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脱欧后伦敦房价预测 短期放缓 长期看涨

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【大纪元2016年09月03日讯】伦敦市中心的黄金地段的一砖一石并非只能为人遮风避雨,它还是一种占据了天时、地利与人和的优质资产避风港。

伦敦本不想脱欧。那些所谓的支持脱欧者,在真的脱了欧后,也都傻了眼。不过,脱欧和英国原本的问题是两回事,英国的局面的根源,在脱欧之前就存在了。比如,在房地产市场就是这样,它会有一些变化,但脱欧不是这些变化的唯一原因。

伦敦富裕地区明显降温

伦敦的房价,每年都以两位数态势增长。土地注册处的资料显示,到今年5月份,这种增长速度一直是常态。
不过,在市中心的富裕地区却出现一些明显的降温变化,比如,伊斯灵顿、哈默史密斯和富勒姆区的增长幅度就很小,只有4.7%和2.7%;金融城、肯辛顿和切尔西地区则反而下降了9.2%和2.5%。

这一现象脱欧之前就出现了,当时,人们认为的原因是,这些豪华住宅供过于求,而且高达150万英镑的房价,面临新的12%的印花税,费用太高,吓跑了很多买家。现在虽然脱欧了,但是这两个原因仍然存在,所以房地产市场仍会持续降温,对于伦敦那些高价住房,尤其如此。

英国首席经济学家Robert Gardner表示:一直以来,房产交易都是在三月激增,然后在夏季放缓,因为买家要避免4月份的印花税,所以会提前购买二套房的时间段。

是小水波 不是大洪水

别怕!房地产市场虽然延续了之前的降温趋势,又增加了脱欧的不确定性,但不需要想的太糟糕。经济和商业研究中心(CEBR)的Nina Skero说:虽然脱欧肯定会带来击波,但据CEBR预计,住房市场只会放缓,不会暴跌。据咨询公司预测,到2018年后,伦敦的房地产将出现增长,不过2017年会出现小幅的5.6%的收缩。

皇家特许测量师学会的首席经济学家Simon Rubinsohn,也给出了同样的看法,认为伦敦房价会略微下降,但从长期来看,他说:价格有望上涨,虽然比之前预期的少一点,但预计在未来五年,仍会以14%的累积速度增加。


前财政大臣George Osborne算是持悲观态度的,不过也只是表示房产价格可能会跌18%,但不过也只是降回到伦敦2015年的水准而已,并不是什么灾难。

伦敦房产供应不足

专家们如此自信的原因很简单:伦敦的房地产市场有着坚实的基础。

目前的在建住房缓慢,意味着伦敦的现房可能会供给不足。如果真如此,脱欧将使这更糟。脱欧最直接的后果是,大量的房主停止了出售,导致房产市场上的库存量跌至最低(来自皇家特许测量师学会的纪录)。如果在漫长的脱欧过程中,房主们一直谨慎下去,那么房产库存量将持续见底。在脱欧带来的不确定性下,开发商们考虑利润,也很可能选择搁置新建住房,尤其是,由于一些欧盟建筑工人要回国,增加了建筑行业的技能短缺。

因此,有人担心,由于供应不足,需求也会下降,从而导致房价迅猛下跌。但是,这种担心,完全没必要。

首先,英国房屋调查显示,至2015年的十年间,租房者的比例几乎翻了一倍,其中70%是45岁以下人群。我们通常把他们叫做租房族,这群租房族的刚需,将成为价格下降的主要制动,在低价房产中尤其明显。

其次,不同于2008年,目前的抵押融资充足,并且十分便宜。汇丰银行最近两年期固定利率只有0.99%(最高可贷价值的65%),而巴克莱银行最受欢迎的为期两年的跟踪抵押贷款利率是1.49%(最高可贷价值的60% )。如果如民众所期待的那样,英国央行货币政策委员会能够做出削减,那么抵押贷款可能会更便宜。这意味着想买房的人可以贷到款,从而保持需求的稳定。

第三,英国经济在脱欧谈判过程中的态势很好,在第二季度增长了0.6%,而且就业创下了3到5月份的最高纪录。虽然脱欧预测中已经猜到了这种良好的态势,不过减缓的经济增长速度和不确定性很可能会影响到住房的需求和供给。但是,这只是意味着可能出现较低的交易量,不代表房价会降低。

最后,不要忘了外国的朋友们。英镑兑美元及欧元下跌了10%。如果经济放缓或出现降息,英镑还会进一步下跌,而这将使英国的房地产吸引更多的海外投资者。2008年出现这一情况时,他们迅速抓住了机会,这一次,同样的情况很可能再次出现。

环境稳定 法律健全

伦敦房市长期相对稳定,一方面英国有着稳定的政治环境、广泛的跨党派共识、不受政治干预的透明法律体系,这使得投资者相信他们的资产将是安全的。伦敦西区的大型地产公司总裁托比•科陶德(Toby Courtauld)说。如果你来自亚洲、中东和前苏联的很多国家,那么你会知道透明的法律是非常重要的。此外,中央时区也很重要,因为你可以与亚洲和美国在同一天内进行交易。此外,伦敦也是世界的教育名城、旅游胜地、购物天堂,伦敦的房市进入门槛也没高的离谱,每个价位都有良好的流动性。

金融危机余波造就英雄

从另一方面分析,金融危机的余波也是促成伦敦成为“资产避风港”的关键原因。

房贷危机带来了全球性的信贷紧缩,因此世界各国的基础利率都比较低,这驱使投资者寻求另类资产类别来获得更高的回报。过去几年中能够提供至少5%-6%回报率的伦敦房产就成了不错的选择。此外,英镑汇率的下滑让伦敦的房产变得有利可图。

几年前的欧元区危机、现在的前苏联地区与中东的冲突和紧张局势升温,都促使富裕的外国人寻求资产避风港。类似的,对于华人投资者来说,投资伦敦以至全英房产的最主要原因就是避开国内这种日益明显的不稳定性,无论是要避开过度泡沫化的中国房市,还是价值严重失衡的人民币汇率,投资海外都是理性的选择。从这一点来看,机构与个人挥师伦敦有着相同的理由。

也正因如此,中国房企的海外专案往往都与移民结合在一起——既能转移现有资产,又可变相移民集资。这也是中国机构投资海外房产的一个特有现象。

低价买豪宅 抢购实惠房

伦敦的房产市场在6月份脱欧投票前已经出现软化,部分原因是印花税的变化,部分原因是它本身的价格已经超出了太多人的腰包。脱欧的政治冲击造成了不确定性,并将持续一段时间,而这恰好可作为经济活动的一针药水,帮助降低房价,尤其是高端房产价格。

但是,在未来几年,随着新房的竣工,廉价融资的融入,和伺机而动的买房一代的出手,像2008年那样的楼市大跌的局面,势必不会再出现了。◇

综合报导|流筝

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责任编辑:杨青

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2016-09-03 7:23 AM
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