【大纪元1月8日讯】（纽约讯）回首2009年，怎么形容这是极具挑战性的一年都不为过。在预测2010年商业房地产市场之前，还是先回顾一下2009年所发生的几件大事。
● 一月，奥巴马宣誓就职成为美国历史上第一位非洲裔美国总统。二月，总统签署了7,870亿美元的增长计划用以刺激经济发展，以期将失业率保持在8%以内。
● 10月份失业率攀升至10.2%，达到十年来的最高峰； 11月份，再次裁掉11000个工作机会后，失业率竟降至10%。这表明失业人数持续增加，但不再列入失业人口。如果加上那些只做半职工、却还在等待全职工作的，失业率就将是17%。
● H1N1甲流感的侵袭，以及随着经济的恶化，庞氏诈骗（Ponzi schemers）团体的头儿马多夫（Bernard Madoff）被判入狱服刑150年。
● 为刺激经济增长，政府推出了“旧车换现金”计划，多数民众将只值几百元的车换回了$3500到$4500美元。这一计划出炉的第一周就烧掉了10亿，迫使国会再次追加20亿。如果没有这一计划，预计有125,000辆车待售；后来有690,000辆新车因此计划受益而顺利售出。
● 美国房屋市场的紧张局面创历史新高，每13秒就有一栋法拍房等待出售。随着房利美和房地美的惨败，美国联邦房屋管理局采取了紧急救援行动，新的次贷款只要3.5%或仅需更低的首付费买房。美国政府以此担保了92%的家庭住房贷款。
● 为刺激房屋销售，给首次买房的房主八千元的退税计划启动。此计划随后扩大至更广的购屋群体。美国房屋的平均售价是17.8万美元，美国联邦房屋管理局FHA只要求3.5%的首付费，实际上等于是美国政府掏钱给人们买房。
● 基于美联储的货币政策，有几家银行获益非浅，他们能为名下的问题资产救助计划（TARP）筹集资金。
● 克莱斯勒（Chrysler）和通用（GM）几尽倒闭，又被美国政府保释获救。出于政治目的，这种非典型的破产例子给人们留下许多疑惑，为什么精密设计的破产法，以及数以千计的资深担保机构，形同虚设。克莱斯勒被飞雅特（Fiat）接手，通用则被全美汽车工会掌控，而纳税人却得背负退休金的担子。
基于以上的政府开销，美国的财政赤字已超过1.4万亿。这真是个多事之秋，众多的史无前例的事件，也无法预知该如何因应。
在商业房地产方面，销售额创新低谷，至少是自1984年以来。观察各地的价格震荡，有“很多”问题资产，后来发现“真的”是很多。随着失业率的增加，房价下跌，有待销售的房屋数量在上升。预测2010的房地产走势，还得看看十大指标（没有什么特别的顺序）。
1) 失业率
对于大多数读者来说，我相信没有比失业更能影响住家和商业房地产市场了。如果人们丢了工作或是担心失业，他们就不太可能从一居室换到两居室，从租房到买房自己住。雇主裁员，就不太可能需要太多的办公面积，还会尽可能少租一点。情同此理，丢了工作的人也不太可能去旅行，空着的酒店也将受损，消费者也不太可能在商店里想买什么就买什么，商场的销售压力也随之而来。
现在平均的失业时间已超过了28周，这也是1948年以来记载的最长失业周期。如果加上想从零时工转到正式工的就业人数，那么失业率将飙升至17%。据预测，2010年的失业率还将持续上升。这回大萧条已裁撤了超过700万份的工作。基于这些数据，再按人口趋势看，每年若增加100万个就业机会，也需要一段时日才能恢复到过去官方5%左右的失业率。因此创造“净”就业机会是一切复苏的关键。
从好的方面来看，生产力有所增长意谓着即将恢复景气，5%至6%的增长通常是再招人的前奏。同样，临时工作机会的增加也意味着正式工作机会的来临。
2) 企业盈利
企业的营运情况是项重要指标，尤其是大企业。股票市场已从去年三月的6600点上升至年底的10500点。股市上扬的大部分原因是由于投机和企业削减开支（降低工资是最大的原因）。短期内减少开支还可行，但长期看不是企业的营运之道。必须增加营收，才会有良性发展。至此企业还没有找到增加营收的具体方案。
3) 信贷市场
为了商业房地产市场的正常运作，我们就得融资贷款。在纽约就很幸运，这里有着众多的社区银行和小规模的区域性银行为民众贷款，这种情形一直持续直到2007年夏天受信贷危机的影响。大部分地区，许多这类的小银行联合投资的发展和重建项目备受重创，致使在2009年140家银行倒闭。我们还没能看到一定数量的大银行和货币中心积极投资商业房地产，很期待他们能重新站起来。
金融援救计划的“定期资产支持证券贷款工具”（TALF）和公私投资基金（PPIP）起到的作用有限，尤其与初衷相比。但提供市场信心方面是值得肯定的。这一举措有助于重新启动我们迫不及待的融资（CMBS）市场。2005至2007年泡沫膨胀期间这些银行业承揽了40%的借贷业务。现行和近期的再融资需求都大得惊人。但即便传统银行和保险业都全力以赴，也无法满足贷款的需求。
筹集公共资金至关重要。CMBS 在2007年筹得的$2300亿在2008年仅剩下120亿。从2008年的七月至2009年底的筹集发行为零。目前有几笔交易正在结算。我们会密切关注让公共资金流入房地产市场的相关讯息，如统筹基金的发展、不动产投资信托（REIT）的集资活动(最近筹得200亿），以及新近形成的房屋按揭贷款等。(待续)
作者罗伯特‧克纳卡尔(Robert Knakal)是《纽约观察员》 (New York Observer) 地产专栏作家，并为纽约地产公司Massey Knakal Realty Services创办人兼主席。
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