【大紀元2017年12月03日訊】文：Adiel Gorel・ICG（國際資本集團）CEO
在9月的上一篇文章中，我們討論了為什麼投資獨立屋是一項極好投資，特別是對於忙碌的職業人士而言（我們大多數人都是）。因為我們擁有在美國才有的30年固定利率貸款購買獨立住宅的好處（令外國人感到驚訝的是，我們可以獲得長達30年不隨通貨膨脹變化的貸款，這意謂著通貨膨脹在不斷削減我們債務的實際價值，而租戶正在逐漸為我們償還）。30年期固定利率貸款僅適用於1至4個住宅單位，這使投資出租用的獨立屋更具吸引力。
我們還討論了擁有出租的獨立房住宅如何改變一個人的財務未來。它可以幫助您把孩子送進一所好大學，可以讓您盡早退休，更重要的是，它可以為您的未來創建一個金融安全網。
獨立房住宅比其他財產更容易管理，通常由有孩子的家庭擁有，他們上當地的學校，這使得家庭的租期更長。而且，獨立屋大概是最有流動性的房地產，因為當您將其出售時，您的潛在買家基本上是市場上的每個人。擁有獨立住宅仍然被認為是「美國夢」，這是在美國許多市場上可以實現的夢想。
投資獨立屋 專注於大都市
我們應該在哪裡購買用於出租的獨立屋呢？首先，我們可以專注於大都市。大都市通常由多個城市組成（例如，鳳凰城區包括Chandler、Mesa、Gilbert、Scottsdale、Avondale、Peoria、Glendale等城市）。一個大都市通常經濟情況良好，就業多樣性，有大量的行業和雇主。因此可能創造更多的就業機會和穩定的經濟。大都市多樣化的教育、文化、烹飪和生活的各個方面，可以吸引很多的居民群體，創造一個穩定的居住區。
投資獨立屋去陽光地帶州
接下來了解一下美國的人口趨勢，這總是有啟發性的。即使在我們用網絡和搜索引擎來進行研究之前，人口信息也可通過多種渠道獲得，包括美國人口普查。顯然，就整體人口變動而言，陽光地帶州（Sun Belt States）通常是有淨增長人口的州，這些州在陽光明媚的美國南部，如內華達州、亞利桑那州、德克薩斯州、俄克拉何馬州、猶他州、科羅拉多州、佛羅裡達州和其他南部州。並不是所有的陽光地帶州都保持淨增長，但許多大城市是這樣的，這也是我們在地理位置選擇上的一個標準。
受益於美國嬰兒潮人群
陽光地帶州受益於人口、經濟和天氣的多樣化。嬰兒潮（1946年至1964年間）出生的人可能是美國最大規模的一群人，人數約為7千7百萬到7千8百萬之間。最老的嬰兒潮一代現在已經71歲了。最小的現在年齡是53歲。由於這個群體的規模龐大，美國歷史上最大的退休潮之一已經開始，並將持續10年或者20年。因為嬰兒潮時期出生的人都在陸續退休。
傳統上，退休人員喜歡溫暖的地區。許多退休人員可能會選擇在陽光充沛的氣候中度過餘生，而不是在北部一些寒冷州。退休人士也喜歡選擇收入稅低或沒有收入稅的地方居住。除了陽光充足的氣候之外，許多陽光地帶州都滿足這個條件。
當人們退休時，保障自己所擁有的財產，變得比年輕的時候都重要。許多陽光州對您的主要住宅，和其他資產的保護都有非常優惠的法律。
陽光地帶州 更好的經濟活動
現在的退休人員與過去的退休人員不同。如今退休人員開始第二職業，甚至成立初創公司，並不罕見。所有這些額外的經濟活動，對於陽光帶主要州的經濟都是有助益的。
即使是那些只退休而不願意再從事工作的人，也會因為他們的存在而創造很多的就業機會，從而滿足他們的生活需求，從醫護人員到清潔工、助手、供應商、助理等等。
許多陽光州也是適宜經商的州，監管力度較低，友好的企業環境，可以吸引來自其他監管嚴格和徵稅較高的州（例如：紐約州和加州）的公司來接管，離開他們原來的地方，來到這些商業環境更友好的陽光州。
與紐約、加州等州相比，許多陽光州的生活費用更加便宜。較低的生活成本以及由於公司進駐而產生更多的工作機會，這最後兩點有可能吸引更年輕的勞動力到這些州。
現金流的迷思
位於陽光州的大都市區，建議在好區買房。雖然這似乎是一件顯而易見的事情，但許多投資者都遵循純粹的「報紙上現金流」預測，導致他們在不好的，甚至犯罪率高的地區買房。報章媒體上，報導部分壞區的現金流多於好區優質房屋的實際現金流。投資者會成為「報紙上現金流」心態的受害者，可能最終導致他們在壞區買房，而這會造成租戶問題，比如房子長期增值慢，不得不驅逐租戶，還有周轉的成本。
所以好區優質住房的長期實際現金流實際上更好。因為在好區購買會更順利（並不是絕對保證），有更好的租戶和潛在更長租賃的可能性。
有時在不太好的區會有特別交易，如果交易有足夠的吸引力，是可以買的。在經濟衰退期間，我們已經看到這樣的情況，好區新建的房屋幾乎停建了，一些銀行在任何類型的地區的止贖房可能更有競爭力。然而，在有選擇的時候，建議在好區買好房。
合理範圍的房價
但是注意，好房的價格可能很高！購買昂貴的大型房產也可能對房東造成壓力，因為租金作為價格的一部分，當房價越上漲，租金占房價的百分比會相對越低。因此，在好區購買合理範圍內的房產才是明智之舉。
在多數陽光帶的大都市區，截至2017年底，價格範圍大致為15.5萬至22.5萬美元。購買過好、過大的房產，可能會影響到買主資產流動——租金會相對較低，潛在租戶的範圍縮小，現金流越來越弱。理想情況下，您應該購買價廉物美的地產，而不要「太花哨」。
當然，在好學區購買房屋是件好事，但是有些投資者對每個學校，每個年級進行過度的分析考察，把可接受的範圍縮得很小。在這裡要說的是，評估地點不僅僅是科學，也是藝術。重要的是不要拘泥於小事，學會聽從經驗豐富的經紀人的意見，他們對這些地區的感覺遠比一張分數表要多得多。
在高速公路附近買房是很好的，但由於噪音和空氣污染的原因，您不想購買太靠近高速公路的房子；靠近購物區很好，但不能離得太近；靠近學校好，但不能緊挨著學校。同樣靠近醫院和其他服務中心的房子也是如此。
現在是買全新房的時候
我們將在以後的文章中談到首選房屋的確切類型，但在「正常房地產周期」期間，如2017年底，建議從開發商那裡購買全新房屋。開發商擁有巨大的規模經濟，工人和設備已經在工地現場。他們有可能對買方做出很大的讓步，特別是如果買家在購買數量上有優勢的話，就像ICG對投資者所做的那樣。全新的房屋帶有建築保質證。新房子有全新的設備，如空調、屋頂、熱水器，甚至地下管道。
對於新房來說，大型維修的可能性在很長一段時間裡都是很低的。全新房的外觀對租戶可能更有吸引力，並且可能比老房更節能，這些都是租戶欣賞的。
簡而言之，我們希望把重點放在購買陽光地帶州大城市出租用的獨立屋上，在好區購買價格合理，而且最好是在建築保質期內的全新住宅。
最重要的是，根據我們在30多年來購房數以千計的經驗，您要擁有信任的，且知識淵博的當地經紀人（最好是合作過的），有熟悉當地的物業管理公司為您提供建議，並負責租賃和維護工作。最理想的是擁有一個當地團隊的支持系統，當你需要時，它可以提供你「大批量購買的力量」，並代表你進行交易。
作者：Adiel Gorel，房地產投資領軍人物之一，ICG（國際資本集團）首席執行官。ICG （International Capital Group國際資本財團）成立於1983年，有近30年投資房地產經驗。
電郵：info@icgre.com
電話：800-324-3983
網址：www.icgre.com
本文刊載於舊金山11月18日地產版，請點閱
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責任編輯：李歐
