【大纪元10月12日讯】(大纪元记者刘宗琪编译报导) 如果你觉得你已经对房市景气可能的反转﹐作了妥当的投资组合规划﹐也许你该认真的看一看下面的报导。的确﹐过去一些传统的风险规避作法﹐曾经令投资人成功躲过危机。例如某人在1991年﹐卖掉在纽约的房子﹐并且用卖房子的钱去投资股市﹐此举不仅令其成功躲过90年代房地产贬值的风险﹐同时还在这10年间﹐赚进股市上扬的利润。
但专业的投资顾问提出警告﹐过去的模式可能不适用于下一波的房市反转﹐ 那是因为较之以往﹐现今的股市与债市﹐甚至于整体经济形势﹐与房地产的荣枯有着密不可分的关系。虽然多数专家普遍认为一旦房市泡沫破灭﹐房价在未来几年内﹐顶多下跌20%到30%﹔不过﹐即便是小幅度的价格调整﹐也可能对股市及债市产生严重的影响。
“假如房地产出现较大幅度的下挫﹐整体的经济成长将会少掉一半的动力。” 美心集团(Maxim Group)的首席市场策略师 Barry Ritholtz表示﹐“这将会出现景气衰退的危机﹐股市也必然会受到伤害。”
对银行业的抗风险能力测试
Barry Hyman是位于纽约的Ehrenkrantz King Nussbaum公司的证券市场首席分析师﹐他对有些人寄望股市可以取代房市﹐成为下一波投资热点的看法﹐表达了不同的意见。他举一些以S&P 500股价指数作为投资标的的基金为例﹐指出这些基金的投资组合中﹐有一大部分的持股﹐是与房地产行业有关的金融服务业和消费型产业。
在S&P 500指数的组合成分中﹐金融服务业的比重高达20%。金融机构过去得益于低利率的经营环境﹐曾大力发展房地产的贷款业务。未来一旦景气反转﹐这些金融机构将暴露在极大的风险之中。今年9月15日﹐标准普尔(S&P)公司进行了一项对金融机构抗风险能力的检验﹐以未来两年﹐房市下跌20%作为假设条件﹐检举结果显示受创最深的前十大机构中有Wachovia, Wells Fargo, and JPMorgan Chase…等大型金融机构。
消费型的产业包括一些零售商和连锁的餐饮业﹐这些公司也将受房市下挫的影响﹐它们占S&P 500指数的比重达13%。晨星投资机构(Morningstar) 的资深分析师Dan McNeela表示。“目前普遍的认识是﹐一旦房市下挫﹐整体信贷规模势将缩水﹐消费者的支出也将随之减少。”
油价与房价间的关系
稍早前油价狂飙﹐股市却未受太大影响。其主要原因﹐Barry Hayman表示是因为消费者目前正享受着房地产上涨的财富效果。根据政府公告的数据显示﹐全国房价在过去一年间平均上涨15%。“万一房价上涨的因素消失﹐消费者的信心指数与消费者支出都将双双下滑﹐而这两项指标对美国经济前景有着重大意义。”
美心集团(Maxim Group)的 Barry Ritholtz推估﹐目前全美经济成长的动力﹐一大半来自房地产相关的产业﹐包括大量相关行业的雇员、建筑工程本身、以及各类消费者的支出﹐可以说整个市场繁荣度﹐与房地产业的兴盛息息相关。“虽然你现在购买的是科技股或能源股﹐但用宏观的角度来观察﹐一旦房市受挫﹐所有的产业将无一幸免于难。”
下场会很难看吗?
即使你的持股中有属于固定收益投资的部分﹐也可能隐藏着房地产的风险。债券型基金看似是风险最小的投资﹐其实也不然。随着房贷市场的大量成长﹐许多的这些贷款也被打包成固定收益型的证券型态﹐转卖到这些基金的持股中。
“你可能无法完全知悉你的投资﹐究竟有没有暴露在那些高风险的贷款之中。” USAA GNMA信托基金的基金经理人Didi Weinblatt表示﹐如果利率的上扬导致房价下跌﹐部分的屋主可能会停止缴纳贷款﹐因为届时可能会出现贷款总额高于房地产价值的情形﹐“我担心到时下场会很难看。” Weinblatt如是说。
一般说来﹐管理能力良好的共同基金出现信贷风险的概率并不高﹐不过如果投资在避险基金(hedge fund)上就很难说了。有时一些高收益型的衍生商品﹐就包含了一些重新包装过的房贷型资产﹐而这种特殊的贷放资产﹐究竟隐藏多少潜在风险﹐迄今市场上还未曾有过处理经验。
准备追根究底
别以为在你的持股中﹐没有不动产投资信托基金(REITs)或房屋建设公司的股票﹐就可避开了房地产下跌的风险。这些公司在S&P 500指数中比重只占1%﹐而且不动产投资信托基金(REITs)多数经营的是商业型、工业区及租赁市场的业务﹐与住宅型的房屋市场仍然存在一定的区隔。
那么我们该如何保护自己呢? 首先﹐要检讨自己持股中是否过分集中在房地产相关的股票。其次﹐要对债券型基金的细部投资进行了解。当然更好的作法是多持有一些现金部位﹐来降低总体风险。
目前的房地产市场虽未出现下跌走势﹐但上涨力道已渐渐显出疲态。此时提醒大家注意﹐如果房市开始出现反向势头﹐那些看似与房地产无关的股票型和债券型基金﹐往往就是爆出令人措手不及的问题所在。(内容取自10月4日商业周刊 )
(http://www.dajiyuan.com)
