【大纪元2021年03月09日讯】3月5日，在中共两会的会议上，李克强又一次在政府工作报告中，提到了房住不炒政策，同时还提到了要稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标。而在进入2021年以来，中国各地已经出台了高达80多次的房地产调控政策。这一连串的信息，似乎都预示了中共政府要对房地产市场加大“败火”力度。与此同时，中共银保监会主席郭树清，也再次提到了房地产业存在“灰犀牛”风险。
那么，在“房住不炒”的口号之下，中国的房地产市场能否真正的降低风险呢？
“房住不炒”延续 调控力度不减
2016年12月，中共首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，李克强这一次再提“房住不炒”，已经是第三次出现在中共的政府工作报告中了，业界对此的解读是，中共政府调控房价只会加码，不会放松。
我们现在看到的是，2021年开年以来，大陆多地的房价在加速上涨，而各地的房地产调控措施也在密集出台。
根据中共国家统计局的数据，今年1月份，在中国70个大中城市中，有53个城市新建商品住宅价格环比上涨，同时，49个城市的二手房价格环比上涨，而且两者都比去年12月时增加了11个城市。
“涨”似乎成了2021年开年楼市的主流趋势，也有不少房地产中介交易平台更是以开年房价上涨为由，声称房地产的春天要回来了。
而在这一片上涨声中，像是北京、上海、深圳、广州、杭州等这些一线城市，还有像是东莞这样的热点城市，都在近期出台了房地产调控政策，主要措施是限制贷款额度、提高利息、清查违规资金进入楼市等。截至2月底，今年中国各地公布的房地产相关的调控政策，已经高达87次，而就在3月份的前三天里，公布出的政策就超过了10次。
可以看到，在房住不炒的定位下，中国今年的房地产调控将会高频度发生。
中共如此紧锣密鼓的进行房地产调控，原因是什么呢？
郭树清再谈“灰犀牛”
就在一周前的一个记者会上，中共银保监会主席郭树清再次谈到了房地产业的“灰犀牛”。郭树清说，中国房地产的核心问题就是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强。他还特别提到，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。
我们知道，这个“灰犀牛事件”是指太过于常见以至于人们习以为常的风险，常用来比喻大概率而且影响巨大的潜在危机。
而在去年年底时，郭树清就曾经发表文章说，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。当时，郭树清还举例说，在上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次和房地产有关，并给出数据说，目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
而郭树清给出的这个数据，实际上也是被业内人士质疑的，有大陆地产业人员说，她看到的数据是，2019年房地产贷款占了银行贷款的大约47%。
不只是郭树清认为中国房地产是只“灰犀牛”，中国指数研究院也在研究报告中提到：“房地产金融已成为现阶段金融系统风险的‘灰犀牛’，无论对房地产行业还是金融市场均带来巨大的潜在威胁。”
华夏幸福46亿美元兑付成疑
那好像是为了印证郭树清的讲话，在一个月前刚爆雷违约的知名房企华夏幸福，这几天又有了新消息。3月3日，《华尔街日报》报导说，因为未能偿付2月28日到期的一批规模为5.3亿美元的债券，促使惠誉国际评级（Fitch Ratings）将华夏幸福的信用评级下调至限制性违约。
而在2月份时，高盛（Goldman Sachs）信用分析师给出的一份报告显示，华夏幸福目前有98亿美元未偿付的债券，其中包括46亿美元的离岸债券。
华夏幸福自己则表示，公司目前累计未能如期偿还的债务本息，大约为17亿美元。有分析说，华夏幸福可能会成为有纪录以来中国最大的国际债券违约者。
1998年创立的华夏幸福，是一家中国A股上市房地产开发公司，2015年曾因为产业新城的合作模式，获得过中共国务院办公厅的表扬。在2020年之前，华夏幸福还是销售金额名列中国前20名的房企，即使2020年销售额排名大幅下降，也有将近千亿元的销售额，那么，怎么转瞬间就负债累累了呢？
穆迪投资者服务公司（Moody’s Investors Service Inc.）在2月份的一份研究报告中给出了一个答案，认为正是华夏幸福的快速扩张及其PPP项目，导致债台高筑。
为什么这样说呢？
所谓PPP，就是政府和社会资本合作（Public-Private Partnership）模式。在该模式下，私营企业、民营资本与政府进行合作，共同参与公共基础设施的建设。
但是，与一般的PPP模式不同，华夏幸福的产业新城战略走的是“政府主导、企业运作、合作共赢”的路子，无需政府投资、担保或兜底，而是自我造血。
它通过为政府建造产业园区，不断提升土地价值，进而进行产业引进，靠政府支付的园区招商、服务费用，以及一些住宅的销售来回笼资金。
虽然这种模式为华夏幸福带来了比普遍房企更高的利润，但一个产业新城项目动辄数十亿规模，建设周期长，资金回笼慢，而且政府结账周期长是出了名的，所以华夏幸福必须依赖住宅销售回笼的资金来支持产业新城的建设，这种模式被称为“以房养园”。
过去十多年的时间里，这种模式曾经为华夏幸福产业新城业务发展和壮大贡献了大量现金流，但是当住宅销售出现下滑，住宅回笼资金无法覆盖产业新城开发的前期投入时，就造成资金链日渐紧绷。
后来，华夏幸福将投资布局放在了环京地区，成为“环京霸主”，这个环京主要是指固安、永清、涿州、廊坊等十几个河北县城。受益于环京楼价的暴涨，2016年时，华夏幸福实现了1,200多亿的销售额度，一度迈入全国房地产前十名的行列。
但是，好景不长，在中共2016年底首次提出“房住不炒”之后，2017年就成为中国整个房地产行业的拐点，各项调控政策接踵而至，而华夏幸福也率先受到冲击。
例如，2017年6月，廊坊市宣布执行3年社保限购。前往环京购房的大多是北漂族和投资客，限购政策造成楼市急速降温，环京房价应声下跌。
从2017年开始，华夏幸福的经营性现金流就开始转负。2017年经营性现金流为负的162亿，2018年为负74.28亿，住宅销售已经无法为华夏幸福带来足够的资金流，只能不断通过融资回血。
从2015年到2019年，公司有息融资金额增长了2.7倍，达到1,792.2亿元，而同期的净利润则只增长了2.2倍至144亿元。尽管华夏幸福的收入、利润数据颇为亮眼，但自己不创造净现金流，利润增长完全靠借贷驱动的模式，很难持续。
然后，中共又加紧了对房企的宏观调控，在2020年8月，出台了“三道红线”融资管理新规，不幸的是，华夏幸福“三道红线”都踩中，不能再新增任何有息负债，这对它的打击无疑是雪上加霜。
去年12月31日，中国人民银行、银保监会又联合发布通知，分成5档对房地产贷款集中进行管理。其中第一档，也就是中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人按揭款占比上限为32.5%，限制银行业的房地产贷款过于集中。
房企迎来偿债高峰 或有更多企业爆雷
不过，华夏幸福并不是唯一一个面对负债压力的房企。资料显示，2020年大陆销售前十名房企的总市值减少3,600多亿，房企债券违约规模同比暴涨533%。
受疫情影响，再加上房地产调控力度不减，许多房地产企业面临倒闭命运。有统计数据指出，2020年，中国大陆有超过470家房企宣告破产，其中大多属于中小型房企，而“华夏幸福”是属于中大型。由于“三道红线”的限制，目前已有9家境内房地产出现实质性违约，市场上重大负面信用事件频发。
与此同时，房企正在海内外加紧融资。Wind数据显示，截至1月28日，房企境内发债规模已经达到680.98亿元。同时，房企海外发债规模达到129.13亿美元，直追2020年1月的历史高点。
疯狂发债的背后，是房企历史罕见的偿债压力。有机构表示，2021年房企到期债券规模预计将达12,448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模。
监管升级，贷款受限，以及疫情反复等多重压力，都将综合考验房企抵御风险的能力，同时也将增大个别房企的违约风险。
去年底，中共国家金融与发展实验室发布了《中国住房企业报告》，称2020年房地产企业的资产负债率大于80%，已高于70%的红线，且绝大多数资产在1千亿以上的龙头企业，都存在踩红线的问题。
随着更多调控措施的出台，显然中国房地产企业在未来还将面临更大的考验，虽然中共一再喊“房住不炒”，但是这能从根本上降低中国房地产业的风险吗？
策划：许巧茹、宇文铭
主播：蔚然
撰文：李松筠、财商经济研究所
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