【大纪元2016年06月09日讯】（作者：鲍云雁）我们都知道，商业房地产与住宅地产不同，住宅是人居住的，价格可以没有什么标准，但是商业房地产是要赚钱的，不能赚钱的话，就没有任何价值。在住宅上，一般是采用市场比较法来评估，所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即CMA，但在商业房地产的评估不是用市场比较法，而是用收入分析法（INCOME APPROACH）来分析的。
在商业房地产中，就是要计算投资回报率ROI，CAP RATE，净现金收入（NETCASH FLOW），DSCR等来综合评定一个商业房地产的市场价格（MARKET PRICE 或 MARKTVALUE）。这些数据对于投资市场是非常关键的：
(一)对于卖主来说，可以根据这些数据来制定合理的出售价格，不至于满天要价或者开出低价。
(二)对于买主来说，也是同样通过专业的计算与分析，来进行投资的可行性研究，然后才做出科学合理的决策。
(三)对于专业的房地产评估师来说，评估商业房地产也是用这些方法，评估师的评估结果要与实际成交价一致时，银行才会贷款，除非买主原意用现金支付不足的部分。
(四)对于商业银行来说，也是如此，除了对贷款人的信用，收入考虑之外，还要对物业的经营情况来判断是否对于这个物业贷款。
概念解析
ROI：投资回报率。ROI=年利润或年均利润/投资总额×100%。用于反映投资的综合盈利能力。
CAP Rate：同ROI类似，但反映的是不考虑有贷款的条件下，一个物业所能产生收入与价格的百分比。CAP是CAPITALIZATION的简写，简单的理解就是把一笔钱放在银行，银行会按一定的利率INTEREST RATE付给你利息，如果你用这笔钱去买房地产作为投资时，这笔钱能为你赚钱的百分比，所以就叫CAPRATE。
Net Cash Flow：净现金收入。如其名称所述，反映了年或年均利润。
Net Operating Income：净经营收入。也就是全年的总收入扣除所有的经营成本（不包括贷款）
责任编辑：舜华
