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美國新房建築趨勢 建商刺激銷售

文:李歐

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【大紀元2023年11月11日訊】在過去的幾十年裡,美國的房屋變得更大、更奢華了!不管是臥室、浴室、車庫都在增加,不過有幾樣配備卻逐漸在被美國人棄用,表示人們的生活習慣正在改變。還有,現在美國房市正面臨幾十年來未有的高利率,所以很多開發商都在推出低利率銷售的手法,最低還出現4%的行情!想要知道更多的話,請看我往下介紹!

美國新房與二手房銷售數據

我們先來觀察美國新房的銷售數據,9月份,全美共有75萬9千套新房售出,近一年來新房的銷售成績基本是逐步往上,這和我們之前在視頻中講到的趨勢是相同的,而且9月份的成績更是比8月多出12.44 %,比去年同期高出29.08 %。

因為現在買新房的人大為增加,所以新房的庫存量出現逐月下降的趨勢。去年曾經有接近11個月的庫存量,今年9月只剩下接近7個月。同時,美國二手屋銷售一直在往下走,9月份經季節性調整後的年率是396萬套。過去幾十年來,全美的二手房的年銷售量起碼都在四百萬套以上,今年受到高利率的打擊,尤其十月份以來,三十年固定利率不斷往上增溫,衝破8%,所以今年年底的二手房銷售數字只會更加慘不忍睹!

那為什麼在這個當口,美國的新房銷售反而會受到購房者的青睞呢?這其實是受惠於建築商的銷售激勵措施。不過,近期根據調查發現,建築商給出的優惠更大了,優惠主要在於利率的降低,和當前的高利率可能有三四個百分點的差異。這個部分我們稍後再來詳述。

美國新房面積 變變變

現在我們回到開頭談到的話題,美國新房在最近幾年發生哪些改變,建築商在蓋房子時都趨向哪些變化呢?

根據美國人口普查局(US Bureau of Census)近期發布的,2022年新建房屋特徵數據顯示,房屋面積在2015年至2020年縮小,隨後兩年又有增大的趨勢。從歷史數據中發現新房面積中位數,在上世紀八十年代開始,就一直在變大,直到上一次的金融海嘯爆發才出現顯著的縮小,到了2009年房屋又開始增大,到了2015年達到2,470平方英尺的頂峰之後又出現縮小,然後2020到2022年又有增大的趨勢,來到2,300平方英尺的中位面積。

疫情期間的增大,我想和這幾年在家工作的生活模式的轉變,與之前發生的封城有關,因為大家在家的時間變長,也需要各自的空間,所以對住宅面積的要求都在提高。

不過,自從聯準會於2022年開始升息,房貸利率開始高漲以來,我們其實也看到,建築面積又開始有縮小的趨勢,因為物價變貴了,利息增加了,房價還在漲,人們只能精簡開支,自然都會去找更便宜的房子,在住宅面積上做出一些妥協。不過,這部分的數據還沒有出來,目前我只能就已發布的2022年的數據和大家分享。這裡也請大家特別注意,統計數字只到2022年的一月份為止,所以不是2022全年的數據。

美國新房臥室、衛浴數量

數據中發現近年4臥房建造比例已經超過3臥房的房屋,4臥房的新房達到48%,3臥房有43%,換句話說,4臥房已經成為主流,多一個房間,就可以用來當作家庭辦公室或健身房、娛樂室,在使用上更符合現代人的生活需求。

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另外,浴室的數量也反映了這種房屋變大的趨勢,超過三分之一的房屋擁有3個或更多的浴室,略高於擁有兩間浴室的房屋比例。這也不奇怪,因為現在的住宅都傾向每間臥室都配套一間衛浴,方便每一位家人,也更注重個人隱私。

美國新房的車庫、空調供暖

還有,在過去的幾十年裡,新建住宅擁有可容納兩輛車的車庫,一直是主流做法,維持在六成以上的比例,2022年增加到66%,畢竟擁有兩輛車是美國多數家庭的標配。至於可停放三輛車以上的車庫,在2015年之前曾有短暫增加,不過,2015年之後,比例已從24%下降至19%。

在家庭空調方面,現在幾乎所有新房都配備了空調,最新的比例達到97%,與1975年相比大幅增加,當時只有46%的新房配備了空調系統。這也反映出氣候變化對家庭的影響,炎熱的天氣讓沒有空調的新房只剩下3%。

供暖系統方面,從20世紀70年代末至今,採用熱泵系統作為主要暖氣的新住宅比例幾乎翻了一倍,目前有43%的新住宅使用熱泵系統。不過,強制通風爐仍然佔了多數,有55%。

自70年代以來,供暖能源一直以天然氣或是電力為主,兩者一直是競爭狀態,此消彼長。據人口普查顯示,到2022年,51%的新住宅使用天然氣,而使用電力的比例為48%。早在 1971年,分別為60%對31%。

美國新房還愛用壁爐、地下室嗎?

隨著季節進入冬季,許多家庭為過冬做好準備,但是多數房主可能不再考慮用壁爐取暖,因為2022年有65%的新房屋沒有建造壁爐。20世紀80年代,壁爐有特別好的時光,在那個期間,近六成的新房屋都有壁爐設備,甚至有兩個壁爐。90年代以後,壁爐就逐漸減少,近年更是受到環保意識的影響,燃燒壁爐甚至被說成是一種不環保的行為,加上供暖系統的進步與生活型態的轉變,壁爐已經逐漸消失在人們的眼前。

另一個逐漸不受到歡迎的是——地下室。在過去50年裡,地下室也變得越來越不受歡迎。1974年,擁有完整或部分地下室的新房比例為45%,而2022年只剩下21%。板式地基和其它類型的地基,多數是指混水擬土地基,已成為絕大多數住宅的主流,占有68%。用木樁或水泥柱把房屋架高的作法,近年也是越來越少,剩下11%。

還有,在過去的5年裡,新住宅的主要外牆材料也發生了巨大的變化。1973 年,木材曾經是三分之一房屋外牆的主要材料,但到2022年,僅剩4%。磚造房的比例從1973年的35%,下降到2022年的19%,而乙烯基壁板和纖維水泥從2000年以後,幾乎都占有一半的份額。

以上就是到2022年一月份為止,美國新房建設的變化,從中我們也觀察到時代的演進對房屋的影響,人們對房屋的期望也促使建築商不斷演變。所以我們經常看到一棟房子,就會說這大概是哪個時期的房子,因為從它的設計、用材,我們就能發現房屋的歷史。

利率高漲 新房為何越賣越好?

接下來,我們再回來談談利率。過去幾個月利率不斷上漲,11月9日,30年固定利率終於因為最新的就業報告出現跌落,不過仍然高達7.5%附近。

以房地美11月2日的平均利率來估算,用利率7.76%購買40萬美元的房屋,買家需要至少12萬美元的年收入,才能支付每月還款。因為多數專家認為,住房上的花費不應該超過收入的百分之30。

所以,我們看到買房的負擔能力已經降到歷史低點,導致二手房銷售出現停滯,預計2023年房屋銷售速度,將會是2008年大衰退以來的最低水準。

但是,我們剛剛也說了,新建房屋的銷售不減反增。9月新房銷售量較去年同期成長許多。為什麼新房和二手房的銷售情況會形成強烈對比呢?新房成長的主要原因是,房屋建築商提供了兩種特定的銷售激勵措施:一個是下調貸款利率,另一個是房屋降價。

建築商為何對買家讓利?

房屋建築商向購屋者支付貸款積分,以降低他們的抵押貸款利率和每月還款額,使得購買新房更實惠。

「支付積點」或抵押貸款利率購買,是指房屋建築商預先支付一筆錢,以降低買家獲得的抵押貸款利率。利率下降有時是永久性的,但也可能是暫時的,這代表一段時間之後,利率可能會上升至現行的利率水平。

約翰・伯恩斯房地產諮詢公司(John Burns Real Estate Consulting)的首席執行官說,他現在看到建築商提供4%左右的利率!例如建築商Lennar,為了促進銷售:11月初,在德州的奧斯汀,向買家提供最低4.99%的利率,這是從建商附屬的貸款公司獲得的30年期聯邦住房管理局的抵押貸款。

在佛羅里達州的奧蘭多,Lennar提供可調整式利率抵押貸款,第一年利率最低3.99%,此後將調整至現行利率,可能高達7%以上。

另一家上市房屋建築商Pulte Homes,為部分新房社區提供4.875%的30年固定利率。

伯恩斯房地產諮詢公司解釋,為何建築商能為買家降低利率?看起來建築商為買家「買斷利率」犧牲頗大,其實不然。因為,建築商在三四年前就購買了大部分土地,當時他們預計以50萬美元的價格出售房屋。現在它價值70萬美元。所以,建築商已經獲得了大量的利潤,現在只是將其中一部分返還給購房者。

在某些情況下,建築商也降低了房屋要價用來刺激購買。今年9月份,新房中位價格從43萬3,000美元,跌至41萬3,000美元。

新房面積有可能再度縮小

在最近對數百家建築商進行調查之後,伯恩斯發現,有更多關於降價的討論。伯恩斯表示,這是長久以來第一次,有許多的建築商告訴他,新房正在降價。

但他補充說,降價可能會讓購屋者付出代價。因為,建築商正在建造較小的房屋來降低成本。這也正是我開頭說的,由於成本的上升,負擔能力的下降,可能會造成2023年的新房面積出現縮小的局面。

在4月份的一份報告中,伯恩斯公司對290名住宅建築師、設計師和建築商進行了調查,想了解住宅面積縮小的程度:發現目前正在規劃和建造的獨立房中,三分之一的面積預計將低於2,000平方英尺,有70%的住宅面積將不到2,500平方英尺。

不管如何,如果你想買新房,這可能會是一個好機會,4%的利率真的非常誘人,如果再加上建築商降價,那會是非常好的good deal!◇

責任編輯:李曜宇

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