孫勇房地產專欄:Zillow 的房价估計值的准确性

【大紀元3月26日訊】位于西雅圖的zillow公司成立一年以來﹐已吸引了眾多房屋買賣者的注意力﹐并成為熱心房地產者的談資來源之一。其网站的’zestimate’ 的對房屋估計价的准确性如何呢? 最近Wall street Journal 對1,000個房屋的實際售价与zillow的估价進行了比較。 結果顯示兩者的中值偏差為7.8%, 接近于zillow自己估算的7.2%. 同時, 其數据的可比性應在 1. 市場較為平穩, 2.有較多相似或可比性房屋時, 對現實具參考性。但在房市升或降時則誤差較大.原因在于房地產的交易有一個時間差: 從交易數据的收集, 處理及顯示已至少与交易的當時至少延遲了2—5個月。而這一延遲對于需要即時房地產信息的客戶而言是十分不利的, 甚至會出現明顯的誤導作用。其另一弊端可能存在于對高端或低端房屋的估价的准确性。其原因在于較少的參照數据, 以致于誤差可達50%以上。所以一般來說對其估計价的理解應為在市場較為平穩時的2—3個月之前的大致房价。由于每個房屋的位置,及內外部裝修又可能有極大的不同,所以即使有近期類似房屋售价做比較時, 其价格又可能有几万美圓的差异。因此, 比較明智的看法可以是將其視為一個起始參照點, 并根据當時的 1. 房市現狀, 2.地理位置, 3.內部狀態進行价格的調整, 以給出對房屋進行定价或出价的范圍。而實際上,zillow的 zestimate也在其估价值中同時也給出了一個估价范圍。此外, 除了zillow.com外, 其他類似的网站如realestate.com, realestateabc.com, reply.com也有類似的情況。有趣的是, 對同一房屋的估价,不同的网站基于不同的數學模型及采樣方式等, 其出入可以相差一倍以上。因此務必跟蹤當地現實的房地產交易狀態。( 117) (3/19/07) 610 520 0416(O), 610 291 0287(C). www.yongsunrealty.com(http://www.dajiyuan.com)