【大紀元4月17日訊】(紐約訊)企業營利：能創造就業機會？或只因削減成本
企業營利和獲利公司的數量一樣重要。通常公司營利越高，就越有可能招聘更多員工來發展業務。業務發展越多，就需要更多的辦公場地；業務成長的零售商則會吸納空置店面。被雇傭的員工越多，就越促進經濟增長，而且最重要的是，消費者將有更多的可支配收入，消費支出也會提高。近期股市反彈可能是因為投資者對未來收益的更好預期。但究竟為什麼股市會如此強勁反彈？不同的人會給出不同的答案。
牛市主張者：認為企業獲利表現遠高於預期，是股市反彈的原因。他們相信，這些收益是可持續的，並會導致新的招聘計劃。這些收益也將導致企業的成長，會改善房地產的基本面，最終導致強勁和持續的市場復甦。
熊市主張者：認為企業盈利超過了預期的主要原因是由於大規模削減成本，而主要經濟體營收還沒有恢復會導致雇傭率大增。他們要看到主要經濟體營收持續增長一到兩個季度後，才相信企業營運恢復了實力。他們聲稱，這波股市反彈僅僅反映出投資者對未來的期望，而不是現在的營收足以創造就業機會。
外圍資本：競標者眾多？資本數額嚴重誇大？
我們一直聽說有大量的外圍資本，在尋求投資機會收購不良資產和核心商業房地產。每天我們都可聽到某個基金或某個投資者已經進入了市場，正尋求收購機會。問題是，這種看似很大的市場需求是否是現實？
牛市主張者：相信那些聲稱有500萬、5000萬或5億美元投資房地產的投資人是真實存在的。他們認為有數十億美元外圍資金等待入市的消息來自可靠渠道。顯然，需求就在那裡，這可從市場每有物業出售即出現大量競標者中看出。那些可以創收的物業每次都可收到數十個投標。而當那些紐約市抵押財產的債權（Notes）出售時，每次都收到50多個投標書。最近可以看到市場上出現很多高淨值的個人、家庭、投資資本和外國投資者有很強的需求。牛市主張者認為，這些強勁需求將成為主導市場的因素，從而推動房價上漲。
熊市主張者：認為許多聲稱有資本想投資於商業房地產的人其實代表了市場上物業主的權益。許多基金並沒有籌到現金，只是口頭上說有錢可用與投資好的交易。因此很可能只是物業主的噱頭而已。如果是這樣的情況，熊市主張者認為，外圍資本的數額被嚴重誇大了。他們還認為，可能有很多資金存在，但都說期望找到好的交易，而這是不現實的，這種需求是人為的。
融資：建築融資仍困難？
顯然，融資是投資交易市場的重要驅動因素。很多社區和地區銀行在房地產開發項目有不少的風險投資，其結果是2009年124家銀行倒閉，目前仍有720家銀行被聯邦存款保險公司（FDIC）列為可能失敗的觀察名單上。幸運的是，紐約的社區銀行和地區銀行的投資大都是現金流動性物業，因此仍保持著非常健康的投資組合。正因為如此，它們在金融危機中還能繼續放貸。但是絕大多數商業和貨幣中心銀行已經退出房地產貸款業務。此外，現在很難找到建築融資，特別是非住宅出租物業。即使對住宅出租物業，融資的貸款房價比也非常低，而且通常還要求追索權（Recourse）。
牛市主張者：相信融資市場解凍在即，商業和貨幣中心銀行將很快恢復抵押貸款業務，商業抵押貸款市場從去年下半年以來也在逐步復甦。他們認為，雖然貸款房價比低，並有追索權要求，但是建築融資是可行的，而且有放貸人正在尋找戰略合作機會。這些對商業房地產市場具有非常積極的作用。
熊市主張者：看到的融資環境仍十分侷限。可用資本供應量不多，大多數房地產貸款條款很嚴苛。他們認為商業抵押擔保證券（CMBS）市場很不活躍，以前所作的一些CMBS交易中，貸款額度僅為房價的50%，遠低於一般的75%的按揭成數，而且大多以個人貸款形式放貸，而非針對該房地產案的可發展性。悲觀的熊市主張者認為，建築融資要回到正常水平還需要很多年。
下周完結篇將再探討資本獲利率、市場供需面與市場復甦等議題。 (http://www.dajiyuan.com)
