【大纪元2013年06月02日讯】(大纪元记者张茹澳洲墨尔本工商报导)在澳洲房地产界，NRAS是当前最热门的话题，但由于政府没有大力宣传，所以很多人对它并不十分了解，有些人甚至还误以为是投资政府公房，其实不是。值得强调的是，NRAS与政府公房计划没有任何关系，它更像是一种税收激励，鼓励私人投资者投资新建物业。那么，NRAS到底是什么呢？它又是如何操作的？在此我们进行一下简单的讲述。
2008年7月24日，澳洲财政部长和房屋部长联合推出国家可负担租房计划（National Rental Affordability Scheme）(简称NRAS计划)，2008年11月通过并形成法律。
NRAS计划的核心是要求投资人将其投资房产的租金降低20%，投放到市场上租给那些符合条件要求的人群。政府在十年中每年给与投资人$10,350(2013/14年)的补助，其补助每年随消费价格指数调整。补助政策由联邦和州政府共同承担，每年财政年度结束时，投资人将一年的房屋出租情况经过审计，然后向政府提出申请，政府的补助直接提供给投资者本人，而且是免税的收入。简单讲，加入NRAS计划就好比与政府签了一个十年的合同，投资者每年可以从政府获得1万元左右的免税补贴，代价是租金必须低于市场价20%。NRAS计划是一项激励政策，并不会永远持续下去，儅政策目标实现时就会结束，好比在金融危机时，政府曾短暂性的将首次购房补贴增加1倍一样。所以，有意向的投资人一定要抓紧时机，赶快行动。
房地产投资是澳洲华人最主要的一项长期投资，不少华人已经通过房地产实现了财富自由。根据税务局的统计，在澳洲每7个纳税人中就有一个拥有投资物业。由于法规完善，加上高速增长的人口和稳定的经济增长，澳洲房市长期增长的趋势毋庸置疑，因此在澳洲买房风险并不大，关键是选准投资对象。
获得政府批准的NRAS物业，不但本身地点好，开发商可靠（政府都是选择各个区最优秀的开发项目），而且投资者10年将从政府获得12万元的补贴，相当于大约16万的税前收入，大大降低了供房的难度。很多物业可以自己养自己，使业主可迅速告别“房奴”的窘迫，潇洒投资，实现正现金流回报。
对于符合NRAS计划的投资有以下要求：
1.投资的房产必须是新房
2.房产的租金不能超过市场价格的80%
3.必须根据租客的收入情况，来决定其是否符合居住NRAS房屋的条件（按照2011年5月1日的标准，单身收入在$56870以下，夫妻有三个孩子家庭收入不超过$135,212）
4. NRAS的房屋管理公司是省政府授权的专业房屋管理公司，不同于一般地产房屋中介，NRAS房屋空置率非常低。
NRAS的投资物业是新房，所以投资者可享受投资新房的一切优惠，如印花税、折旧等，同时由于其租金低于市场价格，投资者可实现最大额度的负扣税(Negative gearing)，达到合法避税的目的。
NRAS对澳洲投资方的影响 总结NRAS的主要好处如下：
1. 有效的退税法
2. 无风险的投资
3. 正现金流的房地产
4. 100%的借贷，100%扣税
5. 政府租赁赞助支持
6. 10年安全的现金流
NRAS房产投资可以为投资者带来可观的现金流，除了每月按时入账的租金收入外，财政年末会收到一大笔退税和政府10000元左右的补贴。如果你购买一套32万元的投资物业，你会发现，按照现在的利率水平，从第一天起，这套物业几乎就可以自己养活自己。不用你主动还款，10年之后，补贴和退税就帮你还了一半多。因此，NRAS物业投资比一般房地产投资更轻松、安全。很多NRAS投资者至少买两套，他们的理由是：依靠补贴和退税十年后贷款只剩下一半，那么这时卖掉1套房子把两套房的贷款还清，还净赚一套房子。
NRAS 问答
1． 问：购买NRAS物业能获得政府什么补贴？
答：2013/14财年政府的补贴是每年$10,350元，你可以用它作为税收减免（Tax Offset）。如果你不交税，仍可以从政府收到一笔退款。
2．问：NRAS许可的租客具有什么条件？
答：NRAS旨在为澳洲中等收入群体提供能负担得起的出租房。全澳有150万人符合申请NRAS的条件。政府希望NRAS计划能帮助社区工作者，如护士、教师、警察等在工作单位附近找到实惠的出租房。
3．问：我会遇到坏租客吗？
答：租客将会如何对待您的物业，这是很难预料的事，不管是不是NRAS物业。但是NRAS由专业物业经理人打理，在挑选租客方面很有经验。认为NRAS的租客都是低收入者，素质低，这是一种错误观念。相反，我们认为NRAS租客想努力成为好租客，他们不想失去NRAS资格，被推上市场支付全额房租。
4．问：谁决定收取的租金金额？
答：每一套物业在第一个租客搬进去前都要进行独立的租金评估，由注册估算师决定房租的公平市场价格。NRAS的房租折扣正是在这个基础上计算得出。
5．问：我能够提高租金吗？
答：租金可以根据物价消费指数每年调整，在第一，第四和第七年末，业主有权进行独立租金评估，保证租金与市场价格挂钩。
6．问：10年期结束后怎么办？
答：你与政府的协议结束，你可以按照市场价格收取租金。
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（责任编辑：陈明）
