【大纪元2012年08月08日讯】（大纪元记者王添财编译报导）根据周二（8月7日）新出炉的两份报告显示，美国房市由于待售库存量降低与议价的止赎法拍房需求大增，使得第二季度住房价格上涨达至少是7年来最大幅度。
根据房地产数据公司CoreLogic，6月房价较一年前上涨2.5％；第二季度较上季度上涨6％，是自2005年以来最大的季度涨幅。
此外，房地美（Freddie Mac）使用不同的方法统计得出，第二季度的房价较上一季度弹升4.8％，是自2004年以来的最大涨幅。
房屋价值上升帮助了房地美获利30亿美元，这是美国政府4年前接管这家抵押贷款融资公司以来的最佳表现。至于房地美的兄弟房利美（Fannie Mae），第二季度财报尚未发表，第一季度是获利27亿美元。
住宅房价格上涨的主要动力似乎是待售房的短缺。房地产市场的待售数量自一年前急剧下降。同时，由于抵押贷款利率已下降到至少60年来的最低水平，也刺激了购房需求量上升。
一家研究公司的首席执行官泽尔曼（Ivy Zelman）表示：价格都在上涨，需求增加，却没有足够的供应量。上周，泽尔曼修订了2012年价格，预测5％的涨幅。今年年初，她预测会下降1％。泽尔曼最近写道：“随着每一个月过去，拖欠贷款的房产被越来越好的价格吸收。”
库存低有几项原因。投资房地产的投资人将房产转成出租房，而不是转手出售，减少了市场待售数量。再者，过去两年，银行被发现文件不全就没收房产后，已放慢止赎法拍的程序。
此外，新住房建设多年来一直处于低迷水平，因为建设商不得不避开来自银行法拍屋的竞争。房地产业者认为，这种缺乏新建设也提供了房价回涨的基础。
很多传统的卖家都坐在场边，因为他们不能或不愿出售，如超过1100万“资不抵债”的房主，他们欠的抵押贷款额比他们拥有的房产价值还高。这意味着他们不太可能出售房子，除非打算搬迁。其他屋主也可能惜售，想等更好的价钱。
房地产公司Zillow首席经济学家汉弗莱斯（Stan Humphries）表示：“遭受重创后，只有少部分市场是流通的，因为太多属于负资产…只有极少数人愿意出售住房。需求大幅增加后才可能为房产带来真正的升值。
由于库存减少，需求回升，任何待售房产都会收到好几个买家出价。一位麻州房地产经纪人表示，今年夏天已为四个买家出价15间房产，竟没有一次成交。
科罗拉多州一位房贷款银行家表示，现在抵押贷款的需求甚至超过了2009年和2010年的水平，那时联邦提供购房者税负抵免优惠，引发房市一阵热销。“现在大家的胆气都比较大了，卖方已经不那么惜售，买家也不害怕错买到贵了的房子。”
周一（6日）美联储表示，第二季度购房抵押贷款的需求增长数额是至少近三年来最大的。
业者专家认为，投资商在多种市场上购进房产，也促使改变传统买家的心理，创造势头。人们都在说：“如果有好的交易，为什么要让投资客有机可乘？”
现在，房价上涨似乎具有广泛的基础。CoreLogic说，全美最大的100个大都会区中，5月份有71个都会区房价较去同期相比上涨。去年12月时仅有19个地区市场上涨。这是自2006年11月房价开始震荡下走以来，最多个大都会地区上升。
房价跃升的情况尤其在低端市场最为显着。这得益于投资商以现金优惠购得法拍屋后，再出租出去带动起来的。这样价格的回涨使房地美减少预留现金储备贷款损失。该公司第二季度每1美元的贷出业务亏损38美分，相较于在3月底时的40美分亏损和一年前的42美分亏损，有了些许的改善。
但住房市场仍面临挑战。许多房主还是不符合抵押贷款条件，因为贷款标准收紧，银行审查借款人的收入和资产等潜在的瑕疵使借款人日后违约，导致房利美或房地美可能要求银行购回房贷。其他人则背负太多的债务，以致无法自置居所。
另一个严重的问题是“影子库存”，超过300万遭止赎或严重拖欠的贷款房产正在处理阶段，但还未被借贷银行收回。
例如房贷巨头房地美（Freddie Mac）表示，它仍握有1180亿美元的拖欠抵押贷款，仅稍低于半年前的高峰期。FTN金融公司表示，所有的指标正在好转，但仍然有大量的不良库存。
与此同时，一些遭受重创的市场房屋销售下降，因为止赎法拍房的库存几乎是空的。例如，在内华达州，一项州法律改革止赎法拍程序和处罚违规，使得银行收回房产的脚步停了下来。根据DataQuick，6月份拉斯维加斯的止赎法拍房屋销量创下4年半来最低点，促使房屋销售比一年前下降16％。
据CoreLogic数据，今年晚些时候价格上涨可能放缓，传统上房屋销售将转淡。6月份房价与5月相比上涨1.3％，5月较4月上涨2.3％。房地美表示，预测几个月的住房价格将转较疲软。
（责任编辑：高静）
