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美国新房建筑趋势 建商刺激销售

文:李欧

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【大纪元2023年11月11日讯】在过去的几十年里,美国的房屋变得更大、更奢华了!不管是卧室、浴室、车库都在增加,不过有几样配备却逐渐在被美国人弃用,表示人们的生活习惯正在改变。还有,现在美国房市正面临几十年来未有的高利率,所以很多开发商都在推出低利率销售的手法,最低还出现4%的行情!想要知道更多的话,请看我往下介绍!

美国新房与二手房销售数据

我们先来观察美国新房的销售数据,9月份,全美共有75万9千套新房售出,近一年来新房的销售成绩基本是逐步往上,这和我们之前在视频中讲到的趋势是相同的,而且9月份的成绩更是比8月多出12.44 %,比去年同期高出29.08 %。

因为现在买新房的人大为增加,所以新房的库存量出现逐月下降的趋势。去年曾经有接近11个月的库存量,今年9月只剩下接近7个月。同时,美国二手屋销售一直在往下走,9月份经季节性调整后的年率是396万套。过去几十年来,全美的二手房的年销售量起码都在四百万套以上,今年受到高利率的打击,尤其十月份以来,三十年固定利率不断往上增温,冲破8%,所以今年年底的二手房销售数字只会更加惨不忍睹!

那为什么在这个当口,美国的新房销售反而会受到购房者的青睐呢?这其实是受惠于建筑商的销售激励措施。不过,近期根据调查发现,建筑商给出的优惠更大了,优惠主要在于利率的降低,和当前的高利率可能有三四个百分点的差异。这个部分我们稍后再来详述。

美国新房面积 变变变

现在我们回到开头谈到的话题,美国新房在最近几年发生哪些改变,建筑商在盖房子时都趋向哪些变化呢?

根据美国人口普查局(US Bureau of Census)近期发布的,2022年新建房屋特征数据显示,房屋面积在2015年至2020年缩小,随后两年又有增大的趋势。从历史数据中发现新房面积中位数,在上世纪八十年代开始,就一直在变大,直到上一次的金融海啸爆发才出现显着的缩小,到了2009年房屋又开始增大,到了2015年达到2,470平方英尺的顶峰之后又出现缩小,然后2020到2022年又有增大的趋势,来到2,300平方英尺的中位面积。

疫情期间的增大,我想和这几年在家工作的生活模式的转变,与之前发生的封城有关,因为大家在家的时间变长,也需要各自的空间,所以对住宅面积的要求都在提高。

不过,自从联准会于2022年开始升息,房贷利率开始高涨以来,我们其实也看到,建筑面积又开始有缩小的趋势,因为物价变贵了,利息增加了,房价还在涨,人们只能精简开支,自然都会去找更便宜的房子,在住宅面积上做出一些妥协。不过,这部分的数据还没有出来,目前我只能就已发布的2022年的数据和大家分享。这里也请大家特别注意,统计数字只到2022年的一月份为止,所以不是2022全年的数据。

美国新房卧室、卫浴数量

数据中发现近年4卧房建造比例已经超过3卧房的房屋,4卧房的新房达到48%,3卧房有43%,换句话说,4卧房已经成为主流,多一个房间,就可以用来当作家庭办公室或健身房、娱乐室,在使用上更符合现代人的生活需求。

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另外,浴室的数量也反映了这种房屋变大的趋势,超过三分之一的房屋拥有3个或更多的浴室,略高于拥有两间浴室的房屋比例。这也不奇怪,因为现在的住宅都倾向每间卧室都配套一间卫浴,方便每一位家人,也更注重个人隐私。

美国新房的车库、空调供暖

还有,在过去的几十年里,新建住宅拥有可容纳两辆车的车库,一直是主流做法,维持在六成以上的比例,2022年增加到66%,毕竟拥有两辆车是美国多数家庭的标配。至于可停放三辆车以上的车库,在2015年之前曾有短暂增加,不过,2015年之后,比例已从24%下降至19%。

在家庭空调方面,现在几乎所有新房都配备了空调,最新的比例达到97%,与1975年相比大幅增加,当时只有46%的新房配备了空调系统。这也反映出气候变化对家庭的影响,炎热的天气让没有空调的新房只剩下3%。

供暖系统方面,从20世纪70年代末至今,采用热泵系统作为主要暖气的新住宅比例几乎翻了一倍,目前有43%的新住宅使用热泵系统。不过,强制通风炉仍然占了多数,有55%。

自70年代以来,供暖能源一直以天然气或是电力为主,两者一直是竞争状态,此消彼长。据人口普查显示,到2022年,51%的新住宅使用天然气,而使用电力的比例为48%。早在 1971年,分别为60%对31%。

美国新房还爱用壁炉、地下室吗?

随着季节进入冬季,许多家庭为过冬做好准备,但是多数房主可能不再考虑用壁炉取暖,因为2022年有65%的新房屋没有建造壁炉。20世纪80年代,壁炉有特别好的时光,在那个期间,近六成的新房屋都有壁炉设备,甚至有两个壁炉。90年代以后,壁炉就逐渐减少,近年更是受到环保意识的影响,燃烧壁炉甚至被说成是一种不环保的行为,加上供暖系统的进步与生活型态的转变,壁炉已经逐渐消失在人们的眼前。

另一个逐渐不受到欢迎的是——地下室。在过去50年里,地下室也变得越来越不受欢迎。1974年,拥有完整或部分地下室的新房比例为45%,而2022年只剩下21%。板式地基和其它类型的地基,多数是指混水拟土地基,已成为绝大多数住宅的主流,占有68%。用木桩或水泥柱把房屋架高的作法,近年也是越来越少,剩下11%。

还有,在过去的5年里,新住宅的主要外墙材料也发生了巨大的变化。1973 年,木材曾经是三分之一房屋外墙的主要材料,但到2022年,仅剩4%。砖造房的比例从1973年的35%,下降到2022年的19%,而乙烯基壁板和纤维水泥从2000年以后,几乎都占有一半的份额。

以上就是到2022年一月份为止,美国新房建设的变化,从中我们也观察到时代的演进对房屋的影响,人们对房屋的期望也促使建筑商不断演变。所以我们经常看到一栋房子,就会说这大概是哪个时期的房子,因为从它的设计、用材,我们就能发现房屋的历史。

利率高涨 新房为何越卖越好?

接下来,我们再回来谈谈利率。过去几个月利率不断上涨,11月9日,30年固定利率终于因为最新的就业报告出现跌落,不过仍然高达7.5%附近。

以房地美11月2日的平均利率来估算,用利率7.76%购买40万美元的房屋,买家需要至少12万美元的年收入,才能支付每月还款。因为多数专家认为,住房上的花费不应该超过收入的百分之30。

所以,我们看到买房的负担能力已经降到历史低点,导致二手房销售出现停滞,预计2023年房屋销售速度,将会是2008年大衰退以来的最低水准。

但是,我们刚刚也说了,新建房屋的销售不减反增。9月新房销售量较去年同期成长许多。为什么新房和二手房的销售情况会形成强烈对比呢?新房成长的主要原因是,房屋建筑商提供了两种特定的销售激励措施:一个是下调贷款利率,另一个是房屋降价。

建筑商为何对买家让利?

房屋建筑商向购屋者支付贷款积分,以降低他们的抵押贷款利率和每月还款额,使得购买新房更实惠。

“支付积点”或抵押贷款利率购买,是指房屋建筑商预先支付一笔钱,以降低买家获得的抵押贷款利率。利率下降有时是永久性的,但也可能是暂时的,这代表一段时间之后,利率可能会上升至现行的利率水平。

约翰・伯恩斯房地产咨询公司(John Burns Real Estate Consulting)的首席执行官说,他现在看到建筑商提供4%左右的利率!例如建筑商Lennar,为了促进销售:11月初,在德州的奥斯汀,向买家提供最低4.99%的利率,这是从建商附属的贷款公司获得的30年期联邦住房管理局的抵押贷款。

在佛罗里达州的奥兰多,Lennar提供可调整式利率抵押贷款,第一年利率最低3.99%,此后将调整至现行利率,可能高达7%以上。

另一家上市房屋建筑商Pulte Homes,为部分新房社区提供4.875%的30年固定利率。

伯恩斯房地产咨询公司解释,为何建筑商能为买家降低利率?看起来建筑商为买家“买断利率”牺牲颇大,其实不然。因为,建筑商在三四年前就购买了大部分土地,当时他们预计以50万美元的价格出售房屋。现在它价值70万美元。所以,建筑商已经获得了大量的利润,现在只是将其中一部分返还给购房者。

在某些情况下,建筑商也降低了房屋要价用来刺激购买。今年9月份,新房中位价格从43万3,000美元,跌至41万3,000美元。

新房面积有可能再度缩小

在最近对数百家建筑商进行调查之后,伯恩斯发现,有更多关于降价的讨论。伯恩斯表示,这是长久以来第一次,有许多的建筑商告诉他,新房正在降价。

但他补充说,降价可能会让购屋者付出代价。因为,建筑商正在建造较小的房屋来降低成本。这也正是我开头说的,由于成本的上升,负担能力的下降,可能会造成2023年的新房面积出现缩小的局面。

在4月份的一份报告中,伯恩斯公司对290名住宅建筑师、设计师和建筑商进行了调查,想了解住宅面积缩小的程度:发现目前正在规划和建造的独立房中,三分之一的面积预计将低于2,000平方英尺,有70%的住宅面积将不到2,500平方英尺。

不管如何,如果你想买新房,这可能会是一个好机会,4%的利率真的非常诱人,如果再加上建筑商降价,那会是非常好的good deal!◇

责任编辑:李曜宇

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