【大纪元10月10日讯】近来中国城镇旧城改造拆迁中出现频繁上访和自焚的不幸事件，表面看来是拆迁补偿减少，不能迁回市区，官员腐败等原因。其实拆迁引起的不安定原因远比这复杂而且更加深层次。2003年9月18日中国建设部副部长刘志峰在记者会上谈到拆迁上访时说“…在当前的上访中，许多是历史遗留问题造成的，因此要妥善处理历史遗留问题。”在这方面有什么样的历史遗留问题？怎么造成的历史遗留问题？详细情况极少见于互联网和海内外媒体报道。本文试介绍有历史遗留问题的私人房产长期在行政权力的干预下受到的不公平对待和得不到法律保护的境况。希望能引起专家、学者、知情人士对这一社会不公情况的讨论。公权利在这一领域对私房产权人的人权、财产权的侵犯是蛮横的、不受法律制约的。在拆迁中这类私人房产的产权人更是最大的输家。要说明白这些情况要从1949年开始：
在中共建政前，大小城市中住房几乎全部是私产。中共建政后由于一次次政治运动的掀起使产权情况发生了改变。
1950年在肃反运动中，被镇压的“反革命分子”的房产被没收；1952年在三反五反运动中，官僚资产阶级的房产被没收、“不法资本家”房产被没收、去了台湾的人员的房产如有家人居住的被没收，没有直系家人居住的则被代管。1958年在社会主义私房改造的运动中，政策规定凡是民房出租150平米或以上的，出租的部分国家以赎买的方式收归国有（这叫做“经租房”）。例如：北京市中心一个大四合院政府每月付给房主经租14元。这个“经租“的是以原来出租租金的20％釐定，付到1966年9月就不再支付了，房产就全归国家了。在这个“社改”运动中如果房子全部是自住政府不会收走产权人的房产，但如果产权人有出租，也许仅出租一间，那这一间也可能被改造。政治运动一向都是宁左勿右的?}造成大量冤、错案件。中上阶层的普通百姓如果没成为上述运动的对象房产暂不会被剥夺，仍有自己的私产房自住。这时粗略的估计政府通过以上政治运动已经获取城市中三成的房产。
1966年文化大革命爆发，经过血腥的那一年八月后，几乎所有的私房房产主都受到冲击，有人被灭门，有人被全家扫地出门赶回老家，住房宽裕私房主的房屋几乎都被压缩强占。所谓红五类，文革中的积极分子，有权势的人物这时可以肆无忌惮的抢夺他人的房产。私房产权人被调换压缩到破旧、狭小的房间蜗居。1966年9月政府又要求私房产权人上交产权凭证。这种情况一直持续到1979年。
文革过后中央政府制定了一系列政策想解决历次政治运动造成的，包括涉及没收房产的冤假错案和文革造成的房产乱局。但强占了好房子的既得利益者哪个肯迁出？政府想用最低的解决成本加行政干预解决私房的落实政策问题。实质上，对历史上的冤错案，政府对自身应负的责任采取的是回避的态度；对文革的房产挤占问题是保护了文革中强占私房的人，剥夺压迫私房产权人。首先政府规定：历史上的冤错案平反发还房产权的，收支不予清算。文革期间被挤占房屋发还产权的收支要清算。政府作如此规定是有它的策略上的考虑的：历史上的冤错案都是政府搞出来的，它先堵上受害产权人追讨几十年房屋使用费的门。文革被挤占房屋政府推说是群众运动，?汹鉽n清算，但这清算变成房管官员落实政策的手段。即十几年的租金给回产权人，（当时租金很少，北京地区每平方米月租金为0.11元）但此期间修理房子的钱要向产权人收（修理费用多少由政府说了算）。房管局先游说房主把房子售予或捐献给政府，这样很多房主觉得房子被人占着收不回来，发还产权可能还要贴上修房费用，有的人拿不出这笔费用，于是无偿或折价放弃了产权（房价由政府定，收不回来多少钱）。也有房主由于政治的恐惧，不敢再当私房主了，把房子无偿捐献给了政府。这时政府应当得到了城市中一半以上的房产。在计划经济年代和现在这部分房屋是政府向居民提供的住房社会保障，租金很低。
另外也有房主认为房产是祖上传下来的或是自己辛劳所得不肯轻易放弃，又可能明白房产潜在的价值等原因宁愿倒贴钱，暂时收不会来房子也都要先收回产权。这样政府就设计出了所谓“带户发还”这么一套违背法律的，对产权人极度不公平的处理办法。凡是被“带户发还”的房产就形成了“历史遗留问题”。这两个名词是中国特有的政治术语。
“带户发还”意味着私房产权人要想重获自己房屋产权证书，必须在下列几方面就范：
1，产权人必须和强占房屋侵权人的建立租赁关系，把非法侵权人变成合法的承租人。并规定产权人不得强撵承租人搬家。意即要想承租人搬出，产权人要给予安置。（这使产权人得不到使用权、处分权。）
2，租金由房管局控制，跟房管局公产房租金一样，产权人无权加租，公产房提高租金，私房产权人才能跟随提租。（在市场经济的今天，新的私人房子可以每平方米20－30元出租，但这些“带户发还”的私房只能以当地公房的租金水平租给承租人──例如：北京是每平米3.20元，天津是每平米1.60元。产权人的收益权没有得到保障。）
3，承租人可以无限期的使用产权人的房屋，租期无期限，（这无法体现处分权亦与合同法不符）
4, 产权人要负责修缮房屋，要负上保障承租人生命财产安全的法律责任。（房租订的极低，产权人无力修房，以40平方米房屋为例，北京月租金仅128元，天津仅64元，这点儿钱够修房的吗？如修房，产权人得倒贴。如不修房，承租人以此为借口不交房租，白住。）
中国有民法，规定财产权包括占有、使用、处分、收益的权能，但这类私房业主手持一张房屋产权证却不能享有占有、使用、处分、收益的权能，产权证只是一纸空文。中国的法官和政府官员都会说这样的话：“这属于历史遗留问题，产权和使用权分离，这是中国的国情。”
中国有合同法，产权人却不能本着公平自愿，等价有偿的原则与承租人订立租赁合同，在二十多年前的所谓租赁合同有的是由房管局代办的，根本不需要产权人签字同意。有的是产权人在压力之下与承租人建立的无期限合同，但根据现行的合同法规定任何合同只能有效二十年，现今有的20年多前带户发还与承租人建立的租赁合同仍然解除不了。现在私房产权人如果到法院诉讼要求承租人腾房，法院不是根据合同法去判案，而是根据承租人有没有别处的房子来判。产权人如能证明承租人另有住房才有可能胜诉。但这谈何容易？还有一种更极端的情况：落实政策是产权人和承租人达不成协议，没有租赁合同。这种情况法院是不受理的。所谓承租人几十年竟可白住。或者像上海的房子，产权人虽然有房产证，但房?犑?#21457;一纸行政裁定：“管理权暂不发还”。产权人一点儿租金也收不到。（见《南方周末》2003年7月31日文，附后。）
文革已经过去30多年了对于被落实政策的产权人来说文革的噩梦仍未过去，他们的权益仍不受法律保护。这不是仅一城一地的特殊情况，而是全国的统一政策，文革中全国有3000多万间房屋被挤占，落实政策时只是小部分特殊身份的房主能获得腾空退还原房，大部分房主只能是带户发还。当时是根据城乡建设环境保护部（现为建设部）所发（87）城房字575号文件。硬性规定文革中被挤占的房产发还产权由房主和住户“续租订约”，平反案件的房产也采取“续租订约”即“带户发还”双方建立租赁关系。建设部住宅和房地产司司长谢家谨在今年全国房地产工作会议上把落实私房政策说成是关系到国家稳定的问题，所以这个话题成了不可谈论的题目，在政府媒体上很少有报道，2003年7月31日《南方周末》“经租房”一文是一个例外。
在此要说明的是：北京在2001年3月颁布新政策（37号文件）解决带户发还并执行“标准租”的房产问题。办法是提高房租到每平米10元，2002年提到每平米20元，2003年后放开。并要求另有住房的户必须迁出。把房子交还给产权人。这一举措值得欢迎。但除北京外全国其他地方仍然没有任何解决这一问题的征兆。这个结必须由政府才能解的开。
中国有一个言必称“代表人民”的党和政府，又号称是社会主义法治国家。但在这个国家里竟然有一大批不受法律保护其民事权利的私房产权人。一个法治国家法律对人民的保护应当是“一个不能少” 但是私房产权人竟然被排斥在法律保护之外达三十年！这个国是怎么治理的？这种现象的存在是这个国家的耻辱。
以下是中国大陆网站《法官论坛》2001年8月一位张弓先生写的《对当前房地产案件中几个常见问题的调查分析》第三节落实私房政策遗留问题 的节选，以佐证我上面对私房产权人境况的叙述。
【我国城市的私有出租房屋社会主义改造，是在五、六十年代，比照党对资本主义工商业的社会主义改造政策，先后开展起来的，私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的，但是由于”左”的错误思想影响，遗留下一些问题，有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房。根据国家有关政策，对不符合规定而错改了的房屋，应按政策实事求是给予纠正；对房主应留而未留自住房的，可补留自住房。但目前这些落实了政策的房屋许多只是发还产权，房主并未实际支配，使用该房屋。
对文革期间挤占、没收私人房产的行为，现已彻底否定，并进行了纠正，根据有关规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给 ;房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法逐步解决。凡单位和个人挤占私人自住房，必须坚持谁占谁退的原则。凡职工个人占用私人自住房的，无论是由房管部门或由机关，企业事业单位安排的，还是自行挤占的，都应视为无房户，由职工所在单位或其上级主管部门安排其住房，将占用的房屋尽快退还给原房主。但在落实政策过程中，有些单位无力为占用私房职工提供住房，有些单位有房却不优先安排用于落实私房政策，使许多房主仍然是手持房屋所有权证却住不进自己的房屋。
在落实建国初期代管的房产问题及港澳台胞私房政策问题上，也遗留有此类问题，政府落实私房政策部门只是解决了房屋产权归属问题，却未让房主实际占有、使用私有房屋。有的私房主被强制与住户签订了私房租赁合同，否则不予办理产权证照；有的由于争议较大，房主长年一直未与住户签订租赁契约。许多签订租赁契约的私房主，由于契约未约定租赁期限，也与住户产生纠纷，要求收回房屋。…………对于此类收房案件法院的处理原则一般是：住户有他处住房，能全部腾退的，全部腾退，能部分腾退的，部分腾退，住户无他处住房，不予腾退。这样的处理是基于保护住户利益，维护社会稳?w而考虑的，许多案件也都按这样的原则处理了。但是这种处理方法并没有使问题得到解决，因为没有考虑到私房主的利益。拥有所有权却不能享有占有、使用、收益的权能，在法理上是讲不通的，在现实中也是不公平的。现今房地产已作为商品流人市场，平等自愿、等价有偿已成为人们在民事活动中普遍遵守的原则，过去那种强制私房主与住户签订租赁契约，住户可以无限期使用他人房屋的作法已与市场经济的运行规则相悖，必须加以修正。………（作者自报工作单位是北京第一中级人民法院民二厅。）】
当遇到城市改造拆迁旧房时，在初期，私房产权人的产权权益受到的剥夺更达到惊人的地步。以北京为例，拆迁补偿的计算是被拆房屋的建筑面积再加25平米。每平米约4000－5000元。这笔巨款只补偿给房屋使用人。即公产房的承租人和私产房的承租人（这主要是“带户发还”形成的那种承租人）。产权人仅得极少拆迁补偿。产权人只能得到根据房子新旧程度算出来的“砖头钱”。一般来说承租人所得的是补偿是产权人所得的五倍有多。承租人最少能得十几万，多的能得二十几万。而承租人这三十年来所交给产权人的房租总和（如每月都肯交租的话）最多的那一户也不会超过7000元。私房承租人拿了这笔六位数的钱可买新房成为房主，而旧房产权人的房& #20135;被剥夺殆尽。这是中国历朝历代都没有过的不讲理的政府行为。
由于私房产权人的抗议和上告加上拆迁政策对产权人实在太不公道，国务院于2001年6月20日发布第305号令颁布新的《房屋拆迁管理条例》。该条例明确被拆迁人是房屋所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人的补偿，兼顾对房屋使用人的安置。拆迁补偿的标准是根据各种因素和房地产评估价格确定货币补偿金额。此文件的条文写的云山雾罩，难以明白产权人和承租人怎样分配拆迁补偿这笔钱。其实还是解决不了承租人拿到的钱比私房产权人得到的多这一“倒挂”的问题。让我们看一份最近发的“天津市人民政府文件”文号是（2003）70号，标题是：“关于实施《天津市城市房屋拆迁管理规定》若干问题解释的通知”。& #20174;此文中可以具体的看到怎样补偿承租人和产权人的办法。文中第二节：
【二、关于处理历史形成的私有住宅租赁房屋的补偿安置
（一） 在拆迁范围内统一实行货币补偿安置政策的被拆迁人（房屋产权人，下同）与历史形成的的房屋承租人可以协商解决货币补偿安置分配比例；拆迁人及其委托的拆迁单位按照被拆迁人与房屋承租人达成的协议，分别向被拆迁人和房屋承租人支付货币补偿安置资金。
（二） 私有住宅房屋的被拆迁人与历史形成的房屋承租人不能自行协商解决货币补偿安置分配比例的，区、县房屋拆迁管理部门可以参照被拆迁人与房屋租赁人之间3：7的比例（特殊情况可适当调整此比例）予以调解，促成当事人尽快达成协议。
（三） 在房屋拆迁公告公布的搬迁期限内，被拆迁人与房屋承租人不能达成货币补偿安置分配比例协议，或者经区、县房屋拆迁管理办公室调解仍达不成货币补偿安置资金分配比例协议的，由区县房屋拆迁管理部门按照《规定》第十八条和第三十六条的规定作出实行房屋产权调换的行政裁决。 （第二节全文完）】
看到上面天津的政策就可明白：在新的拆迁条例下，政府打着兼顾对承租人的安置的旗号，实际是用公权利帮助承租人瓜分私人的房产。私房产权人与承租人分拆迁费的比例从原来的1：5甚至1：10，上升到3：7，但仍然没有理顺财产关系。产权人得到的拆迁补偿仍然比承租人少很多。这正是拆迁问题激化的原因。愤怒的情绪自然是指向政府。有人会问：产权人如果不同意3：7？为什么不要求产权调换？产权调换的房屋质量、地点、大小都未必近人意，最主要的原因是没有产权人想和承租人再建立租赁关系，忍受极低的租金，租赁无期限。不想再受政府和承租人的气。“调换产权”只是虚招。好听不管用。私房产权人要么忍气吞声拿30％拆迁补偿，要么上访抗争，争取提高分配比例。
这里又要说明北京市在解决“标准租”这一历史遗留问题后，又出台新政策，对拆迁中的所谓历史形成的租赁关系加以解决。方法是承租人另有住房的必须迁出，私房产权人这种情况下，可以得到全部拆迁补偿。在解决这一问题上北京仍走在前面。虽然彻底解决可能仍有一段路要走，但至少敢面对这一问题。
被落实政策“带户发还”的私房产权人长期以来一直自掏腰包替政府提供住房社会保障。实际上这部分私房等同被无偿征用。私房产权人对社会作出了贡献。私房产权人是合法公民不是敌对势力。在市场经济的今天，私房产权人不是专政对象。这一不合理的社会现象和人民民主专政的国体也没有关系。这是政府渎职。中央部委如建设部的部长们长期以来都在回避这一问题，而这一问题的产生正是建设部二十多年前所发落实政策文件种下的结果。2003年9月18日建设部副部长刘志峰在谈当前地产形势的记者招待会上讲：“当前（拆迁）上访中，许多是历史遗留问题造成的，因此要妥善处理历史遗留问题。”笔者留意到刘说的是“妥善处理”而不是“妥善解决历史遗留问题”。中央要员对人民的冷漠自然传染给下面官员，看《南方周末》报道上海房管局处理退休工程师钱复生私房一案（已附后），当局的态度实令人齿寒。
现在可以回到本文的题目上来了。中国进行的大规模旧房拆迁中政府和发展商自然名利双收，住公房和私房的承租人能告别破旧房屋，并可成为业主，有了自己的房产。这都是赢家。承租人几十年总共的付出不过数千元租金，拆迁一来，一夜之间能得到六位数的安置资金供买房成为房主。虽然在拆迁中可能有腐败和不公，但承租人通过拆迁得利是不争的事实。
在拆迁中，当年落实政策“带户发还”产权的私房产权人是最大的输家。本文中已试加以叙述，希望已能说明问题。最后笔者摘录一些中国互联网上私房产权人们对私房政策的留言和《南方周末》的文章作为对本文叙述情况的旁证。
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南方周末 2003-07-31 15:05:46
困扰私房业主的“代经租”
□本报驻沪记者刘建平
【一张无法兑现的产权证
“13年了，如果不是发生在自己身上，我怎么也不能相信，一个拥有祖传房屋产权的人，却无法进入自己的房屋。”7月11日，上海手表五厂退休工程师钱复生含着眼泪从箱底翻出了那张困扰了他十几年的产权证。
钱复生的房子位于卢湾区南昌路102弄5号，建于上世纪40年代，上下3层，每层面积80平方米左右，有大小两个房间，配备独立的卫生设施。尽管年代久远，但木质的旋转楼梯踩上去依然相当结实，建筑结构留有当年海派民居的风格。
钱复生说，房屋是由他的外祖父在民国时期买下的，历经三代，传到了他的手上。
“文革”时?薄A钱家受到了冲击，钱复生被下放到农村，母亲唐爱云独居底楼的一个小房间，其余房产“自愿”交给了国家。此前，为了维持生计，唐爱云将三楼租了出去。
“文革”结束后，被非法没收和“自愿”上交的私房相继落实了政策，钱家先后顺利地收回了一楼和二楼的使用权。但问题出在了已经出租掉的三楼身上，原承租户在该房落实政策的过程中与他人交换了住房，卢湾区房管部门和新承租户订立了租赁合同。这实际上承认了该房的“公房”身份。
1989年10月，卢湾区私房落实政策办公室正式通知钱复生，将南昌路102弄5号的全幢房屋产权正式发还给他，其中也包括三楼的产权。
但房管部门没有同时解决该房与承??#25143;之间的租赁关系，半年后，钱复生收到了一张“行政决定”通知书，钱氏夫妇被告知南昌路102弄5号三楼“暂不发还管理权”。
三楼的现住户姓陆。钱复生拿着产权证去要房子，对方告诉他，房子是向“公家”租的，他想要回房子得去找政府房管部门。
钱复生就去找房管部门，有关官员告诉他，“最好你们自己协调。”
由于难以“协调”，这种奇怪的局面持续至今。
一项受到质疑的规定
在上海，这种名义上发还私人产权，但管理权仍由政府房管部门掌握的房产政策，被称为“代经租”。
上海市私房落政办（1988）53号文中规定：房主接到区落政部门通知半年后，既不能与承租户建立租赁关系，又不愿将私房出售给承租& #25143;或国家的，可由区落政部门决定先把房屋产权发还给房主，暂不发还管理权，并通知房管部门代为经租管理。
记者从上海市有关部门证实，目前全市被“代经租”的私人房产不少于两千户。
这些解放前遗留下来的老房子大多位于老城区，如今都是市中心的黄金物业。以南昌路102弄5号为例，它与淮海路商业街步行只有几分钟的距离。记者向这里的房屋中介打听，该地段二手房的价格平均在每平方米1万元以上；如果分割出租的话，20平方米的房间月租金1000元没有问题。然而，一纸“代经租”的行政决定，使钱氏夫妇失去了获得这些收益的可能。
“我们不知道房管部门如何收取租金，我们也没收到过一分钱。”
钱复生的妻子说。房主对“代经租”政策质疑已久。钱复生在写给上海市有关领导的信中说：“业主对自己合法财产的权利是由宪法赋予的。财产权包括占有、使用、收益、处分。以行政文件为依据的‘代经租’，剥夺了业主的使用权，架空了产权。”
记者日前前往上海市私房落政办，但该办一位负责人拒绝了记者的采访要求，理由是“有文件规定”。
一群人大代表的呼吁
从1996年开始，卢湾区多位人大代表和政协委员曾就撤销私房“代经租”政策连年提出议案和提案。
面对不同代表、委员在不同年份的议案或提案，卢湾区房管局1997年的答复与1996年的答复只是在时间和个别字句上作了修改，其余完全照抄。该部门在答复中的结论是：“该房私房落政完毕”、“执行并无不当之处 ”。
1999年，卢湾区人大代表冯明慧等再次联名上书。在这份被编为99号的书面意见中，代表们要求“执行《宪法》保护公民合法财产的规定，撤销‘代为经租管理’，让业主自己经营管理私房”。
为饱A卢湾区房管局的领导约见了冯明慧等代表，向他们报告了一个“喜讯”：市里已经提出了一个对承租户进行货币补贴的方案。
可是，时至今日，此“方案”仍悄无声息。冯明慧接受记者采访时，依然对此唏嘘不已。
一个无法解开的死结？1998年，钱复生将此事告到了卢湾区法院，请求要回自家房屋的使用权。该院在判决书中以“钱复生有房屋的产权，但没有管理权”ߒ 6;由，驳回了他的请求。
钱复生不服，上诉至上海市第一中级人民法院。一中院在裁定书中指出：历史遗留属于落实政策的房屋纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。卢湾区法院的判决应予撤销，钱复生的起诉也被驳回。
虽然我国法律规定，法院没有审查和裁判“抽像行政行为”正误的权力，但记者在采访中却了解到这样一个“例外”：1999年，在一起“代经租”引起的业主和租户的纠纷中，卢湾区政府亲自当起了原告，将承租户告上了法庭，责令其退出产权所有人的房屋。这起官司在卢湾区法院受理，并以卢湾区政府胜诉告终。
受此“鼓舞”，钱复生的妻子找到卢湾区政府，想知道“政府能不能也帮我们通过法律解决纠纷”，但却没有得到肯定的答复。
其实，早在1996年，上海市落政办就曾提出过一个由业主、住户单位共同出资购买成本价房，以重新安置住户的方案。落政办上门征求钱家的意见时，钱复生还说，“只要能解了这块心病，花钱买自己房子，我们也认了。”
但不知为何，这一方案也未能实施。时至今日，有关部门给上访业主的答复依然是，“正在研究，已经提上议事日程，但具体时间不好说。”
钱复生夫妇是一对老实巴交的知识分子，他们多次上门和承租户协商，但均无结果，有一次还被承租户从楼梯上给推了下来。
钱复生说，他们现在只有在无奈中继续等待下去了。
在上海，像南昌路102弄5号这样的“代经租”房，至少有2000户。
本报记者刘建平／图】
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2003年07月31日
北京“标准租私房”的解决之道
南方周末 2003-07-31 15:05:35
□本报驻京记者吴晨光
【发生在上海的钱复生们身上的事情，同样困扰着北京的一些老街坊们。
“标准租私房”的产生
早在今年春天，居住在北京琉璃厂的一群白发苍苍的老人就对本报记者诉说了他们的苦恼：“文革”时期他们的私房被占用，动乱过后虽然被发还了产权，但为了替国家分忧，现在他们不得不把房子租给那些已经入住多年的房客……
来自北京市国土房管局的数据表明：“文革”期间，该市的51万多间私房几乎全部被政府接管，占全部住房屋面积的1／3以上。其中，有8.2万多间被各机关、企事业单位及职工占用。“文革”结束后，国家落实私房政策，逐步腾退归还或收购了其中约1.7万间私房。
“改革开放之初北京市的财政状Ñ 17;可想而知，拿不出更多的钱来腾退余下的私房及安置那些占房的单位或职工。”北京市国土房管局一位不愿透露姓名的官员说，“于是政府就动员房主、房客和各有关单位共同为国家分忧。”
在1983年颁布的《北京市人民政府关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定》中有这样的条文：“房主自住房在‘文革’中被占用，要求收回原房居住的，应先发还其产权，由占房职工所在单位或使用单位负责将占用的自住房腾退给房主……在被占用的自住房未腾退前，由房客暂时租用，并向房主交纳房租。”
而随后出台的《北京市落实私房政策领导小组第二十六次会议决定的一些政策性问题》这份文件中进一步规定：“在房管部门将私房发还给房主自管时，房主与住用房屋的房客要签订租赁??#32422;，房主拒绝签约的，暂缓发还。”
琉璃厂的一位私房主告诉本报记者，在这种情况下，房主只好与住客签订了房屋出租合同，占用私人房产因此则变成了合法租赁房屋。而承租人象征性交纳的租金，在20世纪80年代初每平方米不足0.2元，连修补房屋费用的零头都不够。
北京市世联新纪元律师事务所郭玉涛律师认为，这种状况导致了大量问题的出现，“首先是私房主与承租人之间的矛盾；而一旦遇到房屋拆迁、修缮等情况，这种矛盾又会激化。”
20年的努力
北京市国土房管局有关人员承认，这一被称为“标准租私房”的问题，是该市房改过程中遇到的障碍之一。据他介绍，近年来，北京市政府先后出台了多个文件及措施，力促此问题的解ࠫ 5;，其中的主要措施有以下几点：▲承租人另有住房的，应无条件搬出2001年11月4日，北京市政府批转了市国土房管局《关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见》（京政发〔2001〕37号，以下简称37号文），其中规定：承租人及其配偶另有住房，包括已购公房、经济适用住房、商品房、房改危改房及其他住房或承租公房的，应当无条件迁出。迁出后住房未达标的，由所在单位按房改规定发放差额部分的住房补贴；承租人将已购住房上市出售致使无他处住房的，其所在单位不再补贴或安置住房，承租人亦应无条件迁出。
▲利用城市改造，补偿产权人和承租人
自20世纪90年代初，北京开始了大规模的旧城区改造工程。根据2001年开始执行的《北京市城市房屋拆迁管理办法》（?型F府令第87号）第26条的规定，拆迁人对产权人给予补偿，承租人也应当按照37号文的规定搬出；搬出确有困难的，拆迁人可以给予资助或提供房屋临时安置。具体标准是：拆迁人应当按照所承租标准租私房建筑面积的房地产市场评估价格扣除成新价后，对承租人给予资助，其资助的最低限标准为拆迁补偿的低限，即按照经济适用住房均价和规定面积标准计算其拆迁补偿价格。而对标准租私房产权人的补偿，与对其他私房产权人的补偿采用同等标准。
▲提高租金，并补偿承租人私房政策刚刚落实时，给予私房主的租金约为每平方米0.11元。此后，政府将租金逐步提高，到2003年3月，标准租私房的租金已提高到每平方米20元，并拟于从2003年12月起放开标准租私房租金。
提租适用于两类情况：一是承租人另有他处住房应无条件搬出，但直至2002年3月1日未能搬出的；二是承租人无他处住房，单位已提供安置住房或已发放住房补贴，但至2002年3月1日仍未能搬出的。而对于承租人无他处住房，单位未提供安置住房或未发放住房补贴的，承租人所在单位应按新增租金的80％发放提租补贴。
▲鼓励承租人购买其承租的标准租私房
经承租人与产权人协商同意，承租人可购买现住房产权，政府免征契税，产权人所得的售房价款免缴个人所得税。
▲优先为承租人提供经济适用房或廉租房
承租人家庭符合北京市廉租住房配租标准的，即经民政部门批准或认定，连续享受该市低保待遇1年以上的城市低保家庭和优抚家庭，可申 5831;廉租住房。
探讨解决之道
经过近20年的努力，北京的“标准租私房”已减少至今天的3万余间，大约有1.2万户居民居住在此类房屋内。】 （节选）
北京的私房政策有悖国家大法 网友:公民 发表时间:2001-3-4 16:17:52
【北京的私房政策，违背了产权人的真实意愿。《合同法》严格规定了租赁的期限，最长不超过二十年，超过部分无效。并且可以随时解除，但是，现实生活中，要想解除合同却是不可能的。私房主处于弱者的地位，如想通过法律解决这种既不合理又不合法的现状，却是难上加难。要想让承租人腾房，必须是承租人本人另有住房。承租人为了得到这一笔意外之财，不择手段，隐瞒、转移另有住房的事实。
法律规定谁主张谁举证，然而，不管是居委会，还是承租人的单位，没有人会为私房主提供这样的证据。承租人为此假离婚，将产权赠与子女，等等手赖着不走，只为得到拆迁款。
这种不正常的地方法规凌驾于国家的大法之上的不正常现象,何时才能解决?】
私房问题 网友:叫真儿 发表时间:2001-3-4 22:07:55
【有感于北京淹盖、躲避、无视私房问题 今年一月份从网上看到‘十五规化’征求意见稿后，曾分别给市发展计划委员会、刘淇、汪光焘、市房地局各局长发信多封，寄去意见一份。市人大会会后我发现关于私房问题还是被排斥在外，竟然没有彻底落实私房政策问题。很遣憾，也很震惊。 一是有关部门认为现行私房政策合理合法，坚持到底；二是既便不够正确，为了权益之计，听而不闻、视而不见，等把私房拆完了，也就完了；三是认为小事一端，只是少数人利益，得压切压，无关大局。统而言之，我行我素、权比法更实用。 承租人和出租人都是公民，按宪法规定的原则，他们之间政治、经济、法律地位是平等的。在北京市,在现实生活当中，他们在一个相同的物价市场下生存。房产主从来、今后也不会得到任何优惠。房产主不是专政对象，不是打击的对象、不是虐待歧视的对象。 一、我不明白，凭什么要私房主以不等价的方式、长期无休止地供给承租人住房? 二、我不明白凭什么要求私房主在一壶醋钱的房租状态下还要保证承租人生命财产安全? 三、承租人和私房主之间是经济关系。是在平等互利基础上、自愿签订合同、相互承诺的债权关系。这种经济活动受国家法律保护。中华人民共和国合同法明确指出当事人签订合同与否，政府不得干预。我不明白，北京市为什么剥夺私房主租与不租、租谁不租谁、租长租短、租金多少的合法权利? 四、我注意到现行法规当中有可以允许承租人有偿转租、有偿转让使用权的规定。但是非常明确标定在特定的范畴内，即公房。公房租赁关系和私房租责关系有本质上的区别。在社会主义计划经济时期，所有劳动者都在为公有制（全民、集体）政、企、事业单位所雇佣。干部、职工住房靠福利分配。劳动者工资收入当中没有住房消费含量。住房是规纳到生活福利范畴。转换到市场经济后，公房承租人使用权予以承认、保护、准予转换是应该的。是稳定经济、稳定政局的正确决策。而私房主与承租人没有雇佣关系；没有任何社会责任、道德责任、来约束私房主必须保证承租人住房。我不明白这两种截然不同的租赁的关系为?陉不区别对待?是事实不清?还是理论不明？ 五、在文化大革命前后把住宅划定为生产资料，私房主也属于剥削阶级范围内。显而易见地对私房房产搞一平二调、一大二公就不奇怪了。时至今日，九届全国人大二次会议通过宪法修正案明确规定︰‘国家保护个体经济、私人经济的合法的权利和利益。’我不明白，难道私房主手中现有法定产权不属于应保护的合法权利? 六、住房是消费，住宅是商品。政府可以，也应该保证人们居者有其屋。现在承租私房的承租人住房问题应由本人按住房商品化市场化规则与房主协商解决。若有困难应由其工作单位协助解决。解决不了还有政府。我不明白，难道非要私房主承担这不该承担的沉重包袱吗？这是不是转嫁政府负担？这是不是欺压弱者？ 七、私房主也参加了社会主义建设。同时，实事求是的讲，私房主以他们的私房为解决受雇于公家的人的住房，减轻了国家的负担;他们对国家是有贡献的。现在衣食住行等生活要素都市场化了。唯独只对出租私房还执行违宪的法规，这不是问题吗？对得起那些老实的私房主吗？在‘十五’规化中，不应该纳入政府整改的程序吗？ 彻底落实私房政策是大势所趋，是依法治国正确途经。拖着不办是违宪。不予理睬是玩忽职守。一旦遇到多雨、地震等天灾人祸造成房倒屋塌，那些玩忽职守者能推托掉该负的责任吗？ 因此请求您们在审议‘十五’规化时把彻底落实私房政策纳入规化中。 假若我的意见不正确，您们可以在适当媒体上发表意见予以批驳。或者开辟一个专栏展开讨论。要以理服人。时代在进步，靠打压、推诿是解决不了问题的。 】
注：以上两篇网友文章发表于北京市解决标准租的37号文件之前，现除北京外，全国都没解决标准租和拆迁中政府保护承租人瓜分产权人私有房产的问题。
（本文完）
(原标题为“在中国城镇的旧房拆迁中所有人都是赢家，只有私人房产的产权人是大输家”，新标题为编者所加)
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