董克文律师谈法律（六十三）

【大纪元8月31日讯】最近几年纽约市皇后区州高等法院的土地诉讼案大增，其中原因之一就是房价飞涨，从最初签约到最后过户，价位可能涨好几万。不少卖方因此想单方面取消合约。将签约的买方预付的头款退还给买方。不愿吃亏的买方就把卖方告进法院，要求法院强制卖方按约出售其房屋。
　　这种一方请求法院强制毁约一方执行合约的诉讼，在英文上称为“Specific Performance”。在法律上，控告的一方一般要笔证，仅仅金钱的赔偿不足以弥补没有毁约方的损失。
　　在土地诉讼时，一般法庭都会认为每一块土地或房屋是非常特别的（Unique）。买方不可能从毁约方那里获得足够的金钱损失, 一般不能用金钱买到相同的土地。因此法庭通常都会强制卖方按约出售该土地给买方。有时卖方已经把未到手的土地给买方，至于买方怎样处置他的土地，则与卖方无关。
　　今天要介绍的案子就是“Specific Performance”一例。在2001年6月22日, 一位华裔建商和韩裔业主签约购买其房屋。华裔建商想拆了旧屋盖新屋。合约中的过户日期是2001年10月6日, 但是日期到时没有过户. 韩裔卖方请律师在2001年11月27日把合约的头款退给买方，单方面取消合约。华裔建商就委托笔者向该毁约的韩裔业主提出诉讼，要求他按合约出售该房屋。
　　被告动议要求法庭撤案，理由是买方没有在合约规定的时间内获得货款; 买方律师也一直不回答被告卖方律师要求过户的要求。
　　根据合约规定，买方如在货款期限到了仍没有拿到贷款，应在5天内通知卖方要求取消合约, 否则视买方放弃可取消合约的权利。也就是说买方要么用全部现金来过户或者卖方可没收首期签约头款。法官在判决书中表示，本案无证据显示, 卖方得到了买方没有得到贷款的通知。卖方在没有先通知买方明确的过户时间（Time of the Essence）的情形下，卖方并没有权力单方面取消合约。
　　本案的买方在收到卖方退还的签约头款后，并没有拒收，反而拿来用作他途。笔者在对于被告律师的“买方既然已收下卖方所退的签约头款，证明买方已同意取消合约”的辩护时，向法庭指出﹕买方取回自己的钱财，况且只是取回了卖方自动退还的合约保证金, 这并不等于取消合约，故不能作为取消合约的理由。法官在判决书中显然接受了笔者的辩护。命令韩裔卖方在30天内安排房屋过户。
　　不过法官拒绝判原告律师费损失，谓在没有协议书要毁约一方赔偿律师费的情形下，法庭无权判律师费给胜诉一方。
　　判决书原文请查阅纽约市皇后区纽约州高等法院档案﹕Index No.32127/2001. 63rd Drive Corp. V. Hye Soon Kim （5/19/2003） ◇　　
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