【大紀元2014年12月12日訊】（大紀元記者唐明鏡報導）康斗（Condo）是自己擁有的公寓套間，在人口稠密的中國以及北美都市區非常普遍。和中國不同的是，北美的康斗業主往往受制於房主協會（Home Owners Association, HOA）的諸多規定。地產經紀人Sara Benson曾經經手了多套康斗買賣，她最近合寫了一本書，表達她對康斗業主的愧疚之情。
這本書的名字為《逃離康斗監獄：無憂慮的社區生活方式中的風險和生存技巧》（Escaping Condo Jail: The Keys to Navigating Risks and Surviving Perils of the ‘Carefree’ Community Lifestyle）。書中列舉了很多康斗「痛苦」生活的例子和軼事。讀了此書，你大概再也不想購買康斗或共管公寓（co-op）了。
儘管如此，Benson 強調說，市場上還是有很多管理良好透明的康斗樓的，關鍵是你購買時一定要睜大眼睛！
Benson解釋自己撰寫此書的目的說，她採訪了美國各地不少經紀人、律師、業主和房主協會等，發現每個州都有康鬥法律，但幾乎沒有執行，更談不上真正的處罰了。在解決業主和房主協會爭端時，最普遍的方式就是訴訟，但訴訟往往也傷害自身。「我寫書的目的就是要教育消費者和地產經紀人，」 Benson說。
十點買家清單
Benson在書中提供了一個買家清單，列舉了十個要點，懂行的買家可以遵循。其中包括：要求律師審核銷售合同；找出特別物業費（special assessment）和常規物業費；協會現金存儲和經濟狀況；業主自住率等。
最重要的是，買家應該要求獲取房主協會文件（condo doc），文件中包括公約、章程、董事會、會議紀要、年度預算、保險憑證、財政儲備研究等。
可是有些房主協會並不給意向買家提供這個文件。「有些協會比另外一些更加透明，通常這些願意提供文件的協會管理得更好。」Benson 說，她的做法是在買家客戶下單前，就要求這個文件，如果對方不能及時提供，她就會在標書中註明「購買的先決條件是要閱讀康斗文件，以及董事會會議記錄」。
「會議記錄是唯一能發現特別物業費蛛絲馬跡的方法。」 Benson說，記錄中會討論是否要修屋頂或換窗戶，這些工程費用大，需要向業主徵收額外的物業費。「你不希望自己購買住進後，物業費一下子猛漲。」
要仔細閱讀文件
事實上，無論房主協會情不情願提供文件，意向買家是有權獲取它的，但是大多數買家都沒有仔細閱讀。Benson還發現，很多經紀人也沒有認真閱讀，律師也不去看。
「我從來沒有遇到一個客戶會拿著康斗樓的財務表去找專業會計，審核它是否合理。」 Benson認為，大部分人看不懂這些冗長的文件，但在購買前，一定要搞清楚三件事：協會財務是否健康，是否有未決的法律爭端，以及自主/出租比率。
一個普遍的認識是，地產經紀人總是希望能儘快成交，而非主動幫助客戶規避潛在風險。Benson表示，這本書能讓買家更加懂行，也讓經紀人更能為客戶負責。◇
