【大紀元4月16日訊】最近幾周，中國經濟最熱鬧的話題莫過於中國的房地產市場。中共最高喉舌新華社於4月3日發表「評論員文章」，題為〈加強宏觀調控，穩定住房價格〉，聲稱如果房價失控，「要追究有關負責人的責任」。此前，中國國務院已於3月26日下發房地產危機的最新警告，要求各級政府採取措施，穩定房價。但這項意在抑制房價過快上漲的「惠民」措施，卻招來平民百姓的頻頻質疑。與平民百姓怨氣沖天形成鮮明對比的卻是銀行家笑顏逐開、房產商泰然處之。北京、西安、深圳、廣州等地，房價依然穩中有升。
在全國房地產市場中，上海房地產市場又成為萬眾矚目的焦點。其原因有三。第一，上海房地產市場既是中國房地產市場的龍頭老大，又是中國房地產市場的晴雨錶，而上海房地產市場已經出現了香港1997年房地產泡沫破裂之前的情景：房價一路飆升，租金卻持續陰跌；第二，上海房價之高雖然已經遠遠超出本地居民的承受能力，但前往上海購房的外資還在不斷湧入；第三，上海地方政府雖然已經出爐遏制房地產投資的新措施，如對一年內轉讓的房屋按差價部分徵收5.5%的交易稅，提高購房的首期付款比例等，但房地產熱卻仍處於悶燒狀態。
扭曲的上海房市
在上海房價持續飛漲，租金收益率一路陰跌的背後，是經過多年數輪炒作後，上海地產市場被嚴重扭曲的供求關係。
上海這輪房市是從1998年開始啟動的，從1998年上海住宅平均銷售價格3,026元/平方米，到2004年年底，上海住宅的平均銷售價格已經達到5,500元/平方米。其中，商品房平均價格為8,124元/平方米，靜安、長寧、徐匯、虹口等6個中心城區的平均價格均超過10,000元/平方
資料表明，2003年和2004年這兩年，上海市區房價漲幅每年都超過30%。
在房價一路飆升的過程中，市場需求、政府的推動與投機者的頻繁炒作起了至關重要的作用。就在3月1日，上海的六個房地產專案被房地局封盤，罪名是開發商虛構買房人、簽訂假合同、哄抬房價。這是一個左手倒右手的遊戲，不斷的簽訂合同，然後對倒、撤銷，房價一點一點的爬樓梯。有個項目總數有16套房子，累計撤銷合同次數96套，合同撤銷率竟高達600％，而合同上的房主名字是「李某」、「淩某」和「關某」，甚至僅為英文字母K、E、F等。而在此前，「惜售」的話題一直在各類開發商的聚會上交流。上海市政府與媒體也一直宣稱上海房市在平穩健康發展。
衡量房地產市場是否泡沫化有兩個重要指標，一是當地的房價與家庭年收入之比，二是房貸成本與每月租金的比例。而以這兩個指標觀察上海房價，上海房價有很大的泡沫成分。
國際通用的房價收入比可以有效觀測當前房價是否合理。以上海市區的房產為例，其價格與市民的平均收入之比是全世界最高的。根據中國社會科學院研究員統計，在上海80平方米的房子價格是普通人家可支配收入的27.5倍。在德國房價與收入之比是11.4：1，英國是10.3：1，法國是7.7：1，最富有的美國是6.4：1，而一直被非議的日本房價與收入之比是11：1。
有分析認為，1997年香港房地產泡沫爆破前，每月房貸成本跟每月租金的比例約為2.2：1，現時中國四分之三大城市的同類比例約為1.3:1，但上海已到2:1的水平。這一指標意味著上海房地產已到達危險邊緣。
多空兩派大激辯
圍繞上海地產是否泡沫化，一直存在多頭與空頭的激烈辯論，目前仍然一如既往呈現兩極化趨勢：繼續看多者，被稱為「春天派」，此派人士多為與房地產業利益相關的政府部門官員、房地產開發商、地產仲介商、房地產投資者與上海本地媒體。這類人士大多認為，上海的房價在今年還有約15%～20%的漲幅；另一方傾向看空，被稱為「冬天派」，此派人士多為上海之外的新聞媒體、投資銀行人士、金融界人士和學院派房地產研究人員。他們悲觀地認為上海的房價將在今明兩年下跌20%～30%。
今年以來，在上海本地的「主流」說法是：目前上海房地產正在形成泡沫的過程中。言下之意是目前房市距離高度泡沫化還有一段距離，還有炒作空間。
而所有涉足於上海房地產市場的人士則對「春天派」與「冬天派」的看法取持中態度，並據此總結出一條上海房市的「泡沫定律」：第一，上海房市泡沫的膨脹時間較任何人所想像的更加長久，泡沫的堅硬度也遠遠超過眾人想像；第二，泡沫終會有爆破的一天，只是不要讓自己成為最後一棒接盤者。
而問題其實只有一個：房地產接力賽的參賽者會否持續而來，將此接力棒傳遞下去？這需要分析一點：上海房市的主要購買者是誰？他們置產的動機是什麼？
國際炒家插一腳
按照上海本地盛行的說法，「上海是全國人民乃至全世界人民的上海」，這是中國房地產業對全國包括其他國家的富人都到上海來炒房，並令房價飆升的樂觀總結。但到最近幾個月，一種新說法開始流行於上海灘：「 2004年後，上海的樓市屬於外國人。」
從2002年開始，許多上海地產仲介接觸到的外國客戶逐漸增多。在上海房價漲勢如虹的過程中，形成了上海有房，全國吃進，乃至全球吃進的火爆局面，先是溫州、香港、臺灣、星加坡、韓國等地炒房團跟進，繼之是國際炒房基金於2003年紛紛進軍上海灘，整個上海的地產盛宴終於被推至高潮。
不管中國國內的「春天派」與「冬天派」對上海房市的爭論如何激烈，在海外購房者看來，上海樓市正經歷著前所未有的「大牛市」，只要入市就有利可圖。2004年11月以前，炒房的目標還有雙重性，其中一重是對人民幣升值的期望。而此後對投資房市的外資而言，上海房價日新月異的飆升使人民幣升值之說退居次要地位，炒房者們期待上海中心城區的房價繼續高漲。
冒險基金新樂園
國際地產基金從2003年開始盯住上海地產，此前他們一直處於觀望狀態。2003年7月，美國摩根斯坦利投資上海盧灣區「錦麟天地雅苑」項目，在短期內獲得了超過預期30%的收益。這一成功範例令外資基金備感振奮，大量直接投資專案緊緊跟進。
隨後，初嘗甜頭的海外基金公司發現了更大的金礦——不良資產處置中的地產部分。這是一項需要技巧和實力的工作。2003年底，華融資產管理公司曾向摩根斯坦利和高盛轉讓規模驚人的地產不良資產。其後，包括瑞銀、雷曼兄弟、花旗集團在內的海外基金都先後參與這項買賣。
從對中國房地產市場所起的作用而言，海外購房者跟當年的溫州炒房團並無二致。這些人的目標不在於投資置業，而在於「炒作」獲利。這種炒作既轟抬價格，又使房地產市場迅速泡沫化。
由於基金運作週期一般為5年，地產基金大多希望能夠快進快出迅速獲利，因此，無論直接投資立項還是處理爛尾樓，基金經理們都緊盯住宅市場。到2004年底，這些海外地產基金開始看好商鋪和辦公大樓，他們有信心在5年左右的時間裏，將所持物業在國內出售或轉賣給海外其他基金。
荷蘭國際房地產基金（ING）中國區資產管理總監江浩思在接受中國媒體採訪時坦承，可觀的回報率對外資構成了極大的誘惑。在美國，投資房地產的基金年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，而在上海，這些基金投資的年淨收益率卻可以達到20%～50%。
但是，這些外資並非打算長期持有上海房產，美國洛克菲勒集團旗下的高緯物業公司亞太區高管的評估：「上海樓市中的外資有95%都是投機性的」。參與炒房的海外基金多以離岸投資公司的身份出現，並無一家海外基金直接以房地產基金的名義在中國註冊，這意味著如果投資受挫，流入的資金會迅速撤出。
目前，仍不能明確究竟有多少外資在投機中國地產。據國家統計局數位顯示，2004年外商直接投資(FDI)進入中國房地產業的資金規模大致為:合同利用金額為134.9億美元，實際使用金額為59.5億美元。前者增長48.08%，後者增長13.55%。但這統計資料顯然並非全貌，有所遺漏。
高房價隱憂不少
這種高額回報意味著房地產業在3～5年之間透支了20年的黃金收益。事實上，上海也不可能背負這個泡沫前行太久。根據國際通行的對於房地產週期的研究，其最長週期為7～8年，其中包括5年發展期，2年回落期。上海此輪增長已經超過了7年，在中國經濟軟著陸、增長放緩的背景下，上海地產將勢必經歷一次週期性調整。冬天派人士據此指出：上海整體房價水平在今明兩年將出現下跌，累計跌幅在20%～30%。
房地產「一枝獨秀」的增長，導致了許多問題。其一，高地價形成了商務壁壘，使上海其他行業的發展受阻。由於房價飛漲等商務成本因素，去年已有100多家企業搬離浦東，遷往蘇州。這使上海想「打造人才高地、資金高地，以及商務盆地」的戰略目標無法實現。其二，房地產作為一項不動產，畢竟不能搬到外地或者外國去，不動產的價值基礎全在當地購買力。本地人的購買力如果跟不上，就意味著房價有極大的泡沫化成分。
透支房地產利潤
事實上，上海房地產業狀況只是觀察中國房地產的一個視窗。應該說，這二十餘年中國經濟的發展，房地產業居功至偉。而在中國房地產的利益博弈場中，政府手中的土地價值決定著地方的財政收入、城市的發展水平以及官員的政績；開發商則將「土地稀缺論」作為房價上漲的理論基礎。政府在房地產市場上縱橫捭闔，國際遊資趁機介入，將各地的地產盛宴做得風生水起，房地產開發商和投機者從房地產的升值中獲得了可觀的收益；政府從房地產業的迅猛發展中得到了巨大的實惠。據相關統計顯示，在江浙滬三地的地方財政收入中，房地產業和建築業（不包括相關產業）所占的比例都在30%左右。最近有研究者指出，北京市2003年房地產投資達到1,202億元，占社會總投資的比重56%。
到底多少人從中得到了好處？這只要看兩大指標就可知其中究竟，一是中國前四十名富豪中絕大多數都涉足房地產業，二是腐敗大案中的主角多與土地批租有關係。
剩下的問題是：這種畸型發展的房地產業究竟給中國帶來了什麼？
地租是全社會創造的剩餘價值的轉化形態。社會總產品價值中的剩餘價值，由地租、利息、稅收、利潤等四部分組成。在這一輪新圈地運動中，中國各級政府通過土地批租，一次性獲得的地租收入相當於50年到70年的地租。這種超常利潤的獲得促使各級政府寅吃卯糧超國民收入從事基本建設，這就是中國這些年城市建設熱長盛不衰的原因。這種做法的另一個結果是政府通過多收地租擠佔了利息和利潤，加大了企業的經營成本（地價上升與房產價值上升），嚴重影響了企業的生存和發展。
金融機構風險高
中國政府機構這些年來逐年臃腫龐大，其財政收入大部分來源於批租土地。而一屆政府在3到5年內花掉了50到70年的地租收入，必然使城市基本建設佔用的資金大大超過經濟增長所應該提供的資金。這正是中國經濟結構嚴重失衡、銀行貸款呆壞帳增加、形成泡沫經濟的重要原因。
在炒房流水線背後，不斷醞釀著銀行巨額貸款風險。以2004年為例，上海新增貸款的76%進入了房地產業。正常情況下，銀行貸款應該合理分佈於各個產業。目前中國這種畸型的貸款結構對於銀行業的安全構成很大威脅。人民銀行上海分行發出警告，房地產市場風險有向銀行信貸轉移的可能。
而造成銀行與房地產業的不正常信貸關係的原因正是中國的國有銀行體制。目前中國的商業銀行既負有支持房地產發展的巨大作用，同時也負有著調控其發展的責任。目前來看，中國的商業銀行在支援房地業時很賣力，但是在需要起調控作用時卻苦無良策。造成這種情況的根源是商業銀行的長遠利益和短期利益在打架。
住房貸款一直被銀行認為是優質資產且傾力扶助。這裏有兩個因素，其一，中國銀行系統仍處在一個規模發展的時代，每個總行下達給分行的指標都是超常規的指標，這些指標與官員的烏紗帽直接結合在一起。其二，銀行的幹部都是任期制，缺乏無限期責任追究，比如地產信貸的風險，一般會到若干年後才凸現。所以儘管銀行高管們也知道這種貸款結構有問題，但只要不在本人任期內顯現，那就誰都裝著看不見，畢竟只有少數倒楣者因此掉了烏紗帽。
中國經濟的「繁榮」其實是建立在房地產業與政府財政投資興建大量公共工程這兩者之上。中國政府目前的「穩定房價」之舉，只不過是想穩定「泡沫」，讓泡沫在更長的時期記憶體在，不要在短期內破裂。但中國經濟在提前透支了多年的房地產業利潤之後，想要不付出代價就實現房地產的軟著陸（包括經濟軟著陸），只是一廂情願的想法而已。
《Taiwan News財政文化周刊》，2005年4月14日（總181期）
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