【大紀元8月25日訊】（大紀元記者張茹墨爾本編譯報導）我的房子/我要買的房子在現在的市場上值多少錢？地產代理的估價往往比較樂觀，而估算師的報價則比較客觀保守，二者的差別可能會達到幾萬甚至十幾萬。在買賣雙方的較量中，估算師是唯一真正被視為「獨立」的一方。澳洲地產研究院的專業峰會主席Chris Plant說，「估算師是銀行的眼睛和耳朵。」。
地產代理對房屋的估價是不具有法律效應的，代理們也不會對估價收費，他們會比較側重於物業的長處，告訴你「如果運氣好的話，這套房子可能會賣到什麼價錢。」
那麼估算師是如何工作的呢？
據時代報報導，地產公司FMR St Kilda的代理Maxwell Kellett說，「一個估算師有專門的評估辦法，他們會注意到影響房屋出售的一些負面因素。」
估算是一個介於藝術和科學之間的技巧，能夠正確的估算出一棟摩天大樓、一所大廈或一塊空地的價值，你至少需要四年的高等教育，才能有資格涉獵這一領域。目前在維省有1750名非常繁忙的估算師，RMIT物業投資教授David Higgins表示，在目前的市場環境下，對估算師這樣的地產專業人士將有持續的需求。
對於估算畢業生來說，在銀行、養老金和房貸領域都有工作機會，以確保物業價值與貸款數量相匹配，從而控制貸款風險。估算師的用武之地還包括市政府、離婚夫婦、陷入遺產糾紛的家庭和開發商們，他們需要聽取估算師的意見來決定在哪個地段開發投資是否值得。
估算師能很好的推算出物業的現在價值和潛在價值。Plant先生表示，這些「地產業的經濟學家」責任重大，他們要「過濾掉市場上的不確定因素，把它們轉變成實實在在的價格。老百姓的房子價值要得到他們的確認，他們是房地產市場的監督者。」
Plant先生說，「物業——不管是私人的、商業的還是政府的，都是經濟的基石，四大銀行的主要資產就仰仗它們。」
一棟房屋為什麼比隔壁的房子貴，其實無論在估算師還是地產代理的眼裏，衡量的指標都是相同的，主要包括（重要性依次遞減）地點、土地大小、房屋的質量和類型、臥室數量、浴室數量以及廚房和客廳結構。其它的一些因素會為你加分，但它們不起決定性作用，包括：房屋外觀、花園、平臺、游泳池、車庫以及環保設施等。這些會影響購買者的決定，但是它們不是最基本的因素。
估算師對物業的估價都是個案分析的，但是他們會採用同樣的技巧，「這套房子是什麼狀況？適合什麼樣的市場？類似的房子最近賣了什麼價錢？」
WBP物業集團的估算經歷Brendan Smith先生說，「估算師不會過度陷入房子的細節中去，比如說注意到燈或水龍頭是什麼樣的，但他們會考慮一些容易被人忽略的地方，比如說有一大塊地本來可以蓋兩套房子，但由於現有的這套房子位置不好，使這塊地不能夠再分割蓋兩套房子了，那麼這塊地的價值會相對降低。再有就是斜坡，雖然景致好，但會增加建房成本，估算師在估價時都會考慮這些因素，然後給出一個合理的價格。
根據估算師的經驗，房屋的建築特色與位置和土地大小同樣重要。Smith先生說，「保養好的50年以上的老房子非常保值，特別是當地有不少這樣的老房子的時候。」
房屋估價的服務大致在幾百元到幾千元不等，但銀行和貸款經紀人在貸款前都會使用這項服務，因為他們知道估算師「瞭解行情」。
Choice房貸的Paul Homer說，「我與這些專業人士合作了11年，我知道只有兩次出現過失誤，他們非常嚴格。」
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