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购买店面可有效节税

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【大纪元10月30日报导】(中央社记者李文忠台北30日电)霖园集团创办人蔡万霖身后留下大笔遗产,成为国税局及一般市井小民注意焦点。手中握有千万元以上现金的“富爸爸”也开始检视手中流动资产,透过买保险、股票等方式,达到有效且合法节税目的,但在房贷利率维持低档、房市景气回稳后,购买店面成为有效节税新撇步。

永庆房屋协理陈史翎表示,虽然央行于 9月底宣布升息一码,但对银行存款利率似乎仍无明显影响,目前维持在 1.4%-1.5%间,对于拥有千万元以上大笔现金的投资人来说,银行定存虽无高风险,但也无高获利,因此,房地产反而是低利率时代投资好机会,而高总价、有增值空间又可拥有高租金投资报酬率的产品,非店面莫属。

陈史翎表示,由于房地产市场景气复苏,房价从落底到逐步反弹,银行利率直直跌到2%以下等因素,引起手中有大笔现金的理财保守型消费者对店面产生兴趣,更重要的是,购买店面能享有大大节省遗赠税的优点,5%的店面买方便是看准此项优点而投资店面产品。

陈史翎分析,这类的买方通常年纪不小,退休前事业有一定水准,因此拥有大笔现金,投资方式也相对保守,但开始对财产未来分配有所规划。

选择节税效益高的店面产品,陈史翎建议可选择台北市精华商圈来观察,其中土地面积小、租金效益高、抗跌性及增值潜力佳且在租赁市场中抢手的标的物,均是可进场购买的产品。例如北市SOGO商圈、西门町商圈及士林、通化街等知名夜市商圈,成交总价新台币3000万至4000万元的一楼店面,租金报酬率平均都在4%至6%,特色是店面坪数都不大。

店面除了实质使用效益之外,节税的效应更是不容忽视,只要善加运用,在需要使用遗赠税时,更能发挥作用。运用不动产节税的主要利基,在于不动产的遗产税计税方式,乃是以公告现值与房屋评定现值总额计税,与实际市价落差大,因而出现节税空间,然而在各项不动产产品中,又以店面市价与公告现值落差最为可观。

举例来说,已退休的林先生拥有5250万元现金,这笔现金资产若没有做任何节税计划,以一般条件假设(家庭成员为一妻及两位成年子女),扣除免税额及其他扣除额之后,死后必须缴纳的遗产税约高达1100万元。

但若林先生在生前将这5250万元购买复兴南路一段SOGO百货后方巷内大楼店面,店面面积31坪,土地持份3.37坪,总价5250万元,(土地公告现值约283万元,房屋评定现值72.5万元,总计355.5万元),遗产税以土地公告现值加上房屋评定现值计算,由于个人免税额便达700 万元,因此根本不用缴交遗产税,与现金资产必须缴纳的遗产税相较,节税金额高达1100万元。

陈史翎建议,子女不一定有能力妥善处理大笔的现金,或具备做生意经验;“富爸爸”与其将大笔现金直接馈赠子女,还不如购买店面,让子女未来拥有更稳定、持久的经济来源,更可保障子女的生活。

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