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首套房热点:南奥克兰和西奥克兰

——Takanini受首次购房者青睐

奥克兰南部地区和奥克兰较远的西区,已经成为首次买房者买房的热点。(李心然/大纪元)

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【大纪元2019年08月06日讯】(大纪元记者李蓓报导)最新统计数据显示,奥克兰南部地区和奥克兰较远的西区,已经成为首次买房者买房的热点。同时,市中心的价格低廉的公寓,也很受首次购房者欢迎,但在这里他们需要与投资者们竞争。

房地产信息网站OneRoof.co.nz与房贷和估价公司Valocity的分析师,共同合作的一份最新统计报告显示,南奥克兰和西奥克兰仍然是首次购房者最喜欢的地方,即使有些地方有些边远。

买房的热点地区仍在继续向外不断延展,向南已经达到和超过了南部城区原来的边缘——Manurewa及Takanini,奥克兰统一规划中的两个未来大都会中心——Papakura和更远的Pukekohe,也已经都热起来了。

向西,买房热点也已经远远超出New Lynn,达到原来的Waitakere市中心所在地Henderson以及西北边的Massey。

南区向Manurewa以外发展

针对奥克兰各个街区在今年上半年的统计数据显示,南区的Manurewa是最受首次购房者欢迎的城区,今年上半年,首次购房者在这里购买了208套房产。

热点街区中还包括奥克兰南大门的Takanini和Papakura,受欢迎程度并列第二。这一带在近几年有大片的新开发区,包括Kiwibuild建房计划所建造的成百上千套可负担城市房,再加上私人开发商建造的新房中,也有相当多的经济实用房产,让首次买房的年轻家庭更容易负担。

这些新房中,既有联排城市房,也有独立房产,从2居室到4居室大小不等,但它们都有一个共同特点,就是室内完备配置,搬进去就可以住,并且都带有一个易打理小花园和车库,住户既可以过锁上门就走的自在城市生活,也可以联络左邻右舍,孩子们可以在整个街区玩乐。

Manurewa的房屋中间价只有63.5万元,房价在10大最受欢迎街区中几乎是最低的,中间价只比最低的Papakura高出5千元,这可能是这个街区受欢迎的主要原因。

同在奥克兰南区的Takanini、Papakura和Papatoetoe,也被列在10大热点街区,这三个街区的房屋中间价,在奥克兰相对来讲也都还算负担得起。其中Papakura在10个街区中房价最低,只有63万元;Papatoetoe 71万元;只有Takanini相对比较贵一点,为76.5万元。

其主要原因应该是Takanini的新房占比相对于其它街区更多,并且这些新房中,确实有一些档次较高,适合大家庭换房;而随着这一带商业、交通和文化等设施的不断建设和发展,也有不少退休夫妇来这里买房、颐养天年。

Takanini的飞速发展,以及一些声誉好、信得过的开发商加入Kiwibuild计划,使很多首次购房的年轻家庭,仍然倾向于在这里购买经济实用房。Takanini和Papakura在今年上半年,都有164套住房被首次购房者买走,并列最受欢迎街区第二。

报告还发现,首次购房者青睐的买房安家地点,已经远远超出了奥克兰南区原来的门户Papakura,在相对边远南部的Pukekohe,也受到了不少首次购房者青睐,这里的房屋中间价个,为68.5万元。

西部开热 西北热度不减

位于奥克兰西部的Henderson、Massey、Glen Eden和West Harbour,也都排在最受首次购房者青睐的10大街区里面。其中Henderson和Glen Eden都是较偏远的西部街区,房屋中间价分别为77.5万元和73.5万元;单看房价,在Henderson买房似乎也并不很便宜。

但与Papakura和Pukekohe一样,在Henderson也应该还能够买到全幅地或者更大的花园房产,这一点吸引了那些仍然抱持传统观念的购房者,他们希望自己的孩子可以在后花园游戏,全家可以在花园里烧烤,只要抬头就能看见蓝天。

Glen Eden和Massey应该也是类似的情况,所以尽管房价不是最便宜(都是73.5万元),今年上半年也分别吸引了124个和128个首次买家到这里买房安家。特别是Massey,在Westgate大都会中心建成之后,吸引了很多人来这一带买房,再加上通往市中心和Albany的高速公路、及到市中心的轮渡所提供的方便交通,使得奥克兰西北地区房地产开发热度不减。

排在最受首次买家欢迎街区第10名的West Harbour,与其它9个街区相比,显得比较特别,这个街区的房屋中间价高达97万元,几乎就是百万街区,房价比最受欢迎的Manurewa的房价,整整高出了33.5万元,这个价格对大多数首次购房家庭来讲,真的很难负担。

不过,West Harbour目前的住房是新旧房屋混杂。由于受到两边邻近街区——Westgate大都会中心和Hobsonville新区的大规模发展的带动,近两年这里也开发了不少豪华房产,因而带动了房屋中间价大涨;而原来的以度假屋为主的房产,相对来讲价格还算容易负担,并且在这个地区开发的联排房,有相当一部分也限制在可负担价格范围,这里自然就成了首次买房者的买房热点。

市中心公寓人气渐高

奥克兰中心是首次购房者的第九大最受欢迎街区。不过,市中心的公寓,因为价格低廉又容易出租和管理,所以一直是投资者们的最爱。

统计数据显示,在过去六个月中,首次购房者在市中心购买了114套公寓,而投资者则购买了183套,远远超出首次购房者购房数量。

房地产分析公司Valocity的估价主管詹姆斯·威尔逊(James Wilson)表示,这些数据表明,更多的首次购房者已经抛开了传统的自住房观念——有一个用围栏围起来的、大约四分之一英亩(约1000平方米)的庭院——转而倾向于住进相对较封闭的、较狭小的公寓。

“这反映出买房者正在改变思维方式,朝着更现实的住房方式转变,”威尔逊说。

首次购房者已经稳步地成为奥克兰最活跃的房地产买家,此前多年,他们被飞涨的房价锁在市场之外,高昂的房价使他们根本无法负担。

根据OneRoof和Valocity的数据,上个月,首次购房者获得的银行提供的新房贷款,占所有新房贷款的28.6%。

相比之下,投资者们只获得了所有新房贷款的15.7%,而现有房屋所有者搬入新房所申请的贷款,占新房总贷款的9.5%。而那些对现有抵押贷款进行重新融资的贷款,占到了新房总贷款的30.2%。

多项政策倾向于首次买家

由于目前奥克兰房价增长持平,贷款利率又创历史新低,并且首次购房者可以取出一部分KiwiSaver储蓄,用作买房的抵押款,政府限贷令(LVR)对首次买家的较低贷款门槛(占房价20%或更低的抵押款,但投资者则必须达到40%才能获得贷款),这些都让许多首次购房者能够开始进入房地产市场,攀上奥克兰房地产的阶梯。

Valocity的威尔逊说,首次购房者对公寓式生活方式的意愿,也对他们有所帮助。他认为,West Harbour是另外一个例子,与奥克兰市中心的公寓的受欢迎,有相通之处。

“所以这给了那些非常实际、又要每天通勤的首次买房者以选择,”他说。

求高回报 投资者热点不同

而对于投资者来说,奥克兰市中心是最受欢迎的地点,这里的公寓非常受租房的国际学生的欢迎。

但是,也许会令人有些惊讶的是,奥克兰著名的富裕街区Remuera,成为了最受投资者欢迎第二位的街区,尽管这个街区房屋中间价高达174万元。

威尔逊说,那是因为在Remuera出租房产有良好的租金回报。

投资者倾向于以Remuera的中低价房屋为目标,这些房屋通常很容易出租,因为这个街区很受一般租房家庭的欢迎,他们往往都热衷于送孩子进入附近的顶尖公立学校。

Mt Eden的情况也是如此,尽管这里的房价中位数高达143万元,但因为处在多所顶尖学校的学区里,所以在最受投资者欢迎的街区中排名前五。

“我们现在看到,房地产市场已经开始疲软,投资者并不一定只能追逐那些最能负担得起的房产——这样的房产主要属于首次购房者的目标领域,而投资者们只是在追逐最好的租金收益率”威尔逊说。

统计数字还显示,在希望出售并升级到新房产的现有房屋所有者中,最受欢迎的买房/换房街区,分布在整个奥克兰,其中Pukekohe和Flat Bush排在前两位。

威尔逊说,对于那些所说的换房者,他们换房的次数已经不像两三年前那么多。在过去,房价飞涨使他们更容易利用现有房屋的价值增长,来确保抵押贷款、从而能够购买更大的住房。

威尔逊说,由于情况已经不再相同,换房者们现在对他们的下一次升级购买,持更加谨慎态度,很多人都在利用目前创纪录的低利率进行储蓄,来翻新他们的住房、购买新车或者外出度假。

责任编辑:上官翎

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