【大纪元6月26日报导】全球房地产专题报导（美东篇）（中央社记者纪锦玲华盛顿特稿）尽管英国“经济学人杂志”警告，明年全球房屋市场可能泡沫化，但是根据美国最新公布的统计资料，五月份全美的成屋销售量仍创下历史的次高记录，房价推升到新高峰。美国房市目前依然火热，看回不回。
经济学人杂志（Economist）最近一篇报导指出，近五年全球各地房价持续飙涨，至少增值了三十兆美元，已经创造出史上最大的房市泡沫。在澳洲、英国等地，房价已陆续回档，预估美国明年也可能开始下跌，一旦引发连锁效应，恐怕将造成全球性经济衰退的大灾难。
但是，根据全美不动产商协会的最新统计，美国五月份的平均房价由二十万五千美元增加至二十万七千美元；五月的销售量为七百一十三万户，仅次于四月份的历史纪录七百一十八万户。
美国房市看回不回，让市场悲观者的忧虑加深，担心房市过热，最后变成泡沫；但是乐观者并不作此想。
升斗小民投资理财，面对如此两极化的资讯，如何解读？美国房地产真的会泡沫化吗？
看看美国联邦准备理事会主席葛林斯潘怎么说？他说，美国的房屋市场整体，还不至于泡沫化，但是，某些地区的市场却有泡沫化的迹象。
葛老一番话，如此含糊，可能让投资小民更无所适从。
其实，葛老今年以来，曾经不只一次建议国会，要修法加强规范正快速膨胀成长的美国两大贷款金融巨头– 房利美 (Fannie Mae)、和Freddie Mac联邦房屋贷款抵押公司，而且应限制两家公司的债券发行规模。
葛老的建议，除了因为房利美公司先前传出作帐丑闻外，另一重要的原因，即为避免两家贷款龙头公司信用过度扩张，危及广大的投资人，可能进一步造成房市泡沫化危机。
不过，葛老也不是太悲观。他说，美国的房屋市场整体说来，还不至于泡沫化。
他认为，关键在于“市场需求”。因为有需求支撑的经济成长，会走得扎实些，不担心泡沫，这是有别于过度扩张信用或投机式投资所造成过热的假象。
探究美国的房价、销售量继续飙高的原因，主要还是市场需求不减。在贷款利率仍低，平均薪水增加的情况下，民众买房子的意愿仍强。
依据美国房地产专业机构Homeownership Alliance发表的报告指出，未来十年间，美国家庭首次购屋需求将高达二千四百万户，自有住宅率可望由目前的百分之六十八，提高至百分之七十以上。换句话说，在未来十年间，每年必须提供二百万个单位的新住宅，以因应市场需求。
房地产的需求量持续成长，尤其以大城市为最。全美房价高涨的地区，包括加州的洛杉矶和长滩、纽约市、芝加哥、华盛顿特区等。
在这些地区，如果是贷款购屋自住，则不必太担心泡沫化。毕竟大城市，外来人口仍不断涌进，市场需求不曾减量；另一方面，土地稀有，供给量有限，即使再怎么泡沫化，下跌空间相当有限。何况大都会区的房子租金向来昂贵，购买或自用住宅贷款利息，也相当于付出的租金，只要住得久，不必忧虑被套牢。
如果不是自用住宅，投资人为了增值利润，大举扩张信用来投资房地产，则可能要考量：房地产过去数年涨幅已高，再上涨的空间有限，一旦泡沫化，房价下滑，脱手不易，投资户可能惨遭套牢；加上目前美国联邦基本利率仍处于低档，未来利息可能继续调高，借债高筑下，利息负担沉重。
专家们建议，投资人现阶段可能要检视，自身到底是处于何种状况？要妥善调整投资策略才是上策。
