【大紀元9月17日訊】（大紀元記者吳冬兒美國華盛頓DC報導）「逆按揭」也稱「住房反向抵押貸款」（Reverse Mortgage）。逆按揭制度在美國雖然已出現近40年，但其真正流行也是2003年開始的事情。美國政府擔保的美國房屋管理署（FHA）逆按揭項目從60年代開始生效。因為這項複雜的金融產品容易被惡意使用，在03年前市場不大。
在經濟衰退，許多業主面臨房屋被法拍（foreclosure）的危險，或者退休人士由於股市大跌而失去每月消費保障時，「逆按揭」在美國開始得到更多人的關注。
2007年10月，中國第一家主營逆按揭的保險公司「幸福人壽」正式掛牌營業。目前，具體產品研發和保險條款設計工作正在緊鑼密鼓地進行。逆按揭做為「以房養老」的投資或生活工具，在中國也有大量潛在市場。
為股市投資者贏得時間
除了通常的「以房養老」用途外，在現在美國經濟和房地產市場的大環境下，有創造力的人們又發現逆按揭的新用途。據美國理財雜誌Kiplinger今年的8月刊報導，萊德（Frank and Carol Rider）老年夫婦利用逆按揭以提供每月生活費，這樣就可以不用以股市投資兌現而承受現在股市低迷帶來的損失。逆按揭為他們贏得時間，可以等候股市回升，減低股票投資的損失。
萊德夫婦兩人都是70多歲，他們利用逆按揭，以房屋做為抵押，貸得20萬美元。這樣以後的20年，他們都可以在社會安全福利、養老金之外，還有每月$1,500的收入。他們希望保持他們的生活方式，有更多現金到處旅遊，同時等待股市回升。
為老人贏得更多政府福利
美國大華府地區的首都資金集團（Capital Funding Group）專門負責逆按揭的副總裁宋‧哈欽斯（Song Hutchins）認為，援救法拍屋確實是現在許多老年人運用逆按揭的方式。光是今年7月，她就幫助4位老人以逆按揭的方式保住了他們的住房。在美國居住的少數族裔通常家裏都有老人，如果面臨房屋法拍的危險，不妨考慮逆按揭。不過，逆按揭的用途還不止這一項。
逆按揭還可以解決老人的其它生活問題。宋舉了一個客戶的例子。有一家亞裔家庭，孩子們有很好的工作，而且孝順。孩子們一直在為老人付每月按揭（房屋貸款為20萬）。但是母親生了重病，看病費用非常昂貴。家人為了給母親付醫藥費，花去了所有積蓄。老人希望可以享受政府健康保險福利Medicaid，但是因為孩子每月幫忙支付的按揭算是收入，老人不符合Medicaid福利的資格。於是，老人使用了逆按揭，這樣孩子們不用再每月幫忙支付按揭。逆按揭還為老人獲得3萬元貸款，每月還有現金拿，但是這3萬元貸款不影響Medicaid。
用逆按揭購買房屋
逆按揭也可用做購買房屋的手段。它的好處是不用調查收入或者信用分數。以逆按揭購房的首期付款由買主年齡、利率和房屋價值所決定。這種購房方式適合某些擁有現金儲蓄，但無固定收入保障的老年人，或者有那個老人的家庭。假設利率是5.56%，想購買的房屋價格是35萬，65歲的買主可以通過逆按揭計畫貸到$217,000。在$17,000過戶費之外，他需要付的首期是15萬。之後，只要老人住在該房屋中，他每月不需要付按揭費用。
逆按揭原理
美國的逆按揭（住房反向抵押貸款）是美國政府擔保的貸款，要求貸款人必須在62歲以上，並是房屋的主要居住者（primary resident）。
也就是說，如果這位62歲以上的老人買了房子，卻不是自己住在裡面，那麼這位老人是不能得到住房反向抵押貸款的。然而如果老人用住房反向抵押貸款買房後，將房屋大部分租出，這不違反住房反向抵押貸款的規定。
在老人居住期間，可以選擇付清貸款，也可以不付貸款。貸款額會以美國國庫券利率加上1.5%銀行息差累積。假如當老人去世時，老人的財產繼承人將房屋出售，房屋貸款額還余20萬，屋主購買FHA（美國住房署）住房反向抵押貸款時，房屋價值40萬。那麼財產繼承人如果可以將房屋以50萬出售，他們可以在還清貸款後，獲利30萬。如果他們只能以15萬出售房屋，他們也不需要承擔5萬的債務。政府保險金額達到540萬左右。只要繼承人不要虧過這個數目，他們都不需要付錢。
在今年12月31日之前，貸款上限為$625,500。明年1月開始，上限將回落到$417,000，除非FHA決定延長時限。這意味著，到了明年，如果您的房屋價格超過$417,000，您的房屋貸款超過20萬或30萬（要求依年齡而定），您可能不一定能夠使用逆按揭福利。
注意事項
逆按揭是一個比一般的按揭更複雜的理財工具。許多人可能在媒體上讀到過一些「可怕」的故事。實際上，一種理財工具可能是某些人的福音，也可能是另一些人的毒藥。對於買房和貸款這些事情，最好向專業人士請教。您的親人朋友雖然做過類似的購買，但是可能了解的也是個例的經驗。
逆按揭雖然複雜，但也許能在關鍵的時候幫助您。如果您有關於逆按揭的問題，宋‧哈欽斯可以給您與您的親友提供免費諮詢，並可給您提供中文翻譯。她的電話是301-367-4213。她的email是Song@ReverseMortgagePlus.info。她說韓語，不會講中文。但是如有需要，她可以為您提供中文翻譯。
有幾個網站可以為您提供更多的有關逆按揭的背景知識：www.aarp.org, www.reversemortgage.org, www.fga.gov。 (http://www.dajiyuan.com)
