【大纪元2020年01月25日讯】（大纪元记者CHRIS KARR报导，张纯之编译）过去一个月，加州有多项与租客保护相关的法律生效。而一些房东说，加州对房东的限制太苛刻了，他们打算把生意转到别的地方去。
旧金山湾区民宅管理集团Prodesse Property Group的总裁兼联合创始人迈克尔·皮尔斯（Michael D. Pierce）说：“加州的规则越来越难遵守，地产管理业的长期前景越来越差。这些规则导致更难用智慧管理方式来管理房产。”加州业主协会也抗议说，加州的法律会打击住房开发，加州甚至增加基金来帮助租客与房东打官司。
1月1日生效的法律当中包括AB1482，该法规定15年以上住房的租金每年增长不得超过5%外加通胀，同时限制房东驱赶房客的理由，并要求房东在特定状况下为租客支付搬迁的费用。
皮尔斯说，他打算在科罗拉多和佛罗里达州进行投资。他说，和很多同行一样，他们正在考虑其它州。加州公寓业主协会的主席丹·法勒（Dan Faller）也表示，他正在爱达荷等没有租金、押金和房东收费管控的州进行房地产开发。他说，他过去一直为加州人开发住房，现在他不想再做下去了。去年，他在其它州参与建设了40-50套住房。
今年开始生效的法规还有SB329，该法禁止房东歧视使用第8款房屋补贴券的租客。但业主们说，如果接受了第8款补贴的租客，会增加许多行政负担。比如，参与第8款补贴项目的房屋要进行特殊检查，他们的保险费也会增加。另外合规方面也更复杂，需要雇用昂贵的法律顾问。
新法让房东补贴租户？
去年12月23日，州长纽森同意将租金封顶法扩大到许多AB1482没有覆盖的房产，规定房租增长不能高于2017年野火灾害前价格的10%。这不仅会影响过火区各县的房子，还会影响其周边县的房子。皮尔斯说：“一些人需要房租补贴，我完全同意，但为何要让业主来负担成本？”他认为，租金控制实质就是让房产业主承担大部分责任，这是强制房地产业主补贴租户。他以食品券为例说，卖牛奶的杂货商不会用降低卖价来补贴客户，客户用食品券买牛奶。如果牛奶卖5美元一加仑，杂货店主就收5美元食品券，和收取其他客户的价格一样。
法勒说：“我们把它叫做租户福利，不叫租金控制。”他说，“我们告诉了立法者租金控制会引起房屋短缺，这是经济学基本常识”，但立法者还是通过了引发危机的法规。他们通过租金控制在大城市制造了危机，然后他们又尝试解决问题，却弄的更糟，扩大到了全州范围。
斯坦福大学2018年就租金控制对旧金山的影响调查发现，受租金控制影响的房东减少了15%的出租房供应。报告还发现，受益于租金控制住房的租户，留在出租屋的可能性增加了20%，但是因为房东撤出了生意，旧金山的房租反而整体提高了5%。
研究者建议政府负起保护脆弱租户的责任，而不是让房东负担该责任。
但另外一方面，租金控制的支持者说，即使不是市场价格，房东仍能获得合理的租金，此外，他们还谴责“掠夺性驱逐”房客。
加州可负担住房危机难解
去年9月通过的整套租客保护法涵盖逾20条法律，其中许多法案也致力推动住房开发。比如，简化了新开发项目的审批手续，允许更高密度开发住房，并鼓励附加房的建设。
这些租客保护法旨在解决可负担住房的短缺。加州城市游民任务小组联盟在2018年的报告说，全美30个最贵的租房市场中，加州占了21个。加州的可负担住房危机十分严重，220万超低收入和非常低收入的租客在竞争66.4万套可负担出租房。
帮助过许多面临驱逐房客的组织“社区倡导中心”的执行董事岗萨雷斯（Daniel Gonzalez）说，他发现很多房东都很开放，愿意商量并打消驱逐意念。一名与该组织合作的房东去年12月说，媒体将我们形容成有钱黑心的大房东，这很离谱。房东并不都是财大气粗的大公司，很多都只是个人而已。
法律界：新法太复杂
岗萨雷斯很高兴看到新的租客保护法实施，但他说，新法太复杂。基本都得靠法官诠释，普通人都弄不明白。Tobener Ravenscroft律所的租赁法律师Joseph Tobener说：“大概得请律师，才能搞清楚自己的房子是否在法律覆盖范围。这些法律有很多小的漏洞，需要大量工作补上漏洞。”
加州公寓协会的公关主任说，现在，对加州租房业主最大的冲击来自于对新法的认知，有许多工作要做，该协会将会帮助。该协会设立了一个帮助业主了解AB1482法规适用性的网页。
今年11月，加州人还可通过公投再进一步扩大租金控制，这项新提案是由艾滋病保健基金会下属的“住房是人权”部门所推动的。◇
责任编辑：张宛
【本文内容归大纪元所有，任何单位及个人未经许可，不得擅自转载使用。】
