【大纪元2013年02月03日讯】（大纪元记者钱正富香港报道）欧美经济持续不景气，驻本港的不少大型企业为减少租务开支，选择搬至楼面较细的写字楼，甚至迁出租金比较昂贵的中环甲级商厦，如美国银行（Bank of America）把后勤部队搬至葵涌九龙贸易中心，租用4层半楼面。瑞银的报告指，金融机构于中环租用甲厦的占比相较10年前显着下跌；虽有众多中资公司来港建立据点，但这些公司对商厦面积需求不多，且倾向购买物业自用，对租金增幅帮助不大。另外，本港于2012年在全球写字楼租金成本排名中下跌至第二名，仅次于伦敦西区，然而基金经理等中环写字楼“用家”仍认为本港租金过高，与经济脱节，更令本港现时营商环境处于“极差”水平。
中环商厦租金去年下跌，戴德梁行日前推出第16份全球写字楼租务开支报告，指北亚区（包括大中华区、日本及南韩）2012年租务开支上升了6.3%，为各地区中最高的升幅，亦远高于1%的环球租务开支平均增幅。而部分市场如美国，皆受经济及政治不明朗因素影响，令写字楼租务需求减少，租务开支下降。
该报告统计了全球49个国家及地区合共126个商业区每个工作间的年度租务开支，包括租金及其它由租户支付的费用，例如维修费用及物业税等。结果显示，去年环球商业区租务支出平均仅增长1%，平均每年每个工作间录58,125港元租务开支。
而香港于2012年每个工作间的年度租金按年下跌12%至约172,087港元，排名从首位跌至第二位，被伦敦（西区）爬过头，录得182,246港元，成为全球最贵租地方。主因是中环区写字楼租金在2012年录得较大跌幅。鉴于中环区的租金已高于其它地区，加上环球经济前景不明朗，不少中环的租户为减低租务开支，纷纷选择租用较小的楼面或迁出中环区，令中环的租金有下调的受压，而非核心区写字楼的租金则没什么变动。
不过该报告称，本港经济前景稳定，中环写字楼供应仍短缺，预料租务市场将重拾升轨，今明两年每年平均增长7.9%。
ifc降低租金留大客瑞银
中环作为香港金融核心区域，甲厦市道因应全球金融起跌而随之起舞。本港股市近月虽然有所回升，但仍远未回复2008年金融海啸前的风光，投资银行业务更出现萎缩，大行纷纷裁员自保，令甲厦的需求减少，租金见顶回落，即使是地标甲厦如国际金融中心（ifc）亦要以低租金留客。
据各大代理行资料显示，中环遮打大厦现时平均呎租为140至150元，ifc第1、2期为140至160港元。而与ifc遥望的九龙站上盖环球贸易广场（ICC），目前平均呎租约85至90元；当年新鸿基地（0016）招租时租金更低，故吸引如大摩（摩根士丹利）、瑞信、德银等投资银行进驻。面对竞争，ifc为留住其中一个大租户瑞银（瑞士银行），早前以106元呎租，续租在ifc第2期逾8层20.5万方呎楼面，较市价低24至30%。新租约将于明年7月展开，至2019年6月底期满。
瑞信裁员 出租空置楼面
瑞信支付的呎租虽然比瑞银低，但据彭博通讯社日前报道，瑞信计划将现时租用的其中两层合共6.4万平方呎楼面分租，以减低租金成本，目前正寻找租客。据消息人士透露，该行过去1年裁减不少部门，包括外汇及固定投资部门，写字楼腾出不少空间。瑞信目前在ICC租用11层（87至97楼）逾30万平方呎写字楼，另亦在21至22及78楼租用全层或部分楼面。瑞信去年中续租12年，但租用楼层有变动，租入98及99楼，但21至22楼的写字楼，未有出现在土地注册处的资料上。有地产代理表示，若瑞信最终能租出，估计呎租可达85元；所得“利润”料要与大房东新地分账。瑞信及新地发言人，均不回应有关传闻。
据了解，过去1年多，多家投行均有裁员。根据Webb-site显示，大摩自2012年初开始，其投行业务已有297名员工“流失”，瑞信亦有88人流失，目前约有448人持牌。
美银预租葵涌商厦 呎租$25
其它外资企业亦另谋节省租金成本之策。有市场人士透露，美国银行（Bank of America）落实预租新界葵涌九龙贸易中心B座18至21楼，连同22楼半层楼面，涉及11.7万平方呎，月租约292万元，平均呎租约25元，为近期最大宗商厦租务，亦是国际大型银行罕有地将后勤部队搬至新界区商厦。
据市场人士透露，葵涌九龙贸易中心，刚录得大手租务，涉及物业4层半楼面，为楼面，每层面积约2.6万平方呎，总楼面达11万平方呎。
美国银行后勤部队原租用鲗鱼涌太古坊德宏大厦等商厦，以及中环花旗银行大厦。据估计，现时德宏大厦呎租约35至40元，而中环花旗银行大厦呎租达80元，是次搬至九龙贸易中心，租金开支料可节省三成以上。
另外，较早前，美国银行初步与长实（00001）达成协议，将预租中环长江中心逾十万平方呎楼面，作集团总部。
另外，非核心区商厦租务理想，消息指，观塘Landmark East 1期16楼全层，面积约1.4万平方呎，以呎租30元租出，属区内租金水平。新租客为日本精品Sanrio，该品牌旗下知名卡通人物包括Hello Kitty等，集团原租用尖沙咀美丽华商厦。另外，国际零售品牌LVMH，以呎租约30元，于鲗鱼涌英皇道633号商厦增楼面，涉及20楼全层，面积约1万平方呎。
瑞银：中环甲厦租金可升5%
对于中环甲厦需求及租金分析，瑞银早前发表报告，指金融机构于中环的租用占比相较10年前显着下降，预期短期内中区写字楼供应仍然紧张，今年中区租金或可升5至10%。至于市场普遍预期中资公司可成中环租金增长的动力，瑞银不以为然，认为大部分中资公司主要业务仍在大陆，来港设联络处，对楼面需求少。此外，大型国企都偏好自置物业，对租金增幅帮助不大。
报告指出，港岛中区现时可供出租楼面约2,400多万方呎，湾仔及铜锣湾的现有可供出租楼面约1,500万方呎。瑞银认为直至二○年前，中环新增商业楼面仍然维持紧张格局，可出租商业楼面仅增8%。新增供应少，且不少金融机构仍然留守中环，今年租金增长可以稍为看好。该行上调一三年中环租金升幅预测，由原来的升0至5%，增至5至10%。
瑞银认为以中环商厦现时低空置率，而且包括该行及美银美林两家投行将维持现时于中环的大部分租用楼面，料对商厦租金有支持。不过，瑞银认为，基于环球金融业的不明朗因素以及企业财政紧缩下，中环商厦租金不可能重复○九至一一年的急升势头。
瑞银调高多只持有甲级商厦公司包括鹰君（00041）、希慎（00014）、太古地产（01972）、九仓（00004）及冠君房托（02778）的目标价平均增17%，当中首选太地。另看好领汇，维持其“买入”评级，目标价42.75元。
部分租用中环甲厦的老板也闻到加租而未雨绸缪，计划搬迁。其中Neutron Inv Partners创办人张一鸣表示，虽然还未到续租约的时间，但已预期“一定加”，更直言会考虑搬离现址。他预料本港写字楼租金会续升，但二、三线写字楼升幅会跑赢一线。
现为高丰发展主席的中文大学讲师黄元山，亦租用了中环甲厦，他直言租金“当然贵”，并指香港现时无论零售商铺及写字楼租金均处于不合理水平。2012年本港零售销售只有单位数字增幅、整体经济增长只有1%，加上工业生产及出口等数据亦欠佳，显示高企的租金与本港实体经济脱节。◇
（责任编辑：澹修德）
