【大纪元2021年04月16日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报181.31，按周上升0.54%。分区指数除新界西轻微回落0.28%外，港岛、九龙及新界东分别回升2.07%、0.01%及0.44%。其余领先指数全线反弹，大型单位、中小型单位及大型屋苑分别上升0.73%、0.50%及0.55%。中原经纪人指数(CSI)最新报72.62，创23个月新高，按周再升2.58个百分点。中原经纪人指数最新报70.89，按周回落1.73个百分点。
私楼成为富人市场
二手楼价反复上升，CCL创九个月高位，七大领先指数上升，只有新界西微跌。银行股价指数及经纪人指数均处于高扩张水平，短期楼价继续向上。虽然特区并未正式与大陆通关，但有报导指大陆买家已急不及代，利用受权人或公司转让方式入市，若疫情受控，中港恢复通关，将会进一步刺激楼市。发展商正等候时机开盘，暂未有大型新盘开售，过去周末一手楼只录得30多宗成交。
富豪酒店发展位于西营盘的新盘尚珑开售30伙，主打小型单位，平均呎价超过3万，周未只卖出4伙，由于同类单位过去出现不少蚀让个案，买家入市存有介心。二手业主趁旺市收窄议价空间，二手交投较上周长假期回落。另外，花旗银行发表特区富裕人士统计报告，推算去年年底拥有千万资产以上有51.5万人，数字较去年不跌反升且创新高，完全未受疫情影响。
调查指富裕人士平均净资产1,550万，七成资产来自物业。特区楼价超高，但认为置业是好时机的仍有一成，52%正观望。数字证明特区有钱人多的是，而拥有住宅物业是置富的不二法门，有楼收租变作不少人的梦想。由于富人太多，私楼长期供不应求，一年新单位供应量不及这班人的4%，单是照顾这些富裕人士及其家人的置业需求已经应接不暇，何况他们负担能力非比一般。为何政府不断推豪宅地?为何发展商将大部分楼盘供应是豪宅？为何一手单位平均1,200多万仍大排长龙？为何楼价极度超越负担能力仍长升长有？就是照顾这些富裕人士的需要。特区政府将整个私人住宅市场打造成超高档市场，大富翁游戏发挥得淋漓尽致。富者越富，延续跨代富贵。中共插手特区事务，制造特权阶级，贫富悬殊只会进一步扩阔，楼价又怎可能回到合理可负担水平？
加租设上限但无起始租金
“朱门酒肉臭，路有冻死骨”，形容特区现况绝不为过。贫富悬殊之极端，特区在全球名列前茅。当一边厢每12个港人就有一个千万富翁，另一边厢每5个港人就有一个活在贫穷线之下。富裕人士不断置业并协助下一代置业，大陆买家更是一掷千金，不惜付30%辣税来港置。两周前本栏分析空置率，有理由相信真实空置率比政府估计高得多。有屋无人住，可是贫穷人士就回到72家房客的时代。
自长策实施七年以来，㓥房数字年年创新高，㓥房户十万以上，保守估计涉及22.6万人。当年政府放软手脚造地，今天已恨错难返。供应问题不解，以至㓥房乱象横生，超高呎租、违规改建、租约不打厘印、收入不报税、乱收费用比比皆是，问题大到已反制政府，政府没有全盘对策，头痛医头。
林郑一年多前指示运房局研究㓥房租务管制，报告于前周出笼，与先前流出的版本并无太大差异。报告建议以“2+2”模式规管㓥房租约，即两年死约，现有租客有优先续租权，但一年后租客有权以一个月通知终止租约。加租幅度以差饷物业估价署租金指数为参考，可加可减，但设上限15%。针对滥收水电，建议业主要提供明细公平分担。小组亦建议违规㓥房纳入租管范围，但发牌制度亦非即时可行选项，亦不宜取缔，长远可考虑发牌云云。
至于坊间之前强烈要求的起始租金则不作考虑，主要原因是担心出手太重令㓥房业主退场引伸更多问题，执行困难亦是原因之一。有㓥房业主就表示建议太过苛刻或会退出市场。㓥房回报超高，这些限制只是皮毛，对回报影响有限，相信反对的业主只是摆摆姿态而已。㓥房户则表明建议对他们实质帮助不大而感到失望。
避开关键问题不谈
整份建议避开最关键的问题，就是起始租金与监管。为何坊间强烈要求为㓥房设置起始租金？主要原因是政府制造的供求失衡导致依家能力进归㓥房业主，㓥房租金极度高昂。有统计显示，租金占㓥房户收入四成多，疫情打击基层市民收入，㓥房需求不跌反升，㓥房租金逆市上涨。在极高的租金基础下限制加租根本没有实质意义。既然租金已大幅高于差饷租值，为何还容许市场平均租金加幅？
基层倚赖的最低工资则冻结两年。㓥房业主回报超高但应心有不甘，认为政府干预自由市场。既然没有起始租金，条例未实施之前业主预先“招呼”租客加租，如之奈何？政府的借口当然是实施上有困难，但事实所有住宅物业皆要缴交差饷地租，差饷地租上就有租金估值，可作参考。另一问题是两年租约没有考虑实际情况，部分基层生活困难，积蓄有限，工作地点不稳，见步行步，随时要再搬，又或等待临时房屋，主动要求短租，标准租约将他们“绑死”，一年内解约，追不追讨合约租金还要看看业主心情。
另外，整件事的成效在于监管及执行。政府估计全港有十万㓥房户，㓥房的特性就是同一单位有多份租约，税局只要简单查一查有多少单位有两份或以上租约便大概知道租约登记情况。既然连这个基本数据都没有提供，有理由相信极多㓥房租约不打厘印。若没有强力监管及执行，反正现时已经违规，㓥房业主继续现有行径，租管形同虚设。再有，政府所谓“急市民所急”“民生无小事”，实情是“急中共所急”“全面搞政治”。
阉割特区选举制度的立法即时提上立法会，㓥房租管立法草案都未有。下一个立法会年度政府急着处理“高姿态项目”，租管立法随时再拖两年。如果政府能够落实15,000个临时房屋，㓥房问题得以舒缓，租管随时重蹈“一手空置税”条例覆辙，被政府主动撤回。
㓥房问题困扰特区十多年，且不断恶化。政府没有全盘计划解决问题，提出租务管制亦只是头痛医头，而且落药只落一半。特区政府做事从来不讲求结果，只讲求做了就算，与同林郑的“港人首置盘”、“公私合营”等，㓥房租管只是走过场而已。㓥房户从来是弱势社群，中共强奸特区选举制度，未来特权阶级横行，弱势社群的声音只会进一步被压缩，未来㓥房户怕且只会更坎坷。◇
责任编辑：陈玟绮
