是被充公了。所以呢這個時候城市裡的土地，到底是，就房子底下的土地，到底是國有的還是私有的，中共仍然沒辦法明文規定。你要規定私有，那人說那我那房子都被你充公了，地你怎麼私有啊。
所以1978年3月5日，中國有通過一個憲法修改案，這個憲法現在說的是，就78年3月5號的說法是礦藏、水流、國有的森林荒地和其它海陸資源都屬於全民所有。國家可以依照法律規定的條件，對土地實行徵購、徵用或者收歸國有。它沒說城市房產下面的土地到底是誰的，它也沒說城市的所有的土地都是政府的。
八十年代開始，廣東首先開始吸引香港的企業家，那麼這些企業家按照香港的習慣和法律，到內地來投資設廠的時候，他首先需要買地皮蓋廠房。但這個做法在北京的中央遭到了抵制，為什麼呢？以陳雲為代表的一派堅持要，所謂的社會主義全盤公有制，不允許廣東把城市土地賣給港商。
但是你查一查憲法，發現說1954年1978年憲法沒說那城市土地是公有的。既然不是公有的，它怎麼不能賣呢？但它也沒說是私用的，這到底賣的時候，它到底地是誰的不知道。全中國城市土地都不知道地主是誰。
82年憲法裡加一句話 所有城市土地私有權沒收了
那麼這時候呢，全國人大常委會為了滿足陳雲他們的立場，也兼顧到鄧小平支持的改革開放，所以1982年12月4號通過了憲法裡加了一句話。這句話很了得，叫做第十條，城市的土地屬於國家所有，就這麼11個字，後面還有一句，農村和城市、郊區的土地除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有。
宅基地和自留地、自留山也屬集體所有，國家為了公共的利益的需要，可依照法律規定對土地實行徵收或者徵用，或者給予補償。任何組織或者個人不得侵占買賣，或者以其它形式非法轉讓土地。土地的使用權可以按照法律的規定轉讓。
那麼新增加的這條呢，就第十條這突然的就，莫名其妙沒有任何理由、不加任何說明，就把全中國所有城市居民，歷史上和房產相關的土地私有權，給全部沒收了。同時為了滿足港商建廠的需要，規定說他們可以有土地使用權，當時城市居民沒有土地使用權，港商有。所以講到這裡我實際上是把這個城市土地使用權的來歷講清楚。
那麼後來呢，中共為了適應城市房地產開發的需要，又規定了所謂的住房房主有土地的70年的使用權。那麼房產稅開徵之前呢，過去這些年當中，很多人就是拿著土地使用權說事，認為說房主都沒有土地所有權，只有使用權，你怎麼對使用權徵房地產稅啊。
所以我一開頭說，這是假裝跟共產黨講法，那共產黨它是講法律嗎。我前面講了有關城市土地所有權的問題，本來城市的許多房產主都是有土地所有權的，一直到1981年1982年，那房契裡寫得清清楚楚啊。
結果呢，五十年代一場社會改造運動，把他們的房產使用權給剝奪了。然後呢與房產相關的土地的所有權成懸案了。那麼共產黨的社會主義改造運動，合乎共產黨的憲法嗎？憲法沒說。那違反憲法的沒收房產運動，你能去說，我根據憲法沒說上違法找共產黨依法清算，行嗎？
憲法和法律在共產黨手裡 隨便捏的
其實啊，關鍵在於憲法和法律在共產黨手裡，不過就一個小麵兒，由著它隨便捏的。你要是和它較真，它就跟你來一個專政。用專政來伺候。同樣的1982年修改憲法之前呢，城市原來的私有土地的產權不明確，中共也從來沒在憲法中寫明，原來的私有土地不算數了，一律抄沒。
那對中共來說，那又怎麼樣，它用得著賠償嗎？它根本不賠。不但搶了你的不算，到過頭來搶了你的用你的財產，向你徵稅，您還得交。所以別說共產黨搞共產，已經寫進憲法的，共產受憲法保護，就算你沒有土地所有權，它偏要你交房地產稅，你到哪兒講理去。
所以我覺得，這個說共產黨收房地產稅，名不正言不順。多少有點書生氣。共產黨用一條憲法條文就剝奪了所有城市居民祖傳的土地財產權，那名正言順嗎？中國那麼多憲法學家，有誰什麼時候站出來說過一句，說共產黨你這樣做不對呀。
所以呀共產黨出台的每項政策，它管的是它自個兒的利益，至於名不正言不順在它來說，太容易了。它在法律加上一兩句，就算名正言順，你要還覺得名不正言不順，它告訴你一句話，閉嘴。
徵收房產稅是為了解決地方財政
主持人：是，就像您所說，這你跟中共沒有什麼理可講，也沒有什麼法可講。但是我覺得您把這個問題來龍去脈，這麼詳細地講了一下，我覺得還是挺好的。就是大家心裡明白這個是怎麼回事，雖然中共你沒辦法跟它講法，但是大家明白，說你這是要幹嘛，一茬一茬地割韭菜，那我們回過頭來說，您剛才說就是中共為什麼在現在要去徵收房地產稅啊，那您提到的那個第二個目的，我想請您進一步談一談，就是徵收房產稅是為了解決地方財政，過度依賴土地收入這個問題。
我想先請您分析一下，到底現在就中國的不同的城市，它們的這個財政收入對於土地收入的依賴有多大呢？
程曉農：全國各地因為經濟繁榮的程度不一樣，所以各個城市房地產的供給和需求也不同，因此呢土地財政對當地的影響差別非常大的。這一次徵收房產稅，如果是為了填補地方財政的窟窿，這樣一個為主要目標的話，那麼照道理講，就會從那些地方財政，情況最危險的地方入手，開始徵收。
但實際上我後面會講到，中共實際上是從相反的方向入手，它是從最不差錢的城市開始徵收。那麼就全國各個省市而言，土地銷售的收入，在地方政府的全部收入當中大概占五分之一，這比例平均起來不算高。
但是這是大中型城市地方政府，才可能大力發展房地產，中西部經濟落後的省份，那些省縣城以下的地方，它的房地產沒辦法繁榮興旺。所以這樣的話，全國一拉平好像五分之一是不大。但是你在一個一個城市來看的話，情況就很不一樣。
地方財政的收入主要是包括地方稅收、中央財政撥款和土地財政，這三塊收入。其中的土地財政收入算地方自己的收入。那麼中央財政是根據各種財政稅收政策，對地方政府會有數額不同的撥款。那一個地方政府本身的稅收，加上中央政府的撥款，如果多於地方政府的財政開支，就屬於收大於支，那相當於這時候就得向中央財政的淨上繳地方稅收的收入。
那如果一個地方政府本身的稅收，加上中央撥款小於地方的財政開支，就屬於支大於收，屬於依賴中央財政生存。那麼中國是31個省市，其中23個依賴中央財政補貼。也就是說這23個省市，它的地方財政收入都非常有限。那麼其中土地財政規模呢，自然它也就比較小。
福州土地財政依賴程度54% 過半收入源於賣地
31個省市當中，只有廣東、上海、江蘇、浙江、北京、天津、山東和福建，對中央財政有過財政的淨上繳稅收。我講是有過啊，不是此刻。
2021年，據說只有一個省，一個省市，上海市還在繳錢，其它省市說我們都虧了。那麼房產稅主要是在房地產興盛的城市徵收，那麼對這些城市的地方財政，他們對賣地收入的依賴度到底怎麼樣，我看到在國內有一位匿名的經濟數據研究者叫「蠻族勇士」。
他計算了去年全國31個主要城市的土地財政依賴度，就是說你分析地方財政對賣地收入的依賴程度，你得按城市來看，而不是一個省一個省看。那麼這31個城市的土地財政依賴度，據他的計算平均31.5%。其中呢是對土地財政依賴程度最低的是深圳、北京、上海、天津。
尤其是深圳對土地財政依賴的程度最低，只有13.6%。那麼其它24個城市都是高度依賴賣地收入，而對財政土地財政依賴度最高的是福州、鄭州、西安、南京和長春。
福州的土地財政依賴程度到54%，超過一半的財政收入來源於賣地。那麼如果一旦房價下跌的話，地價下跌下降，土地流拍，那麼這24個城市財政就沒法維持。那現在地價是不是下降，房價是不是下跌呢？我看到國家統計局公布的三季度的經濟數據時已經披露出來了。
房地產公司1到9月份，全國的，為建住宅所購買的土地已經減少了8.5%，這就是房地產業相對萎縮的開始，同時也預示著今後地方財政的賣地收入，還會進一步下降。而路透社對財政部10月22號公布的這個財政數據做了計算以後，發現說全國土地競拍的收入，9月是下降了11%，還剩下五千七百億。那麼8月份下降百分之17.5%。
所以這種情況下地方政府缺錢的局面呢，會越來越明顯。地方財政的收入少了，就會轉變成中央財政的壓力，因為大部分省市，我剛剛講了23個省市靠中央財政撥款養活的。所以地方財政錢缺了，就變成中央政府的負擔加重，這種情況下，中央政府它首先想急著為地方財政開闢新的財源，就是你得從相對有錢的多套城市住房的，房主口袋裡掏錢。
房產稅可以拿來填地方財政窟窿
方菲：是，所以曉農博士您剛才提到的就很多地方，它對於這個賣地收入的這個依賴性很大，但現在我們知道這些年賣地收入，其實是已經在不斷地減少，那地方財政就出現了很多的虧空。那麼如果在這種情況下，它徵收房地產稅，它能不能填補地方財政的這個窟窿呢？另外對於中央的這個財政收入，又有多大的助益呢？
程曉農：對中央財政收入應該說沒有什麼助益，它是減輕中央財政的負擔，就是說因為地方的房產稅收了以後，是屬於地方稅種的。所以地方呢，可以拿來填地方財政的窟窿。那麼地方財政窟窿填了以後呢，中央財政就少給錢，所以是減輕中央財政的負擔。但是不是它增加收入。
那麼不管它是用什麼時候開始全面全國所有省市開徵房產稅。在任何省市只要一開徵，那麼剛才前面我提到中共都想用這個房產稅去填補地方財政的窟窿，這是它的一個目標。
那麼這樣的話我們可以倒回來看一看，就是說，中共如果要填補地方財政的窟窿，我們現在知道窟窿有多大，那要徵收多少房產稅才能夠填補地方財政的窟窿。
這裡面有三個關鍵點，第一個關鍵點，是地方財政這個賣地的收入的窟窿到底是多大？第二個是，有多少房產要納入徵稅範圍？第三是稅率該是多少？我們當然不可能一個城市一個城市逐步去核算的，那是共產黨的事。
我想只用幾個城市的數據，也還不行，就是因為一、兩個城市的數據代表不了全局。所以我打算用一個大致估算的大帳。這樣的話我的目的是了解一下，徵收房地產稅，它真的能解決地方財政的窟窿嗎？就是說地賣不掉了，地方財政沒有賣地收入以後，它用房產稅來填這個窟窿，能填得上嗎？
全國的賣地收入去年84,142億
這是一個數字問題，所以不能夠憑空瞎說的。所以我首先查了一下，目前全國的賣地收入每年是多少。財政部今年3月13號提交人大會議的，這個2020年中央和地方預算執行情況，和2021年中央地方預算草案報告。
這裡面說，去年就2020年全國的國有土地使用權，出讓收入是84,142億。這個數字，就算是中國歷史上賣地收入的最高點，以後只會減少不會上升。也就是說，以後各級地方政府，不可能再保持8萬億那樣高的每年的高水平的賣地收入。
那麼地方財政賣地收入減少以後，會有多大的窟窿？我們假設將來的某一年賣地收入為零了，那這個地方財政窟窿是不是就按了8萬億來填呢？那顯然也不可能。因為要填地方財政窟窿嘛。
中央財政肯定是按以往賣地收入的數字打折的。我們先暫且用七折來估一下，正好今年10月22號財政部召開的2021年前三季度財政收支情況發布會，裡面提到了今年一到九月，國有土地這個使用權的出讓收入是53,634億，比去年同期增長8.7%，這七折差不多就是五萬億左右。
我們就可以來拿這個數字做參考，就說如果今後地方政府賣不出地了，那麼它財政窟窿最大可能就是五萬億。那麼是不是說房產稅就能徵到五萬億，接下來就是要考慮其它的問題，就是有多少房產納入徵稅範圍？騰訊今年1月23號有一篇文章，它講的是這個「中國房產的總的市值究竟多大？」。
這裡面，在計算上是需要比較仔細的，就是它只能包括城市住宅，不能把寫字樓、商店、工業廠房、農村住宅包括進去，那麼結果，它算下的結果是中國城市住宅，房產總的市值，市值就是現在的市場價值，是400萬億，其中40%是北上廣深，四個一線城市的住房價值。
但是呢，這400萬億的房子，肯定不能全都徵稅，因為大部分城市居民只有一套房。目前的好像是一套房子的居民，政府還沒想對他們徵稅。原因是很多人根本就交不起稅。
15%家庭擁有兩套 3.6%家庭擁有三套以上
那麼2015年中國有些這個家庭財富的調查，調查結果是說，中國城鎮有戶籍的家庭69%擁有一套住房，15%家庭擁有兩套，3.6%家庭擁有三套以上，還有12.4%的家庭是什麼房也沒有，只靠租房子住的。
按這個比例來看，城鎮剛才講的400萬億的房子當中，大概六成要排除在房產稅徵收範圍外。不過，還有很多多套房的房主，擁有的房子多半是價值比較高的。
那一套房子居民，他可能是住那個老房子，和面積比較小的不太值錢的房子。我們可以把那個城市住宅的房產的400萬億打對折，按五成計入納稅範圍，這就是200萬億可以納稅的房產。具體到徵稅的時候，房產的總值又不能按市價完全來計算。因為市價還會下跌，所以它還有一個房價的估值問題。
一般來講，我們可以估值的這個稍微偏高一點的話是七折。就是現在市價比方100萬的房子，交稅時候估值是按70萬交。那麼如果是這樣算的話，那400萬億打折200萬億可以交稅。在估值打七折就變成140萬億，那麼如果是140萬億的，可以納稅的房產總值，要填那五萬億地方財政的賣地收入窟窿。稅率，就可以估出來了。
這裡是多少呢？我估了一下是3.6%。也就是說，如果嚴格徵稅，房主也規規矩矩納稅，那麼政府城市擁有兩套以上房子的房主交上30年房產稅，您那房子就算不是你的了。因為您3.6%的稅你要交30年，正好一套房子的錢。
必須收到3.6%的稅率 才能滿足地方財政
所以也就是說，你必須收到3.6%這樣的稅率，才能滿足地方財政需要的那個填窟窿的那個數字，五萬億一年。那麼這樣一個大帳不容易給人一個直觀的感覺，那是個全國的總數，我用一個例子來給大家一聽，大家可能就有直觀的感覺。
就是比方講，有一個房主，他有100平方米的房子，而是在深圳，那這深圳呢，而這100平方米的房子正好是他第二套，他現在出租給別人住的。那深圳的住房平均價格九萬塊錢一平米。所以他的100平米的房子市價900萬。按七折計算，他的房產納稅的估值是630萬，那如果是按上面講的房產稅最高稅率來計算的話3.6%，他一年這個630萬估值的房子，900萬的市價，一年交稅23萬。那比深圳的差不多中上等收入一年的收入。
那如果說最低，比方講就收1%的房產稅。那他得交多少？一年也得交6萬3。那深圳市民現在收入是多少？我查了一下，《深圳特區報》今年7月20號報導的這個國家統計局深圳調查隊發布的最新的數據。深圳住戶收支和生活狀況調查顯示，今年上半年深圳居民人均可支配收入37,000塊。用這個半年收入來估計，深圳居民人均年可支配收入7萬多，家庭年均可支配收入是14萬。
也就是說，一個平均的收入的家庭他有第2套房子，哪怕房產稅率只有1%，那也是一年要交上剛才講的，一年要交六萬。差不多他收入一半。他能交得起這樣的1%的稅率嗎？別忘了那房子的還要付按揭，他車子還要付車貸，他們也還得吃飯，子女還得上學。幾乎是不可能的。
那用這種算大帳的方法說明一個問題，就說大部分房主其實交不起1%以上的房產稅率。1%就到極限，在深圳這種闊氣的城市，就是人均收入高的城市，1%大部分家庭，中產家庭都會很累、很沉重，這種負擔。
那麼如果是房產稅最高就收1%的稅率，那麼地方政府如果有土地賣不出去了，原來的土地財政收入指望房產稅來填，最多能填多少呢？填三成。
預計全國房產稅收入 難以替代土地出讓收入
那麼中信證券有一個研究報告，它也認為，預計全國房產稅收入，難以替代土地出讓收入，這意味著說房產稅對土地財政的窟窿來說，是杯水車薪，根本解決不了問題。我們知道這過去啊，這個地方政府談到財政問題，都有一個詞叫「吃飯財政」，什麼意思呢？就是他的稅收除了房產稅以外，以前的稅收，還有中央政府的撥款，光管吃飯就人頭費和日常的辦公開支。
所以其它的開銷，全都指望土地財政，那麼今後呢？既然房產稅頂多填土地財政30%，那麼房產稅全面開徵之後，地方政府的收入，土地財政原來那塊收入，得減掉七成，這樣的話是什麼結果呢？就地方政府的城市建設、公共設施維護、教育文化等很多開支都會壓縮到幾乎沒有。那很多現在中國人都為城市裡這個豪華的市容、市貌感到驕傲。
那是使用土地財政的錢維持，一旦土地財政沒了，變成了這個涓涓細流的這種房產稅，那個晚上城市裡的亮麗的晚間燈光、林蔭大道、豪華的辦公大樓，很快就變舊了，早晚有一天會破敗。那麼房產稅根本填不了地方政府土地財政的窟窿這個結論。實際上告訴我們說，中共它開徵房產稅兩大目的，一個是擠壓房地產泡沫，避免整個經濟被房地產泡沫綁架這麼個困局，第二是為地方財政提供賣地收入的新稅源。
這兩大目的當中，其實是有主有從的。填補地方土地財政的窟窿是輔助，也沒多大作用。主要目標是幫中共擺脫房地產泡沫對中南海的束縛。那隨著土地財政逐步萎縮，接下來的下一個問題，就是中共的中央財政，開始進入了艱難時期。
中央財政將面對著地方財政全面哭窮的局面，會有很大的壓力，那麼這種壓力會傳導到中共的軍費開支，和這個海外的特務支出，國內的維穩開支等等方面。那逼著中南海看緊荷包，小裡小氣、斤斤計較地度日。這個日子就眼看來了。
方菲：反正錢就是越來越少了。
程曉農：對。
方菲：那然後，其實這一次改革，大家都在矚目下一步這些具體的措施，比如說，您剛才說的試點城市，然後試點稅率等等，那我想請您做個預測，就是還有根據現有的一些信息，就是到底這個試點會從哪些城市先開始？然後這個稅率和政策大概會是什麼樣呢？。
程曉農：按照中共的說法，現在的計劃先在若干城市試點五年，然後完成相關的房產稅的立法，然後為全國徵收房產稅做準備，五年後全國推開。換句話講，這件事它不打算退回去了，只是個五年內做準備的問題。
我看到《華爾街日報》有一個報導提到這樣一件事，中南海一開始全面推行房產稅的時候，它決心很大想要在30個城市試點，然後遭到抵制從30個城市縮到10個城市了。
首選賣地支撐點低的城市 它們不依賴賣地收入
最近我又看到10月25日中信證券有一個研究報告，這個報告認為這次房產稅試點的範圍又縮小了，從10個縮到4個，就是上海、重慶、深圳、海南，當然具體的名單是要到今年年底才公布，現在我們假定中信證券的這份研究報告，最後會被證實。如果是這樣的話只在4個城市試點，那麼2個其實是新增的。剩下2個是早已試點多年的了。
上海和重慶是2011年就開始房產稅試點了，不過各自側重點不一樣。上海是針對本市居民新買的第二套房或者多套房還有非本市居民在上海買房，收這個房產稅，稅率很低的，一年一共才收到兩百多億，所以它在社會上沒有引起什麼反彈。重慶是針對個人擁有的獨棟商品住宅、新購的高檔住房還有在重慶沒戶籍、沒有企業、沒有工作的個人買的房子。
也就是說，上海是對擁有多套房的居民徵房產稅從2011年開始的，重慶從同一時間開始是對高端豪宅收房產稅。這次重慶、上海再次被列入新的房產稅試點城市，在這2個城市不是新增房產稅，是擴大徵收範圍提高稅率。只有深圳和海南才是真正的新試點地區。
所以我們看的出來，本來中南海就知道房產稅補不了地方政府土地財政的窟窿；但是它需要知道的是，怎麼樣才能把房產稅在試點城市落實下去。
所以，這一次開始房產稅試點的地方，它可能選的就是我前面提到的賣地支撐點低的城市；就是說，這些城市本來就不差錢，你在這試點五年，房產稅高低對當低的財政收入影響不大，這些城市政府自然沒有多大的抵觸情緒，這種情況下才能發現徵收房產稅容不容易。
那麼在那些賣地支撐比高的城市，現在的房地產還火熱開發的，一旦房地產泡沫破滅，這些城市房價就會跌得很厲害。
恰恰是這樣的城市，中央還不願意把它選為房產稅開徵的試點，因為它擔心的是這樣的城市開徵房產稅，對地方財政的打擊會加倍，格外狠，地賣不動的同時，當地經濟的重要支柱就突然垮下來。
「賣地支撐比」高的城市政府 面臨艱難抉擇
那麼是不是不試點的地方就日子好過五年呢？其實我的看法正好相反。為什麼呢？就是那些「賣地支撐比」高的城市政府，雖然還沒試點收房產稅，它們已經面臨艱難的抉擇了。
因為它們要轉向不靠房地產開發的經濟發展模式，已經很不容易了，它過去依賴太高。而且已經賣出去的地，如果不繼續蓋房子，當地就會出現「恆大」現象，會拖累金融系統。拖累金融系統搞跨了一二個銀行，中南海是一定要追究的；那對城市政府來講，如果說為了不要搞垮銀行就繼續地玩房地產泡沫，不管中南海現在不來追究，我們繼續造房子。
那也不說當地老百姓願不願意買，就算在這些「賣地支撐比」高的城市蓋了房賣得出去，五年以後全國是要實行房產稅的，現在已經公布了。那對這些五年內買房戶來講，這不就挖坑讓人往裡跳嗎？
到時候開徵房產稅社會反彈，五年以後開始這些城市也要收房產稅了，那這些地方今後五年當中買房的那些住戶肯定會反彈得很厲害。我剛買完房，你就收我稅，所以在這種城市房產稅反而收不上來。
那麼房產稅收不上來，地方官照樣吃不了兜著走。從這個角度去看，我們會發現被選為試點收房產稅的城市，可能是當地政府最不怕收房產稅的地方；那五年緩衝期對那些房地產開發最熱衷的城市來說，才是真正的考驗，它們五年內能夠解決自己的難題嗎？說起來容易，很可能是做不到。
那麼房地產泡沫破裂以後，老百姓都非常關心自己兜裡的錢。我們前面講說房地產原來有多套房，大家看那是聚寶盆，現在就不是了，那等於是你們家現有的錢每年就憑那幾套房子要從裡面往外抽錢。
那麼政府要通過房產稅每年從老百姓兜裡掏走多少？現在因為試點城市這個名單還沒公布，所以它怎麼徵收也沒有具體、確實的消息，可能的試點城市自己的徵收方案還在研究當中。
中共怎樣徵收房產稅
中信證券研究報告裡提供了一些關於怎麼樣徵收房產稅的線索和思路。我仔細看了半天，發現大體上這樣幾方面：
第一， 政府最關心的事情是完善徵管制度，這話什麼意思？就是說如果建立不了有效的房產稅徵收手段和方法，房產稅就形同虛設。
那麼徵收房產稅很明顯是個技術活，關鍵在於你得找到房主，甭管他躲哪；比方講他在海南買了房子，人躲在北京，你得找到他。其次，必須要制訂有效的罰則和實施方法，如果房主拒不主動交稅，你怎麼把他兜裡錢掏出來，把他罰得不敢不交。這是中國政府現在最關心的事，也是老百姓最害怕聽到的事。
第二， 中共關心的事是拓寬稅基。就是說原來在上海、重慶徵收的範圍比較窄，今後要取消這些限制，擴大徵繳範圍，房地產稅推廣到全部城鎮居民住房。
第三， 各個城市要自行確定房產稅稅率，估計最低可能是0.2%到最高1%，我估計上海可能徵的低一點，因為它房價本來就高。
第四， 前面我們也提到過，就是要確定計算房產稅的房產價值的評估標準，這樣才能有個納稅的稅基。因為地方政府在土地出讓就是賣房子的過程當中，對房產已經徵繳過土地費用的，而且住宅土地有70年的使用年限，我估計徵收這個房子的徵稅價值，會按市價的五折或七折來算房產稅。
再一個就是怎麼樣確定免徵範圍，具體來說就是哪些房主可以免徵，多套房的房主哪套房可以免徵；還有要設置人均免徵面積，比方試點城市有可能會設置40平米～60平米這樣的人均免徵面積。
我剛才講這裡面還有一個就是上有政策下有對策，很多人現在已經開始琢磨著離婚了。尤其老倆口原來有一套房，最近我看到我這個推特上有聽眾告訴我說，他打聽到在國內的情況，很多老人忙著開始離婚。因為2套房，我不離婚就得交稅，掏錢那就把退休金全交了。那沒法活，怎麼辦呢？我們離婚。
主持人：一人一套。
程曉農：一人一套，這就免稅了，這最簡單的。如果這個方法普及了，中國就單身家庭為多數了。所以政府還得防這個，就是你們要都離了婚，那我朝誰徵稅去？是不是首套又要取消？所以這些把戲，我們將來等著看。
對城市居民家庭 房產不能當作聚寶盆了
主持人：是，所以曉農博士最後還想請您講一下。因為這次的對象明確說不包括農村，那麼就是針對城鎮居民。所以大家最關心的就是整體上來說，到底房地產稅的施行對城市居民，其實主要是中產階級，他們帶來的經濟的負擔到底會有多大？對整體經濟又會產生什麼樣的影響呢？
程曉農：房產稅開徵以後，對城市居民家庭來講，首先就不能把房產當作聚寶盆了，那再也行不通了。
首先就是說，第2套以上的房產是要年年交稅的，不管稅額高低，那都是房主的經濟負擔。其次，原來持有多套房的人，你是把房子出租了，用租金來付按揭，以房養房，看起來一筆永遠不虧的生意，然後坐等房產價格上漲帶來的增值。
但是房產稅開徵以後，房主是除了要對按揭照付以外，又多了一大筆房產稅；但是租客是沒錢買房他才租房子的，房產稅開徵跟租客沒關係，他不會因為政府開徵房產稅，他的收入就上升了。
所以，房租很難上升。這種情況下，房東就必須算細帳了，就你得保留幾套房你才承受的起，因為房產稅開支成了常年的淨支出，養房是虧本的。因此，會有很多人拋售二手房，為了減輕養房的納稅負擔，這房價就會繼續下跌。
第三就是，二手房市場賣主大大增加以後，買主考慮到這個情況，二手房房價會下跌。而且買二手房以後，還有房產稅，那就變成買房不如租房。這時候，買房的需求會進一步萎縮。這就造成房主只能降價求售，而房價越是下跌，潛在的買房的人就更不願意出手。
住房沒了投資價值 反而變成納稅負擔
最後一個就是，住房因此就沒了投資價值，反而變成了納稅負擔；同時，由於房地產市場上房價的持續下跌，住房這種固定資產的價值不斷縮水。因此，房產今後可能不再是聚寶盆，而變成一個人金融資產流失的無底洞，它會成為多套房房主焦慮的原因。
過去，城市居民私下聊天的時候，講著講著就會來一句：你有幾套房、我有幾套房，然後房價又漲了；今後，可能這聊天內容會變了，不再是你有幾套、你買幾套，而是說你還剩幾套，再就是，房價又跌了，你虧了多少。這可能是今後談話的內容。所以對很多中產階層家庭來講的話，家庭財產的組成將發生根本轉變。
過去中國的城鎮家庭大概平均是七成家庭財產是房產價值，這個比例以後會逐漸降低。房產價值的比例降低，既和房價下跌有關也和家庭財產縮水有關，因為年年得繳稅，財產不縮水才怪呢！再來就是房主要降價出脫多套房產去變現，這個過程也要降價，也會造成家庭財產的房產的價值比例下降。
總體來講，開徵房產稅有個宏觀經濟效果不是正面的，不可能是正面的，它必然是負面的。因為，中產家庭的金融資產每年要被房產稅掏走一塊，而且是不小的一塊，再加上他們的固定資產縮水，就必然影響到很多家庭的開支用度。
很多人原來想的是，家庭財產當中，房子是穩步增值的，什麼時候需要大筆開支，比如我們家孩子要出國留學了，我賣一套房子就行了，到美國留學沒問題；現在呢，不管你家裡有沒有大宗開支的需要，你還有沒有孩子要出國留學，你多套房子只能儘快出手；而且，出手得越晚，那房子越不值錢。
那麼這種狀態下，很多中產以上家庭的消費今後會有所壓縮，不再像以前那樣有大宗房產價值在那撐腰的時候，那麼大手大腳。整體經濟的消費將因此減少，再進一步會導致服務業和製造業更加蕭條。用一句話來概括：就是房產稅全國鋪開之時，就是中國中產家庭以往那種十分滿足的生活跌落之時。
主持人：對，像您所說的到底政策執行過程中是怎麼樣？上有政策，下面有什麼樣的對策？那我想我們就拭目以待，特別是它對中國經濟的影響。那麼下面一段時間，如果說有一些具體的東西，我們再請您來具體的分析。那今天的這一期節目就先到這裡了，非常感謝曉農博士給我們做的這樣的詳細的分析。
程曉農：謝謝方菲，謝謝我們觀眾朋友的收看。
主持人：好的，下次節目再見。
程曉農：再見。
主持人：好，觀眾朋友也感謝您收看這一期的特別節目，我們還是下次節目再見。
《方菲訪談》頻道：https://bit.ly/fangfeitalk https://bit.ly/fangfeitalk
《方菲訪談》製作組
責任編輯：李昊#
