【大纪元11月29日讯】（大纪元记者张茹编译报导）曾经在1990年代有个非常风行的说法，叫作投资“正杠杆”，也就是说，投资回报大于投资成本。拿房地产来来举例，当租金收入比还款额加上物业维护费用还多的时候，你的投资就会带来正的现金流入。说的通俗点，就是这个投资物业完全是租客替你供的，你并没有付出什么代价。当时在澳洲主流社会，这是一种非常流行的做法，经过财富论积极的倡导者Stephen McKnight和Robert Kiyosaki大力渲染，好像任何一个人只要买几套房子，投资很少一些钱，就可以高枕无忧了的享受租金收入，几年之后，贷款还清，这几套物业就完全变成了拥有的财产，天上凭空掉下了几个林妹妹，不知不觉步入了自由财富者的行列。
在当时一栋房子跟一辆名车差不多价格的时代，或许现实生活中还可以看到“正杠杆”的美丽倩影，但随着房价和利息不断上涨，在目前的市场行情下，要想找到即便宜又能获得高租金回报的物业可谓难上加难。根据澳洲税务局的最新统计，2001-2002年度，42.7%的投资者获得正投资回报，而到了2005-2006年度，这个比例降到了33.5%，但是今天仍然有人坚信，正杠杆投资的物业还是有的，尤其是在昆士兰和西澳的矿业小镇上，就看你怎么找到它了。
任职于澳洲房屋搜索(Australian House Hunters)的布鲁克女士说，“采矿业的繁荣虽然难以置信的推高了房价，但是需求仍然高于供给，所以投资回报是巨大的。”
“大多数人找到我们的客户都是想要购买具有正杠杆效应的投资物业，但是他们把眼光只限在当地。当他们问中介时，中介会对他们说，‘你在澳洲任何地方都找不到正杠杆的物业。’当然，这只是中介们所知道的，如果他们能迈开脚步，走出墨尔本，到别的地方去看看，特别是采矿区，他们就会发现，正杠杆的投资物业其实到处都是。”
“我刚卖了一套46万的房子，房主如果把它租出去，一周租金有$1100元，”布鲁克女士说，“如果贷款80%，那么每年能获得10000元净收入，就算他们100%贷款，减去各种费用后，每年也能净剩$2000-$3000元。”
“对正杠杆投资有兴趣的客户多是第一次投资者，或者是“妈妈-爸爸”类的，他们喜欢小风险投资，而且手头都比较紧张，没有足够的现金流来支持负杠杆投资。“
虽然现在正杠杠投资已经不像从前那么热了，但是，布鲁克女士说，其实依然很盛行，而且同样会增值。“你在墨尔本市中心10公里范围内是找不到这样的物业，然而在一些矿业城镇却能发现，物业增值也很明显，例如我们今天早上卖的这套46万的房子，18个月后会涨到60万，这是建立在供求关系上的理性升值。”
然而，另一位墨尔本的咨询专家Peter Rogozik则认为，要想找到一套具有增值潜力的正杠杆物业就像“中大奖”一样。他说，目前在维省的周边地区或是Kalgoorlie这样的地方还是有可能的，只是这么做不值得，“我不认为这是一个好点子。”
Rogozik担心，一些人会上当，走入这个虚幻的地产美梦。“你有一套物业，你有正的现金流入，你的物业还会增值，这听上去太完美了不可能是真的。到头来，你会发现，你的物业不增值，也租不出去，你只是多了一套在长期内都不会有很好表现的房子。”
很多人进入物业市场因为他们想要一项很快就能升值1倍的财产，Rogozik说“应该是每10年就翻一番，但是有条件的，这样的房子要在市区附近，而且质量要好。”
“房地产其实也像商品一样，受供求关系的影响。如果你把眼光放在采矿小镇上，就等于你要完全依赖于这个行业，风险是非常大的，因为它可能很快，很快就发生变化。”
“人们也许会说，‘至少我是屋主了，我拥有了属于自己的房子’但如果你要花20万买套物业，我宁愿在墨尔本买一套好的一卧室公寓，租金增长的潜力会保证这套物业最终变成正杠杆，而且相当快。在墨尔本的租金增长实在令人难以置信。就拿Elwood的一卧室公寓来说，甚至可以租到每周$300元。”
Rogozik最后表示，“如果要说持续稳定的资本增值，那就只有在大城市买房时才会出现，不能仅依赖于一个行业，在大城市人口众多，需求是源源不断的。我只是希望人们不要陷入在维省边区小镇买二流物业的误区之中。”
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