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Santa Clara 2020第一季房市

疫情冲击湾区房市 给买卖家5大建议

图二:湾区6县签约进入合同房源。(Joyce Zhao提供)
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【大纪元2020年04月13日讯】文:Joyce Zhao赵静晖・硅谷地产专家
2020年注定是不平凡的一年,虽然才过去一个季度,仿佛已经经历了一个世纪,所有人都一次次见证了历史。其中最大事件莫过于年初从中国开始爆发的COVID-19疫情,至笔者截稿时,已经波及全球204个国家,总感染人数超过一百万,切切实实成为了全球性灾难。

受疫情和原油价格影响,美股在3月份10天内4次熔断,三大指数比年内最高点下跌幅度都接近30%,极大地挫伤了市场信心。政府为了救市,启动量化宽松政策,美国联邦储备委员会继3月3日紧急降息50个基点后,15日再次将联邦基金利率目标区间下调至0%至0.25%。

湾区房地产:上市房、购买合同都剧减

受疫情影响,湾区于3月16日开始实行Shelter in Place(居家防疫令)政策,规定除了生活必须活动,所有人必须待在家里,学校停课,公司关闭,大部分服务业停止,很多人的生活和收入受到了严重影响。为了缓解因为失业造成的困境,特朗普(川普)总统于3月27日签署通过了2万亿美金的救助方案,这是美国迄今为止最大金额的救助方案。

所有这一切都严重地影响到湾区房地产市场。从下面几张湾区6个县的统计图可以明显看出房地产市场冰火两重天的变化。3月份就地避难政策实施后,上市房源急剧减少,从每周最多接近1600套新房源跌至每周600套左右(图一);成交数也从最高的每周1100多套跌至500多套(图二);相反,撤销房源数在3月16日那周上升到900多套(图三)。由于看房的诸多限制,和对未来市场的不确定性,房地产市场几乎半停顿,多数买家和卖家进入观望状态。

图一:湾区6县新上市房源。(硅谷地产专家Joyce Zhao提供)
图二:湾区6县签约进入合同房源。(Joyce Zhao提供)
图三:湾区6县撤销房源。(Joyce Zhao提供)

春季势头好 四月房价数据将变天

从房价的角度来看,第一季度刚开始,湾区房市迅速升温,许久不见的多个offer卷土重来,核心区域十几、二十几个offers的情况非常普遍,价格也节节攀升。贷款利率低,房源少,股市好是造成这一波行情的主要原因,再加上本来春季入学、入职这些传统原因,房价犹如坐上了快车,一路狂奔,大有追赶2018年初的势头。

然而这一切在三月份的第2个星期开始发生变化。房子从上市到成交有4到6周的周期,统计数据上会有延迟,所以下图能看出一二月房价的涨幅,但三月份股市下跌和疫情加剧所带来的房价的影响,要到四月分的成交数据才会体现。

图四:Santa Clara County 中位房价月走势图。(Joyce Zhao提供)
图五:Santa Clara County 中位房价季度走势图。(硅谷地产专家Joyce Zhao提供)

目前房产交易被定义为生活必须行业,所以买卖是能够进行的,只是必须满足居家防疫令的要求。虽然市场发生变化,但还是有已经准备好的卖家急切地希望把房子出手,也有买家趁着较低的利率,较少的竞争对手积极入市。毕竟,拥有属于自己房子,在疫情隔离期间显得更为重要。

疫情下,买家卖家留意几件事

在目前状况下,买家购房需要考虑以下几个方面:
第一、留意自己的身体状况,没有什么比自己的身体更重要,如果有慢性疾病或者身体比较弱,不建议在这段时间出去看房,保护自己更重要。

二、如果你的首付资金在投资账号中,需要特别留意,因为股市每天的波动都可能会影响到你的首付能力。

三、和你的贷款经纪人重新核实贷款审批,各家银行都可能调整了贷款审批流程和利率。

四、保守地衡量自己未来的收入状况,现在疫情带来的经济影响和失业状况还没有完全表现出来,如果公司目前受疫情影响比较大,未来收入不确定,建议这个时间还是保存资金,暂缓购房计划。

五、如果购买,在签订买房协议的时候尽量加上保护条款,特别是针对这次疫情的附件,最大可能保护订金不受损失。对卖家来说,如果还在房内居住,不建议这个时候上市,毕竟看房带来的人流会增加感染的概率,而且也是被县公共卫生局明确禁止的。

如果房子已经清空,需要在这段时间销售,那么有以下几点注意:1. 确定合理的价格,现在大概率不会出现多人抢购的状况,那么过低的开价吸引加价是不太合适的策略;相反,过高的开价也会违反市场对房价的预期,所以在您期望售出价格附近的定价,是比较明智的选择。2. 尽量完善房子的视频和披露报告,让买家可以足不出户就能尽可能多地了解房子的情况。3. 在房子里提供必要的消毒设备,比如鞋套、洗手液、消毒液等,减少交叉感染风险。

密切留意疫情 区域差异性大

对未来的市场走势,笔者觉得很大程度上取决于疫情。如果疫情很快能得到控制,生产、生活尽快得到恢复,长期还是看好湾区地产,毕竟这里的房少人多,刚需旺盛的基本格局没有改变,买房优于租房的基本定律还是一样的。

另外,传统好区,特别是好学区的房子在抗跌性方面更有优势,关注优质房源的买家如果找到心仪的房子可以考虑出手,毕竟现在贷款利率还是很低,可以不用和很多人竞价,以合理的价位拿下理想的房子,现在是很好的机会。

在这个特殊时期,投资型买家和购买低价位区域的买家,则需要更加密切关注市场和疫情的动向,需要更加谨慎。美国失业最近创下新高,劳动密集型地区的房价受经济影响的波动会比较大,房市往往在经济出现下滑后,3到6个月会 出现关联波动,可以适当观望一下,以便做出合理的决策。

病毒终将被战胜,一切困难都会过去,让我们众志成城,携手变得更强大!#

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请随时联系硅谷地产专家Joyce Zhao赵静晖
电话:408-249-0908

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本文刊载于旧金山4月11日地产版

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责任编辑:李欧

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