【大紀元2012年08月08日訊】（大紀元記者王添財編譯報導）根據週二（8月7日）新出爐的兩份報告顯示，美國房市由於待售庫存量降低與議價的止贖法拍房需求大增，使得第二季度住房價格上漲達至少是7年來最大幅度。
根據房地產數據公司CoreLogic，6月房價較一年前上漲2.5％；第二季度較上季度上漲6％，是自2005年以來最大的季度漲幅。
此外，房地美（Freddie Mac）使用不同的方法統計得出，第二季度的房價較上一季度彈升4.8％，是自2004年以來的最大漲幅。
房屋價值上升幫助了房地美獲利30億美元，這是美國政府4年前接管這家抵押貸款融資公司以來的最佳表現。至於房地美的兄弟房利美（Fannie Mae），第二季度財報尚未發表，第一季度是獲利27億美元。
住宅房價格上漲的主要動力似乎是待售房的短缺。房地產市場的待售數量自一年前急劇下降。同時，由於抵押貸款利率已下降到至少60年來的最低水平，也刺激了購房需求量上升。
一家研究公司的首席執行官澤爾曼（Ivy Zelman）表示：價格都在上漲，需求增加，卻沒有足夠的供應量。上週，澤爾曼修訂了2012年價格，預測5％的漲幅。今年年初，她預測會下降1％。澤爾曼最近寫道：「隨著每一個月過去，拖欠貸款的房產被越來越好的價格吸收。」
庫存低有幾項原因。投資房地產的投資人將房產轉成出租房，而不是轉手出售，減少了市場待售數量。再者，過去兩年，銀行被發現文件不全就沒收房產後，已放慢止贖法拍的程序。
此外，新住房建設多年來一直處於低迷水平，因為建設商不得不避開來自銀行法拍屋的競爭。房地產業者認為，這種缺乏新建設也提供了房價回漲的基礎。
很多傳統的賣家都坐在場邊，因為他們不能或不願出售，如超過1100萬「資不抵債」的房主，他們欠的抵押貸款額比他們擁有的房產價值還高。這意味著他們不太可能出售房子，除非打算搬遷。其他屋主也可能惜售，想等更好的價錢。
房地產公司Zillow首席經濟學家漢弗萊斯（Stan Humphries）表示：「遭受重創後，只有少部份市場是流通的，因為太多屬於負資產…只有極少數人願意出售住房。需求大幅增加後才可能為房產帶來真正的升值。
由於庫存減少，需求回升，任何待售房產都會收到好幾個買家出價。一位麻州房地產經紀人表示，今年夏天已為四個買家出價15間房產，竟沒有一次成交。
科羅拉多州一位房貸款銀行家表示，現在抵押貸款的需求甚至超過了2009年和2010年的水平，那時聯邦提供購房者稅負抵免優惠，引發房市一陣熱銷。「現在大家的膽氣都比較大了，賣方已經不那麼惜售，買家也不害怕錯買到貴了的房子。」
週一（6日）美聯儲表示，第二季度購房抵押貸款的需求增長數額是至少近三年來最大的。
業者專家認為，投資商在多種市場上購進房產，也促使改變傳統買家的心理，創造勢頭。人們都在說：「如果有好的交易，為什麼要讓投資客有機可乘？」
現在，房價上漲似乎具有廣泛的基礎。CoreLogic說，全美最大的100個大都會區中，5月份有71個都會區房價較去同期相比上漲。去年12月時僅有19個地區市場上漲。這是自2006年11月房價開始震盪下走以來，最多個大都會地區上升。
房價躍升的情況尤其在低端市場最為顯著。這得益於投資商以現金優惠購得法拍屋後，再出租出去帶動起來的。這樣價格的回漲使房地美減少預留現金儲備貸款損失。該公司第二季度每1美元的貸出業務虧損38美分，相較於在3月底時的40美分虧損和一年前的42美分虧損，有了些許的改善。
但住房市場仍面臨挑戰。許多房主還是不符合抵押貸款條件，因為貸款標準收緊，銀行審查借款人的收入和資產等潛在的瑕疵使借款人日後違約，導致房利美或房地美可能要求銀行購回房貸。其他人則背負太多的債務，以致無法自置居所。
另一個嚴重的問題是「影子庫存」，超過300萬遭止贖或嚴重拖欠的貸款房產正在處理階段，但還未被借貸銀行收回。
例如房貸巨頭房地美（Freddie Mac）表示，它仍握有1180億美元的拖欠抵押貸款，僅稍低於半年前的高峰期。FTN金融公司表示，所有的指標正在好轉，但仍然有大量的不良庫存。
與此同時，一些遭受重創的市場房屋銷售下降，因為止贖法拍房的庫存幾乎是空的。例如，在內華達州，一項州法律改革止贖法拍程序和處罰違規，使得銀行收回房產的腳步停了下來。根據DataQuick，6月份拉斯維加斯的止贖法拍房屋銷量創下4年半來最低點，促使房屋銷售比一年前下降16％。
據CoreLogic數據，今年晚些時候價格上漲可能放緩，傳統上房屋銷售將轉淡。6月份房價與5月相比上漲1.3％，5月較4月上漲2.3％。房地美表示，預測幾個月的住房價格將轉較疲軟。
（責任編輯：高靜）
