【大纪元2017年03月01日讯】（大纪元记者梁珍香港报导）继上周五鸭脷洲地王以169亿天价批给中资、刷新香港卖地最高价纪录后，港铁周一截标的黄竹坑站一期住宅发展项目，昨日火速开标，再由大陆保险资金背景的平安保险组财团爆冷投得，令市场哗然。本地地产富豪吕志和感意外，担忧中资“坐艇”，新地主席郭炳联直言“等这些癫标中晒先啦”。有分析师担忧，中资疯狂在港抢地，势必令已破顶的楼价再升，加重市民置业负担。
黄竹坑站为港岛区近30年来首个招标的铁路项目，备受发展商重视。港铁星期一公布共接获14份标书，打破2005年将军澳日出康城一期纪录，创地铁项目新高。当中至少6间中资入标竞投，包括夺得地王的龙光地产，以及万科、华润置地等；本地主要发展商包括长地、新地、恒地、嘉里建设、新世界伙拍南丰及远东发展。但最终却由怡腾投资有限公司爆冷夺得。该公司是平安保险旗下的平安不动产，伙同路劲基建合组的财团。
资料显示，黄竹坑站项目地皮位于整个发展项目南面，地盘面积约为11.8万方呎，最高可建住宅楼面面积为57.7万方呎，预期可建两幢、共提供约700至800个住宅单位，当中180伙的实用面积不可超过538方呎。
测量师料卖2.2万一呎
市传项目补地价金额逾46.84亿元，即每方呎约为8,119元，较早前批出的何文田站一期低4%。而港铁要求项目分红比例固定35%，发展商另需直接出一口价竞投。路劲透露项目投资会超过一百亿元，合伙双方各占约一半权益。
高力亚洲估价及咨询执行董事张翘楚称，虽然港铁一向不公布中标价，但从龙光地产上周天价投得鸭脷洲地王的例子，黄竹坑站补地价金额连同一口价及花红等，预计最少卖每呎2.2万元，“因为鸭脷洲楼面价钱已去到每呎2.2万元，虽然黄竹坑站海景不如前者，但再计30%分红，价钱和鸭脷洲的价钱差不多。”
势推升楼价酿风险
他认为，中资不计成本来港抢地，势必令香港楼价再升，令楼市面临风险。“其实他们都未去到建屋，或者未去到卖，都未能知道市民接受力有多高……我相信一定有风险的，政府都有讲，没有一个必赚的生意。”他预计楼市在未来一年内会再升20%，和早前中原地产创办人施永青看法相若。
至于中资来港抢地的原因，他认为和大陆走资潮有关。“因为你资金始终要找出路，不想（人民币）大幅贬值的话，你都要找出路。而且全球资产都贬值的话，投在地产市场是最稳定的。香港暂时和美元还挂钩，港币比较稳定，对于投资者来说，香港可能是一个首选。”
七大发展商投地五年减半
今个财政年度政府卖地，四分一已落入内房手中，其中海航三夺启德地，龙光及合景泰富更以天价创造本港新地王。
仲量联行昨公布《香港住宅销售市场》报告显示，过去五年，本地七大发展商，包括新鸿基地产、长江实业、恒基兆业地产、南丰集团、新世界发展、信和置业及会德丰地产，投得的政府住宅地皮，由2012年占整体推出的住宅地皮45%，下跌至2014年的28%，2016年更进一步跌至22%。五年间锐减一半，垄断局面已被打破。
该行更估计，至2017至2019年，七大发展商占私人住宅落成量比例将由以往逾八成跌至一半（见表）。
中资抢地 吕志和：难免“坐艇”
有份入标黄竹坑的嘉华主席吕志和，昨出席银娱业绩会，亦对中资早前创地王表示意外，直言嘉华一年多都投不到地，又指中资“这样博法，他们会不会有一日坐艇（因价格下跌被逼长期持有资产）呢？真的不知啦。”至于会否考虑与中资合作投地，他笑称“同你好过同中资！”
郭炳联：等啲癫标中晒先啦
新地主席郭炳联同日在中期业绩会上称，虽然近年多中资地产商来港抢地，但集团见惯楼市风浪，未来会有纪律出价，并积极投地。而集团亦一直提高收租业务比例。
郭炳联表明，每次政府招标均有出手，但仍要“计到数，有钱赚”后，才决定落标与否。他又称赞政府继续以招标形式卖地，“等啲癫标中晒先啦”。不过，他指香港地皮并非每幅均受中资地产商重视，不是所有投标均是高价。
集团副董事总经理黄植荣称，香港是自由市场，欢迎不同地方的地产商来港投地，短期内如有地产商认为高价投地后，可以赚取一定回报，“就留给他们做”。
另外，近期香港楼市已刷新多项历史纪录（见表）。
1月私楼售价指数创新高
差饷物业估价署昨日最新数据显示，1月全港私人住宅楼价指数升至309，按月升0.62%，连升10个月，再创有纪录新高，累计升幅已达13.85%。其中，中小型单位（1,075呎以下）售价按月升0.62%，较大面积单位（1,075呎或以上）则升0.68%。
租金方面，1月私人住宅租金指数为174.7，按月升1.04%，按年则升3.5%。◇
保险资金海外投地 成监管重点
近年来，中资不断在香港和海外大举进军房地产。今次来港投地的平安不动产，2015年1月以3.27亿英镑买入紧邻伦敦著名历史建筑的大型写字楼TOWERPLACE。另亦与中国人寿联手美国发展商铁狮门，共同投资波士顿海港区4号码头项目。平安不动产目前亦持有朗诗绿色地产约13%股权。
路劲基建执行董事单伟彪接受媒体采访时，坦言和平安合作全因对方“钱多”。又指内房攻港，主因是“大陆政府不想开发商买地向银行借钱，令开发商面对压力，是来港的催化剂”。
仲量联行上月发表报告指，去年中资海外商业和住宅地产投资额按年升近53%至330亿美元，创历史新高，更占整体中国对外投资总额的90%。
报告称，主因是大陆保险资金疯狂扫入海外物业，如安邦保险去年斥资逾60亿美元将StrategicHotelsandResorts收归旗下；中国人寿亦买下拥有酒店的喜达屋资本集团（StarwoodCapitalGroup），以及位于曼哈顿的写字楼；主权财富基金中国投资有限责任公司亦长期活跃于纽约写字楼市场。
大陆传媒报道，内房近日在大陆发债几乎被“冰封”，原因是监管机构为防楼市过热，收紧内房商融资审批。相反不少内房早已来港上市，在港融资更方便之余，成本亦低。
投地助大陆资金外逃
据本港财经专栏作家陆羽仁在报章撰文分析，大陆民企疯狂来香港买地，实质上帮助大陆资金外逃。投到地之后，透过“内保外贷”（即以国内资产作抵押担保，在海外贷款），便可以安排资金来香港。做法是找中港两地都有业务的银行，把国内资产，甚至现金，抵押给银行，然后在香港借取港币。“若调来的资金够多，足以支付地价，还可以把香港的地皮再拿去按揭，足够用作建筑费之余，还可以套现一笔资金，变相令公司在香港划出一个可以自由调动的资金海外小金库。”
不过，最近大陆金融市场面临整顿，其中险资成为当局监管的重点。最突出的是上周保监会对敌意收购万科宝能系全面开刀，撤销时任前海人寿董事长姚振华任职资格，禁止他再入保险业10年。陆羽仁称，打险资其实由最高层指令操盘，显示整顿金融业已迫在眉睫。“旧制度受益者会尽快把资金撤离，作为自保。”◇
责任编辑：李薇
