【大纪元2014年05月26日讯】（大纪元记者王明编译报导）随着美国房价持续上涨，许多民众对于当前应该买房还是租屋犹豫不决。专家建议，由于各地房价涨幅不一，消费者不妨利用房价及租金孰高孰低的线上计算公式来进行评估。例如，若有人考虑购买50万美元的房子并在当地居住7年，此时若能以月租低于1,956美元找到房子，租房就比买房划算。
据《纽约时报》最近报导，加州居民加斯帕里诺（Billy Gasparino）和其妻子精于理财，十年前房地产市场繁荣时期，长期等待并赁房居住。直到2010年房地产进入萧条时期，他们才花81万美元买下一栋洛杉矶市威尼斯（Venice）地区的房子，距离海边不到1英里。
仅仅4年后，他们发现房价超涨，毅然决定卖房并租屋居住。他们即将完成卖房交易，售价为135万美元，获利率竟高达67％。现年37岁的加斯帕里诺先生说：“这次房市回春讯号来得如此强烈、迅速，也许房产泡沫快要到顶点了。”
大都会交投过热 专家：买不如租
据报导，以房价与租金或收入之间的关系来看，美国住房市场最昂贵的地区，包括纽约、旧金山湾区和洛杉矶，似乎买房又将成为冒险投资。从更多都会区的房价趋势观察，如波士顿、迈阿密和华盛顿等地，价格也上涨至买方难以讨价还价的地步。
债券评级公司穆迪（Moodys Analytics）首席经济学家赞迪（Mark Zandi）说：“与房屋租金相比，许多沿海住房价值过于高估。一般而言，即使全国其它市场大致呈现均衡的情况，这些市场似乎是买房不如租房。”
举洛杉矶市威尼斯地区为例，该地区受益于高科技产业员工大举涌入，其中包括2011年谷歌成立洛杉矶办公室。威尼斯地区房产经纪商负责人帕蒂（Tami Pardee）说：“那里住着工程师、视觉效果艺术师，他们年收入达20至40万美元。我现在苦于无库存住房，无法满足市场需求。”
就全美而言，由于低利率政策和住房平均价格仍低于2006年高点13％，买房似乎仍属划算范围。譬如，凤凰城、拉斯维加斯和佛罗里达州的奥兰多市等曾经历泡沫化的市场，一般住房价格仍然低于2006年高点的30〜40％，如果考量通货膨胀的因素，实际价格甚至还更低。
旧金山买房比租屋贵6%
然而，加州和美国东北部大部分地区，要想拥有自己的房子，总成本过高，包括一些相关费用：房产税、维修费、房产经纪人中介费和抵押贷款利息；即使减税后，依然高于实际经济效益。
2004～2006年房市繁荣期间，不少美国人误以为房价不会下跌，但在全美大多数地区，民众压倒性地青睐租房而不买房。而在2009～2011年萧条期，当时买房的人常常被认为是不同凡响的交易决策者。房价上涨至今虽未创下2006年新高价，但买方出价时已渐趋谨慎，仅会小幅加价因应。
自2011年以来各地房价涨幅不一，旧金山地区33％，迈阿密为30％，洛杉矶是24％（热门地段涨幅更大）。在旧金山湾区，房价已涨至年租金的20倍。根据房产商Zillow的数据分析，这个比例与2003年相同，当时旧金山房地产市场尚未进入失控的泡沫阶段，而且发展相当顺遂。
如果把抵押贷款的低利率考虑在内，在旧金山买房似乎更吸引人，然而，若考虑10％首付款及现今房贷利率，买房比承租同地段相等面积的房子还要昂贵6％，这个多出6％的比例与1999年网络泡沫期间的数据相同。两年前，购买旧金山地区的房屋，相同面积租房较买房便宜24％。
三因素助房价高估
专家分析，美国当前房价高估是由市场三股势力运作的结果。一是2008年的经济衰退以来，美国经济复苏带动强劲的就业增长。
其次，低利率政策推动房产市场，这项政策旨在强化美国整体经济，没有地域性的差别。即使旧金山住房市场存在过热风险，购房者无论身处何处（如景气衰退的底特律或克利夫兰），都能享有美联储所订定超低利率的好处。
最后，过去由于建筑开发案的数量限制，阻碍了房舍兴建，现在则受到市场需求不断增长的影响，房地产市场出现新的住房供给。去年，德州达拉斯地区和旧金山地区注入了一些就业人数，达拉斯当地政府核准新住房许可证增加近4倍之多。
对于美国当前或许有些高估的房价，专家提醒，市场上可能还存在一些值得留意的个案，但由于出价的买方已开始谨慎，购屋者最好考虑个人的财务状况量力而为，目前的房市或许未必是泡沫，但消费者在买房时最好有房价下跌的风险承担能力。
（责任编辑：张东光）
