【大纪元2016年03月22日讯】（大纪元记者李颖新西兰奥克兰综合报导） 轰动一时的地租拖欠案最近做出裁决。3月14日，新西兰上诉法庭(The Court of Appeal)判决华人租户陈女士需交纳约17万纽币的地租及12万纽币的房产修缮费，共计约30万元。
庭审资料显示，2005年，房产开发商陈女士以45万纽币的价格购得奥克兰康沃尔公园(Cornwall Park)边上的一处租地房产（Lease Hold），即一树山Maungakiekie路21号。房产坐落在1297平方米的地块上，地块归康沃尔公园信托董事会(Cornwall Park Trust Board)所有。每年地租为8300纽币，地租合同签订于1988年，为期21年（即2009年到期）。
租户需按照新地租续约
康沃尔公园信托董事会表示，2008年，在地租合同到期的前一年，根据当时地价上涨的情况，陈女士的房产所处地块的地租应为每年73,750纽币。董事会于同年12月和2009年3月两次去信通知陈女士。
而陈女士的律师说，她的当事人并未收到这两封信件，并一直按照原来的数目交纳地租。
董事会律师称，作为房产开发商，陈女士夫妇很清楚，地租合同到期时，需要重新商定租金，按照新的租地合同续约。
康沃尔公园信托董事会采用的租地合同（Glasgow Lease）中有明确条款规定，合同到期时，要按照新地价商定租金续约。如果租户不愿继续租用，可以将房子拍卖。如果拍卖不成功，房产将归土地拥有者所有，而且对租户没有任何补偿。不论此条款合理还是不合理，合同就是这么定的。
陈女士于2011年8月与出租方商谈，欲买下土地所有权，未果。康沃尔公园信托董事会拒绝降低地租。陈女士不得不于2011年11月搬离了这座房产。在此后的房产拍买中，可惜无人接盘。
康沃尔公园信托董事会随后将陈女士告上法庭，索要近35万纽币的地租及维修费。2013年7月，法庭驳回索要金额，称上述数目有待核实。
2016年3月14日，法庭裁定，陈女士在2005年购房时就很清楚自己购得的是土地使用权，并非是拥有权，在地租合同到期时没有搬离，也没有及时和出租方商讨续租，因此应按照新地租价格支付2011年11月搬离前的租金约17万5千纽币。
法庭认为维修费用公平合理
虽然原被告双方都无法出具证明在1988时房屋的状况如何，法庭认为有确凿证据可以证实，2011年在陈女士搬离时，房屋状况非常糟糕。
陈女士搬离后，经奥克兰CoveKinloch和Omega建筑公司检查认为，房屋的房顶由于严重失修漏水，必须更换；房内线路也年久失修，修缮费将高于更换费，因此全部更换。法庭裁决以上近12万纽币的修缮费用必须由陈女士支付。
在此次庭审中，法官驳回了其它约6万纽币的维修赔偿费用。
租户联合诉讼败诉
康沃尔公园租户联合会代表了一树山和Greenlane一带的110个租户。租户联合会发言人David Glen说，本地区已经至少有8户租地房主因为地租飙升而放弃房产。
据法人社团（Incorporated Societies）记录数据显示，康沃尔公园租户联合会在2008年至2011年间筹集了近43万纽币诉讼费向法院提起诉讼，一直上诉到最高法院，但最终败诉。
一位不愿透露姓名的租户表示，当初买入租地房产是因为他和房产代理当时认为，租地合同到期后，租金不会上涨太多，到时自己应该能支付得起。可是现在，租金比他和房产代理估计的高了3倍。
与1980年代租地房产相比，如今地租上涨10倍已经成为奥克兰的普遍现象。
地租用于公园养护和开发
康沃尔公园于1901年由奥克兰荣誉市长Sir John Logan Campbell主持修建，作为送给公众的礼物。当初划定公园区域范围时，把公园周边地块预留出来，由康沃尔公园信托董事会打理，以出租的形式为公园的日常维护和开发提供资金。
董事长Michael Ayrton说，信托董事会是不会卖地的，因为地租是支付公园开发和日常开销费用的最好来源。公园周围的房产租金收益，是康沃尔公园得以向公众免费开放享用的保障，使得董事会从未向政府税收伸手要钱。每个地块的地价是由独立物业估值师核定，然后以5%的比率计算地租。
康沃尔公园信托董事会主席John Clark透露，大部分租户已经按照新租金续约。目前，Maungakiekie路21号也以大约每年5万纽币的价格租出。
租户需格外注意合同内容
地产评估师Helm先生表示，这个案例对买房者有很重要的借鉴价值。在房市不景气时百万房产可能会标很低的价格，买家一定要对房产的权状（Ownership Title）做足功课。对于所有权、面积、权利范围等要核实清楚。买租地房产，可以让那些买不起独立产权的家庭住进高档社区，但是房主要清楚地知道，自己买到的只是土地使用权，一旦地租上涨，工薪阶层固定收入者是很难承受的。此外，租户要格外注意合同上是否注明房产的耗损维修费由哪方承担，是否允许转租，土地是否可以用于开发扩建、种植蔬菜等等。
买主在接盘前一定要寻求法律帮助，确保自己正确理解合同上的条款内容。
而对于永久产权（Free Hold或称 Fee Simple）的权状就最好，是指房主拥有整块土地的最高独立拥有权。此外，还有交叉分担地权（Cross-Lease）的情况，是指一个地块上的几个房主共同拥有地权，任何房主对土地的使用都需要其他房主的认可。
责任编辑：易凡
