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旧金山湾区房地产

旧金山湾区 三十年房市周期分析(2)

每个时期都有不同的贪婪与非理性增长

旧金山湾区房地产的涨跌都与全美、国际大事件联系。(Shutterstock)
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【大纪元2020年04月28日讯】编译:艾薇・大纪元
过去30年旧金山湾区房地产市场周期,呈现平滑上下波动,暂时性的上升或下降。如同图一,显示了每一个房价转折点的百分比变化。有趣的是,不管房市周期处于什么阶段,上升或下降,只要它还在进行,人们就认为这会持续下去。

前篇:旧金山湾区 三十年房市周期分析(1)

图一:旧金山湾区房价涨跌周期曲线。

但事实证明,上升周期最后会停止。一直以来,住房是一项可怕的投资,当市场转跌时,房价可能好几年间不会复苏,甚至像那位诺贝尔经济学获奖者在2012年所说的那样,在我们有生之年市场都不会恢复。

但是经济在发展,人口在增加,人们开始组建家庭,通货膨胀多年来不断加剧,那些想拥有自己房子的人,其需求被抑制。80年代初、90年代中期和2102年,各经历了大约4年的衰退性住房市场后,这种被压抑的需求又回来了,房价就会开始上涨。

周期的本质

周期的本质是不断地运动。尤其在非理性的预期增长、失控的贪婪、犯罪行为或三者兼有,它们通常是导致房地产泡沫的原因。诸如垃圾债券,歇斯底里的股市,难以维持的债务水平,企业庞氏骗局的心态,放弃合理的风险评估,欺骗的金融工程等等,这些都可以把泡沫吹得更大更撑。然后等待一个触发事件,泡沫就会破裂。人类似乎完全无法或不愿意,吸取过去市场周期的教训。

2008年金融危机的崩盘确实不正常,其规模比大萧条时期以来的任何一次衰退都要大得多。2005年到2007年的泡沫是由购房和难以负担的债务额,达到惊人水平的再融资促成的。此外,掠夺性的借贷做法,承诺不断升值,承保标准急剧下降,然后再加上享乐、贪婪、华尔街的荒谬说词和自欺欺人的信用评级机构,这一切都推动了泡沫的形成。

数以百万计的人们来到他们永远买不起房子的年代,整个金融体系处于腐烂的状态。在1990年代早期和2000年代早期的市场调整中,湾区房价的跌幅在10%到11%之间,这已经很糟糕了。更坏的情况是,2008年到2011年,房价跌幅20%到60%之间。

在考虑下一次调整时,这是重要的参考情境。这不一定是毁灭性的崩溃,这更像是一些空气从超压的轮胎中排出,而不是快速行驶在高速公路上爆裂。这取决于许多不同的因素。

本次的复苏与之前的复苏

在图二的金色柱状图标出了,从复苏开始到周期峰值的升值百分比。我们现在这一个周期除外,因为尚未定义峰值和时间。根据发生的市场调整,红色柱状图描绘了从那些峰值下降的百分比。请注意,市场升值和下降可能因不同的县、社区和街区而有很大的差异。

图二:旧金山湾区房市周期峰值与谷底百分比柱状图。

在过去的30多年中,从复苏开始到泡沫破灭的时间为5至7年。泡沫破裂后的市场衰退或低迷时期通常持续约3至4年。除了2001年互联网泡沫和911危机的下跌是短暂的。一般而言,在新的复苏开始后约2-3年内,将重新达到先前的峰值,即处于先前泡沫高度的峰值。在低迷的年代,通货膨胀也有所恢复。

在当前的复苏中,那些受到次贷危机打击最严重的房屋,通常是在较不富裕的社区中,房价都是偏低的,经历了迄今为止最大的泡沫和最大的崩溃,现在开始迅速升值,并且刚刚开始回到以前的峰值。但是,房价较高的社区,例如旧金山县、马林县(Marin)、圣马刁县(San Mateo)和中康特拉科斯塔县(Central Contra Costa)(Diablo Valley和Lamorinda)等地区,早已远远超过了之前的峰值。

湾区房市是个好投资

不过,这并不意味着近期的时间点能反映出住房市场周期中的某些自然规律,也不意味着可以依靠它们来预测未来。因为很多因素可能都会影响房地产市场,比如当地、国家和国际的经济,政治和自然事件等,这些因素都无法准确预测。

可以这么说,只要不在市场下降周期内卖房,湾区房市一直都是一项不错的投资。有几个客观条件容许我们长期持有房地产,比如利率下降时再融资,优惠的税收,逐步还清式的抵押贷款,抗通膨和长期升值的趋势。克服市场周期的最佳方法是购买较长期的住房,可以轻松负担每月的费用,最好使用长期的固定利率贷款。

下面的2张图表跟踪了旧金山湾区5个县的S&P Case-Shiller房屋价格指数,基准点所指的是房屋价值在2000年1月的百分比。2000年1月在趋势线上等于100,例如66意味着价格比2000年1月的价格低34%, 250表示价格高出150%。

1983至1995的起落

在图三中,美国刚刚走出70年代后期,80代初的衰退,特征是可怕的通货膨胀,停滞的经济,和难以置信的高利率——高达18%。随着经济的复苏,住房市场开始升值,而这种房价的波动在十年间大幅加速。六年多的时间,市场升值了约100%。最后,八十年代末“贪婪是美好的”这种非理性繁荣,充斥着垃圾债券、股市骗局、储蓄与贷款危机,加上1989年湾区的地震结束了这一切。

图三:旧金山湾区房市1983年至1995年经过:繁荣、衰落、停滞。

经济衰退到来,使房价下跌约11%,销售量骤降,市场在4至5年内基本持平。尽管如此,即使在下跌之后,房屋价值仍比1984年开始繁荣时高出70%。

1996年至今的周期

图四:旧金山湾区房市1996年至今经过:繁荣、泡沫、复苏。

1996年至今这个周期看起来相似,但时间延长了。在经历了多年衰退之后,1996年开始,市场突然升值并持续增长,直到2001年的互联网泡沫破灭,和2001年的911袭击,造成了市场的暂时下降,高价位的房屋和康斗短期下跌了10%。然后,市场进入次级抵押贷款和再融资的疯狂,贷款承销标准的下降,抵押资产证券化,以及房地产价格永不下降的说法,加剧了房地产泡沫

总体而言,从1996年到2006/2008年,市场经历了惊人的升值期。从2006年到2008年初,不同地区的价格在这个时段里达到峰值。2008年9月,爆发金融危机

这时在全美范围内,房屋价值通常下降20%至60%,具体取决于该地区房市体质,以及受止赎房屋影响的严重程度。旧金山大部分地区,止赎房屋的数量相对较少,只有15%至25%的下跌。最不富裕的地区受到销售下降和价格下跌的打击最大。最富裕的区域通常受影响最小。随后,市场保持稳定约4年,尽管有一些短期波动。鉴于新一波高科技的带动,经济快速复苏,2011年中期,湾区房市的供给与需求开始发生重大变化,从而在2012年市场再次进入复苏周期。#(待续)
原文出处:Haven Group SF

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本文刊载于旧金山4月25日地产版

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责任编辑:李曜宇

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