【大纪元2014年03月09日讯】（大纪元记者童欣纽约报导）市面上有一些破旧不堪、需要大幅度重新整修才可入住的房子，因其价格便宜，得到了不少买家或投资者的青睐。
网络地产服务商RealDirect.com的CEO道格．柏森(Doug Perlson)指出，大约10%的买家会考虑买一所需要彻底整修的破房子。 “随着房价的增高和竞争的激烈，买家选择余地大幅缩小。对有些人来说，找一个破房子，哪怕需要重新装修，也成了唯一选择。”道格．柏森说。
买破房子也许比一栋重新装修好的要便宜，但重新装修的过程可能会让人头疼，也会很昂贵。因为彻底的重新装修和表面的装修是不一样的。
Miron地产公司的杰夫．施雷德(Jeff Schleider)说，“油漆，新橱柜，甚至换地板——这很便宜也很容易，也不需要为此提交申请。但是真正的重新装修，如重新铺装上下水管道和电源线，就是大工程了。”
最近他代理的哈莱姆区一栋5层连排房要价近350万。而同等规格装修好的市场价则在500万左右。他表示装修至少需要70万。
他还说，“在买之前，应带三个不同的承包商来看房，选择报价居中的那个。但要准备最终费用要比报价多25%，而且工期可能长一倍。”
1.破房子未必便宜
在当前市场下，即便买一栋破房子，也可能会有竞价战。在布鲁克林王冠高地(Crown Heights)上市的一栋两家庭连排房，要价105万。在上市一个礼拜之内，就有近100人问询该房产，这还是在假期、市场较清淡的时候。
道格．柏森表示最好的交易可能是上市有一段时间的房子。因为卖主可能期望值比较高，这样会拒绝最初的报价，而导致在市场上停留好几个月。这时卖主才会倾向接受比较低的报价。
2.找一个信赖的承包商
除了做类似工程房主的介绍，你还要去实地看承包商正在做的工程。“不要选择最便宜的，很多承包商先报一个低价，然后再从其他地方赚回来。”杰夫．施雷德说。
3.买之前要和承包商一块看
签约之前和承包商一块看房是很必要的。承包商能看到一些细节并发现你发现不了的问题。同时这也是看你和承包商是否投缘的一个机会。
4.了解建筑的要求
如果你是买一套公寓，连排房，或是历史保护区内的任何房产，那么会有很多要求，告诉你能干什么不能干什么。
Condo或Co-op的管委会会拒绝你增加洗衣机、干衣机的要求，而且对他们来说，增加一个卫生间是想都不要想的事情。最好请你的经 纪人索取大楼有关改建的规则，从头至尾仔细研读，必须提前做好功课，否则可能做到一半无法继续。比如很多Condo和Co-op只能在夏季做装修，如果不 事先了解清楚就会损失惨重。
5.组建合适的团队
买旧房改建，你需要有一个律师，建筑师(或工程师)，一个中间人，他们能理解纽约市“房屋局”（Department of Building） 的规章和要求。好的中间人要出5千到1万才能找到。
在法拉盛有个两家庭房，被原来的房主非法改成了4套公寓。建筑师在改建时没有告诉买家房屋局开了违规罚单，每天罚款1千元。最后房主吃惊地发现他欠政府5万美元。
6.了解连排房的历史
如果你是把一栋连排房从多家庭改为单家庭，或相反，那么你需要房屋局新颁发的入住证明( Certificate of Occupancy)。如果连排房曾经是SRO( Single-Room Occupancy，房客只租用一间，卫生间和厨房公用，主要供那些低收入人士租住)，那么这样的房子改建还需要无骚扰证明( Certificate of No Harassment)，即证明房东没有采用各种骚扰手法，恶意驱离房客。这是为了保护这些弱势群体的利益。如果过去三年内有任何问题，那么有可能会严重 拖延改工程。目前的哈莱姆区，70% 以上的房子都是SRO。
7.了解租客情况
有些连排房里还有租客，因此投资者一定要了解清楚租客的情 况。因为在纽约要想把租客赶走可不是件容易的事情。特别是有一些租客缴纳的租金并不是市场价，不会给你带来你期望的现金流。 普世房地产公司的资深经纪人黎芳女士告诉我们，“有一种‘控制租金’(Rent Control)，由于历史原因，租金特别的低，但这种比较少见。还有一种叫‘固定租金’(Rent Stablized)，租金也比市场价便宜很多。”
8.清楚工程期限
如果是彻底的整修，包括结构上的改建，上下水和电源的重新铺装，那就需要事先从房屋局取得批准。这就需要雇佣一名建筑师，做出设计并提交申请。杰夫． 施雷德表示，“获得批准是最耗时的。”他还建议，每天都要去工地现场，并让承包商确认每天都做了什么。“绝不能给了钱就走开不管。”
9.合理预算
多数情况下，最后的改建费用会超过你的预算。专家建议预算要多做10%，并为改建项目保险。如果增加的费用不是你希望的，那么就去找一栋现成的房子，或不需要太多工程的房子。 你到底想要的是什么样的房子？用5年还是准备一辈子都住在这里？过分地装修并不经济。
10.目标明确
从一开始就要知道自己想要什么，包括墙上应该有多少电源插头。不要简单说“改建浴室”，要明确马桶和洗手池的数量，包括最好找到你想要的那种瓷砖在哪里卖。
目标越明确，物品清单越丰富，整个过程会越轻松。
（责任编辑：李海）
