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一个橙子引发市场萧条

专家详解美国次贷危机的缘由

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文|大纪元记者张岳

商人A路过一个果园,口渴了,摘了一个橙子吃,味道非常甘甜。他灵机一动,决定收购这里的橙子到市场上去卖,想必会卖个好价钱。于是经过和果农商议,他以一块钱一斤的价格从果农手里收购橙子,只收购个大饱满的甜橙,质量不好的不要。到了市场上,他以两块钱一斤的零售价销售,虽然价格提高了一倍,但味道好,所以很畅 销,赚了不少钱。

企业家B路过市场,看到A的橙子非常受欢迎,人们在排队争相购买。他灵机一动,决定收购橙子送到工厂里榨成果汁,不仅可以远销更大市场,还可以赚取更大的利润空间。于是B委托A到果园收购更多的甜橙。橙汁榨制出来后,市场反应确实非常好,销量一路飙升。

看到橙汁的销量很好,B决定扩大生产,这需要收购更多的原料:质量上乘的甜橙。B不断的向A催货,A不断的向果农催货。然而,果园里质量上乘的甜橙数目是有限的,已经没有了。可是厂家还在催货,怎么办?受利益驱动,A开始收购质量稍微差一些的橙子,可是过了段时间,又缺货了,就收购更差的橙子,如此往复,最后只要是橙子就送往果汁工厂,不管是否成熟、甜度如何、甚至有没有虫害和腐烂变质都不再管。同时,果农们纷纷栽种更多的橙子园。

过了几年,橙汁市场达到饱和,特别是该橙汁的质量、口味都远不如当初,销量开始剧减,最后橙汁工厂破产倒闭。商人A脱身而出,不再向果农收购橙子,果农手中堆积了过量的橙子,莫说质量差的,最上乘的橙子都鲜有人问津了,市场一片萧条。

讲这个故事的人是友联集团(United Faith Enterprise, Inc.)房贷业务负责人、讲师陈钢博士(Jerry Chen) ,他从事房屋贷款业务已有10多年。曾任美国富邦银行和美国银行区域副总裁,负责北美西区房贷业务。2000年陈钢开办了自己的贷款银行Presidential Capital Investment Inc.,年均放款超过20亿美元,并向华尔街销售房贷证券,有着非常丰富的房贷市场营销、房贷审核、二级市场销售的经验。他用橙子与橙汁的故事,生动的描述了2007年次贷危机的形成过程。

在房贷市场上,房贷抵押票据note相当于橙子,这些票据原本由贷方(通常是银行)持有,但成千上万的抵押票据作为有价证券被华尔街金融公司收购,华尔街将这些票据证券化,相当于将橙子榨成了果汁,然后众多分散的股民购买,相当于橙汁在消费市场上销售了出去。

从购房者申请房屋贷款说起,房屋贷款和普通贷款不同的是,房贷是抵押贷款,持有抵押票据note的一方,在购房者无力支付房贷利息的情况发生时,可以凭这个票据收回房子。

假设一栋住宅的购买价是50万,头款10万,需要贷款40万。房贷经纪人帮助买家找银行或贷款公司贷款,后者统称为贷方(lender)。贷方出40万元贷给购房者,付给经纪人1%到2%的佣金。

假设该房贷利率是6%,还款期限20年,如果银行一直持有这个票据,那么每月会收取2000元的还贷(40万乘以6%除以12),相当于凭这张纸总共可以兑现48万(2000乘以12个月再乘以20年)。

据陈博士透露,现实中,银行/贷方并没有苦苦等待20年以图赚取上述6%的房贷利息,通常银行在与购房者签约之后,会迅速将这贷款借据以更高的价格,卖给华尔街金融公司。比如40万元的可能会卖41万元。今后业主每月还贷已经不再是还银行钱,银行成为代替华尔街金融公司收钱转账的经纪人。

该案例中,银行在与华尔街的交易中获利2.5%(41万减去40万后除以40万),但请注意,这并非是年利润率,相反,只是单笔交易的利润率。如果银行转手将这41万元再次贷出,然后再次将下一个借据出售给华尔街,如此周转操作,假设每个月资金周转一次,年利润率为34%(41除以40后12次方),远远数倍高于借据设定的6%的年利率。

华尔街金融公司将收购来的房贷借据证券化(Mortgage-Backed Security,简称MBS),以股票/基金的形式向公众销售,承诺给股东较高的分红,如每年2%,而且华尔街还表示已经找保险公司为证券投保,这是万无一失的投资机会,因此买者众多。

因为初期收购的房贷借据“质量上乘”,购房者信用分数都在700分以上,都交了头款,都有稳定的工作和较高的收入,每月按期还贷,整个系统运作良好,华尔街房贷股价一路高涨,形势大好。

为了追逐更大收益,华尔街公司希望不断扩大规模,收购更多的房贷借据。银行表示,接下来的购房者信用分数不足700分,是否接受贷款申请?本来依照综合标准评估,借款者的经济能力不足以偿清贷款,或信用风险高,但华尔街表示没有关系,他们会收购这样的借据。

美国房地产贷款系统里面分为三类:优质贷款市场、次优级贷款市场、次级贷款市场。美国把消费者的信用等级分为优级、次优级和次级。那些能够按时付款的消费者 的信用级别被定为优级,那些不能按时付款的消费者的信用级别被定为次级。次级贷款市场就是面向那些收入信誉程度不高的客户,其贷款利率通常比一般抵押贷款 高,但对于金融机构而言,利润更高,风险也更大。

在几年的时间里,华尔街不断的向银行要求收购更多的房贷借据,银行则要求房产经纪人去找更多的房贷客户。为了追求数量和利润,贷款申请的门槛一降再降,可以不查信用,可以0头款,可以不查财产,可以不查收入,可以不查工作等等。总之,还贷风险越来越高,房贷借据(橙子)的质量越来越差。

因为太多没有持续还贷能力的人也纷纷获得了房贷购房,终于有一天,在2006年前后,太多的购房者不再还贷,法拍屋大量增加,整个链条的最基础的一环断裂,金融公司持有的住房抵押贷款证券价值缩水,引发2007年股价大跌,保险公司、银行、贷款公司纷纷倒闭,进而次贷危机引发大规模经济衰退。◇

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2014-05-24 9:52 AM
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