【大纪元2024年02月28日讯】（大纪元记者秋生综合报导）加拿大养老基金一直是世界上最多产的房地产买家之一，曾掀起了一场革命，带动全球退休计划效仿。如今，这家养老基金正在采取措施，限制在办公楼这一最受困扰的房地产类型上投资。
加拿大养老金计划投资委员会（Canada Pension Plan Investment Board, CPPIB）以折扣价完成了三笔交易，出售了其在温哥华的两座大厦、南加州的一个商业园和曼哈顿的一个重建项目中的权益，其中纽约的股份仅以1美元的价格售出，令人瞠目结舌。然而，更令人担忧的是，这些交易可能会为其他寻求摆脱动荡的主要投资者树立榜样。
蒙特利尔银行资本市场（BMO Capital Markets）分析师约翰‧金（John Kim）一直跟踪房地产公司。他问道，“谁会是下一个？”
由于远程办公现象的持续存在和借贷成本的上升削弱了当初使写字楼成为良好投资的经济基础，对写字楼的担忧席卷了国际金融界。最近有一大批银行承认，他们以写字楼为抵押发放的贷款可能永远无法完全偿还，导致他们的股价暴跌，并引发了对更广泛信贷紧缩的担忧。
然而，真正的考验将是写字楼的实际交易价格，而自从利率开始上升以来，这样的例子少之又少，因此行业观察家认为，像CPPIB这样的折扣交易是市场的不祥之兆。
重新配置现金
据一位了解其战略的人士称，该养老基金并没有主动退出写字楼市场，但也不打算增持写字楼。这位不愿透露姓名的人士说，如果某处房产需要追加投资，CPPIB可能会直接出售，这样它就可以把现金投入到可以获得更高收益的地方。
CPPIB的全球房地产主管彼得‧巴隆（Peter Ballon）拒绝对最近的交易发表评论，但表示该基金一直在继续投资办公楼，包括最近在温哥华建成的一座37层的大厦。
巴隆在一份电子邮件声明中说，“出售是我们投资过程中不可或缺的一部分；当资产价值最大化，我们能够将收益重新部署到其它资产、行业和市场，包括写字楼，获得更高更好的回报时，我们就会退出。”
CPPIB的5908亿加元（4369亿美元）基金是世界上最大的资金池之一，其414亿加元的房地产投资组合从斯德哥尔摩延伸到班加罗尔，几乎囊括了从仓库、生命科学综合体到公寓楼的所有房地产类型。虽然这种规模可以减轻单笔交易可能造成的损失，但这也意味着，即使CPPIB对写字楼的偏好发生微小的变化，也会对市场产生连锁反应。
曼哈顿大厦
去年年底，该基金以1美元的价格将其持有的曼哈顿公园大道南360号大厦29%的股份出售给了其合作伙伴之一波士顿地产公司，后者则同意承担CPPIB在该项目的债务份额。这些投资者与新加坡主权财富基金GIC Pte.一起，于2021年买下了这栋20层的建筑，计划将其重新开发成现代化的工作空间。
波士顿地产公司上月表示，该公司未透露名称的出售方合作伙伴已在该项目上花费了7,100万美元，但断绝关系后，该公司就没有义务再投入4,600万美元。
大约在同一时间，CPPIB以3,800万美元的价格出售了其在加州圣莫尼卡商业园45%的股份，该基金与波士顿地产公司（Boston Properties）共同拥有该商业园。这比CPPIB在2018年购买该物业份额的价格便宜了近75%。波士顿地产公司首席执行官欧文‧托马斯（Owen Thomas）在一次电话会议上表示，这笔交易是在业主与社交媒体公司Snap公司签订租约之后达成的，该租约要求业主花费额外资金改善园区。
CPPIB与另一家加拿大养老基金共同拥有的两座温哥华塔楼则不同，它们不需要大量的新投资，而且亚马逊公司（Amazon）已成为他们的主要租户。然而Altus集团的数据显示，上个月的售价约为3亿加元，比2023年的房产评估价下降了20%以上。
一位熟悉他们想法的人士说，去年CPPIB与同一家养老基金合作在温哥华开发的一座新办公楼竣工，这一出售恰逢其时，因此合伙人有望确保他们在温哥华办公楼市场的整体风险敞口不会增加。
从长远来看，混合工作制将抑制对办公空间的需求，而较高的利率又增加了吸引和留住租户所需的不断升级的成本，因此即使是最好的办公楼也可能无法与其它地方的投资机会竞争。
房地产资本咨询公司Hodes Weill & Associates的合伙人马特‧赫希（Matt Hershey）认为，“要想在写字楼投资中获得更好的回报，你必须进行现代化改造，必须在写字楼上投入更多的资金，但有时最好是承担损失，重新投资于业绩更好的项目。”
（本文参考了彭博社的相关文章）
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