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汉堡稳定房价的“灵丹妙药”

德国房租价格飞涨,但汉堡的房租价格却只是减缓增长。图为汉堡港一景(Adam Berry/Getty Images)
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【大纪元2018年04月03日讯】(大纪元记者樊伊德国报导)德国房租价格飞涨,像柏林、慕尼黑这种大城市,房租早超过了16欧元/平米。但汉堡房租价格却只是减缓增长,其中原因值得探讨。

汉堡臭名昭著的问题区域之所以能华丽转身,除了推行有效的政策法规,注入建设资金,更重要的还有人们开放、包容的心态。

为了控制房租上涨,德国自2015年就出台了法规抑制房租,但却收效甚微。很多大城市的房租仍然不断上涨,而汉堡这个炙手可热的港口城市,房价却非常稳定,是什么“灵丹妙药”让汉堡走出房价飙升的魔咒?

臭名昭著的“失败者岛屿”威尔海姆斯堡(Wilhelmsburg)坐落在汉堡市中心的南部,是一个被易北河环绕的小岛,占地面积35.3平方公里。

这里曾是汉堡臭名昭著的问题区。在地理位置上,该地区被易北河从汉堡大陆分离。19世纪末期,汉堡政府把一些想从汉堡港坐船移民到美国的赤贫人口安排在威尔海姆斯堡居住。1962年2月的一场大洪水又促使很多威尔海姆斯堡的居民离开了这个岛屿,取而代之的是外来的移民。

岛上居民的失业率极高。岛上的学校,经常是一个班级内没有一个德国学生。2000年6月这里还发生了一起震惊德国的事件,一只猎狗在校园内咬死了一名6岁儿童。所以,汉堡人称威尔海姆斯堡为“失败者岛屿”(die Insel der Abgehängten),并对其望而却步。

成功推行1/3混合建房法

自从2006-2013年启动了“国际建筑展览项目”(IBA)之后,威尔海姆斯堡就变成了一个年轻家庭和大学生们所喜爱的热门社区,并成为国际关注的新型住宅区试验地。岛上男女老少人头攒动,很多其它区域的人们都会到新建的岛上公园(Inselpark)来野营、观赏易北河的风景,出现一番欣欣向荣的景象。

汉堡建造参议员Dorothee Stapelfeldt(社民党)对《世界报》表示:“现在每年约有1万人搬迁到汉堡来居住。”所以汉堡政府将每年批准6000套公寓的建造数量上升至每年1万套。这都要归功于7年前的一个叫作“1/3混合建房法(Drittelmix)”的项目。

该项目规定:承建商在建筑大型住宅区时,至少要建1/3的社会福利房;1/3的私人融资出租公寓(即不使用公共资金,而是使用承建商自己的资金或通过抵押贷款所建造的住房);其余的1/3则用来建商品房。

例如“新汉堡平台”(Neue Hamburger Terrassen)就是一个典型的1/3混合建房概念社区。这个占地1.33公顷的长方形住宅区内,有6种不同的建筑物类型,约100个居住单位,其中包括连体别墅(Reihenhäuser)、公寓楼(Etagenwohnungen)、社区房(Baugemeinschaften-Häuser)和一个幼稚园(Kita)。

新汉堡平台社区的成功证明了,这种理想型的让社会不同阶层的人群用低廉的价格居住在同一个高档设计的混合型建筑社区内并非只是异想天开,而是确实可行。

为了支持1/3混合建房专案,汉堡早于德国其它城市批准了大量的建筑用地,同时尽早地价格低廉的住房投放到市场上——其目的是使得房租的增长得以控制。而相比之下,德国其它的大城市则远未能达到自己所制定的目标。例如柏林的新住房建筑数量还未达到之前计划的2/3。

联邦政府出资支持汉堡建房

德国联邦政府对于汉堡的支持也是必不可少的。2016年德国政府共预备了10亿欧元的建设资金,其中汉堡得到了1870万欧元。次年,汉堡又从政府得到了3130万欧元的所谓补偿基金的支持。据参议院的消息,这些钱全部被用在了汉堡的住房建设上。

参议院每年会为中低收入人群批准3000套社会福利住房。自从2011年1/3混合建房专案开始以来,已经有7.3万套公寓被允许建造,1.8万套社会福利住房被批准。汉堡在社会福利房建造方面已经遥遥领先。

价钱不重要 理念才重要

另一个使汉堡房租增长放缓的原因是政府在出售建筑用地时的做法。例如在慕尼黑,政府批地时依然是以价格论成败。哪个承建商出价高,哪个就会得到这块地皮。而汉堡参议院彻底改变了这种批地政策,实施所谓的“概念招标”(Konzepteausschreibungen)。

“在出售城市地皮时,我们会要求承建商建造一部分社会福利住房。在土地招标时,价钱不再是决定性的,重要的是承建商要用何种理念去使用这块地皮”,汉堡建造参议员Dorothee Stapelfeldt解释称。

“混合模式”能走多远?

然而对于由政府干预的这个1/3混合建房项目,联邦独立房地产及住房协会主席Andreas Ibel是持批评态度的。他认为,政府的这项举措并不能抑制房租的增长。“正好相反,这个项目相当于用私人融资的住房去资助社会福利住房。也就是说,私人融资住房的租金将会上升而不是下降,”他说。

而参议员Stapelfeldt则表示,这种担心照目前来看并不是问题。事实是,超过1/3的资助资金被私人投资者所使用,这已证明了这项资助专案的吸引力。

汉堡租房市场的价格似乎证实了这位女政治家的话。汉堡房租冷租的平均价格为11.14欧元每平方米,尽管依然是全德国最贵的城市之一,但是增长的速度已经远慢于柏林或慕尼黑等城市。

私人投资人,也是“新汉堡平台”承建商之一的Holger Cassens认为,在汉堡,不同社会阶层的混合居民区还是很少,这一点很令人遗憾。这位慈善家《对世界报》表示:“如果在你生活的周围都是一些和你一样阶层的人,会让人觉得很无聊。”

他认为,普通的工薪阶层在很多大城市已经不堪高昂租金的重负,这一点真的很令人悲伤。所以,在汉堡市中心地点实施1/3混合建房专案,建造更多的社会福利房是非常有意义的。

联邦建筑秘书长Gunther Adler(社民党)也认为这种1/3混合建房法是一个抑制房租上涨的好方法,并有助于建立生机盎然的社会混合居住区。“这种模式在过去的几年发挥了明显的作用,对于德国来说很重要。这有助于更多的社会福利房的建设,而汉堡是这方面的先驱。”他说。

责任编辑:周仁

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2018-04-03 9:41 PM
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