【大纪元2014年04月05日讯】【引言】反式贷款(Reverse Mortgage)，也叫住房净值转换贷款(Home Equity Conversion Mortgage)，是一种联邦福利计划。目的是利用银发族和退休人士拥有的房产，满足他们的资金需求，提高生活质量。借贷人须达62岁以上，是该贷款主要的条件。
目前全美每天都有至少8,000人庆祝他们62岁生日，已达退休年龄。由于很多人并不了解反式贷款，因此错过机会来利用这个资源来购买新房产、提升生活品质、减少经济压力甚至避免经济灾难。
我是一名持有纽约州执照的贷款专员，在这个专栏里，我会通过我客户的真实故事和大家分享反式贷款的优越性，欢迎您关注我的专栏。
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Henry和Joan这对夫妻都71岁了，他们有自己的生意，专为一些名牌设计和制作鞋子。虽然他们皆已达退休年龄，但Henry还不想退休，他定期往返中国视察他的工厂。
今年初，在农历新年将至之际，Henry接到了银行的电话，电话内容令人沮丧。尽管申请过了两个月，他的房屋净值贷款(home equity loan)仍迟迟没批准下来，银行要求更多的收入和报税证明，导致Henry无法拿到钱，去给中国员工们发红包。
Henry申请的房屋净值贷款是以他们现居住的三层连排房作为抵押，那是他们三十年前在曼哈顿下城一个极好的投资。 尽管现在该房产价值飙升，远超过他们的期待，但在他们这个年龄，从房产里拿出现金来用还是很困难。通常银行会检查借贷者偿贷能力。由于Henry和Joan的年事已高，加上他们的行业市场需求变化很大，银行对文件审查很严格，以确保他们能还贷。虽然他们拥有很棒的房产，在不卖掉的情况下，对他们也很难有帮助。
因此Henry决定试试反式贷款。它和房屋净值贷款一样，其实反式贷款也确实是一种房屋净值贷款，但不像房屋净值贷款那样难批准，申请程序也容易的多，此外还有很多其他优势。
反式贷款是一种不需要定期还贷的房屋净值贷款或信贷额度。贷款的额度在房产价值的50%-60%之间(房屋最高价值被认定为是$625,500)，随着时间流逝，所贷部分的利息和贷款保险也会增长。不过你可以随时付清贷款，或偿还一部分。你不需要立即还贷，除非你不住在房子里(不管是搬家还是卖掉，或者去世) 。
这项贷款由联邦政府进行监管并提供保险，要求借贷者必须62岁以上，必须住在抵押的房产中，并且持续支付地税和房屋保险。这是为快速增长的战后婴儿潮出生一代人退休后的金融需求而制定，使得他们可以利用手上的房产，并且无需搬家或卖掉房产。随着人们逐渐了解反式贷款的灵活性和优越性，越来越多人开始申请。
反式贷款只需基本收入证明，以保证借贷人可以支付房产税和房屋保险，不怕信用记录一般或较差，只要没有联邦政府的债务违约或破产，都可获得贷款。
仅仅3周，Henry就完成了整个贷款过程，从咨询到申请，房屋估值到签署文件，全过程中仅花了600美元手续费。在此过程中，产权公司发现了Henry还不知道的一个联邦税务留置权，并帮他彻底解决问题，避免了今后可能演变成的更大问题。
迅速的批准让Henry正好可以赶在员工回家过年前发给他们红包，而且他也不必担心每月还贷的问题。不管他工厂的订单何时获得付款，他都可以偿还部分反式贷款的借贷额。另外，Ｈenry支付的利息还可以拿来抵税。只要他还保留小部分贷款未付清，他就可随时重新利用他的贷款额度(且不用再支付手续费)。
如果您是一个小企业主，年满62岁且有自己的房产，想了解更多关于反式贷款的资讯，欢迎来电咨询。Alice曾小姐电话：646-543-9262
（责任编辑：李海）
