【大纪元4月16日讯】最近几周，中国经济最热闹的话题莫过于中国的房地产市场。中共最高喉舌新华社于4月3日发表“评论员文章”，题为〈加强宏观调控，稳定住房价格〉，声称如果房价失控，“要追究有关负责人的责任”。此前，中国国务院已于3月26日下发房地产危机的最新警告，要求各级政府采取措施，稳定房价。但这项意在抑制房价过快上涨的“惠民”措施，却招来平民百姓的频频质疑。与平民百姓怨气冲天形成鲜明对比的却是银行家笑颜逐开、房产商泰然处之。北京、西安、深圳、广州等地，房价依然稳中有升。
在全国房地产市场中，上海房地产市场又成为万众瞩目的焦点。其原因有三。第一，上海房地产市场既是中国房地产市场的龙头老大，又是中国房地产市场的晴雨表，而上海房地产市场已经出现了香港1997年房地产泡沫破裂之前的情景：房价一路飙升，租金却持续阴跌；第二，上海房价之高虽然已经远远超出本地居民的承受能力，但前往上海购房的外资还在不断涌入；第三，上海地方政府虽然已经出炉遏制房地产投资的新措施，如对一年内转让的房屋按差价部分征收5.5%的交易税，提高购房的首期付款比例等，但房地产热却仍处于闷烧状态。
扭曲的上海房市
在上海房价持续飞涨，租金收益率一路阴跌的背后，是经过多年数轮炒作后，上海地产市场被严重扭曲的供求关系。
上海这轮房市是从1998年开始启动的，从1998年上海住宅平均销售价格3,026元/平方米，到2004年年底，上海住宅的平均销售价格已经达到5,500元/平方米。其中，商品房平均价格为8,124元/平方米，静安、长宁、徐汇、虹口等6个中心城区的平均价格均超过10,000元/平方
资料表明，2003年和2004年这两年，上海市区房价涨幅每年都超过30%。
在房价一路飙升的过程中，市场需求、政府的推动与投机者的频繁炒作起了至关重要的作用。就在3月1日，上海的六个房地产专案被房地局封盘，罪名是开发商虚构买房人、签订假合同、哄抬房价。这是一个左手倒右手的游戏，不断的签订合同，然后对倒、撤销，房价一点一点的爬楼梯。有个项目总数有16套房子，累计撤销合同次数96套，合同撤销率竟高达600％，而合同上的房主名字是“李某”、“凌某”和“关某”，甚至仅为英文字母K、E、F等。而在此前，“惜售”的话题一直在各类开发商的聚会上交流。上海市政府与媒体也一直宣称上海房市在平稳健康发展。
衡量房地产市场是否泡沫化有两个重要指标，一是当地的房价与家庭年收入之比，二是房贷成本与每月租金的比例。而以这两个指标观察上海房价，上海房价有很大的泡沫成分。
国际通用的房价收入比可以有效观测当前房价是否合理。以上海市区的房产为例，其价格与市民的平均收入之比是全世界最高的。根据中国社会科学院研究员统计，在上海80平方米的房子价格是普通人家可支配收入的27.5倍。在德国房价与收入之比是11.4：1，英国是10.3：1，法国是7.7：1，最富有的美国是6.4：1，而一直被非议的日本房价与收入之比是11：1。
有分析认为，1997年香港房地产泡沫爆破前，每月房贷成本跟每月租金的比例约为2.2：1，现时中国四分之三大城市的同类比例约为1.3:1，但上海已到2:1的水平。这一指标意味着上海房地产已到达危险边缘。
多空两派大激辩
围绕上海地产是否泡沫化，一直存在多头与空头的激烈辩论，目前仍然一如既往呈现两极化趋势：继续看多者，被称为“春天派”，此派人士多为与房地产业利益相关的政府部门官员、房地产开发商、地产中介商、房地产投资者与上海本地媒体。这类人士大多认为，上海的房价在今年还有约15%～20%的涨幅；另一方倾向看空，被称为“冬天派”，此派人士多为上海之外的新闻媒体、投资银行人士、金融界人士和学院派房地产研究人员。他们悲观地认为上海的房价将在今明两年下跌20%～30%。
今年以来，在上海本地的“主流”说法是：目前上海房地产正在形成泡沫的过程中。言下之意是目前房市距离高度泡沫化还有一段距离，还有炒作空间。
而所有涉足于上海房地产市场的人士则对“春天派”与“冬天派”的看法取持中态度，并据此总结出一条上海房市的“泡沫定律”：第一，上海房市泡沫的膨胀时间较任何人所想像的更加长久，泡沫的坚硬度也远远超过众人想像；第二，泡沫终会有爆破的一天，只是不要让自己成为最后一棒接盘者。
而问题其实只有一个：房地产接力赛的参赛者会否持续而来，将此接力棒传递下去？这需要分析一点：上海房市的主要购买者是谁？他们置产的动机是什么？
国际炒家插一脚
按照上海本地盛行的说法，“上海是全国人民乃至全世界人民的上海”，这是中国房地产业对全国包括其他国家的富人都到上海来炒房，并令房价飙升的乐观总结。但到最近几个月，一种新说法开始流行于上海滩：“ 2004年后，上海的楼市属于外国人。”
从2002年开始，许多上海地产中介接触到的外国客户逐渐增多。在上海房价涨势如虹的过程中，形成了上海有房，全国吃进，乃至全球吃进的火爆局面，先是温州、香港、台湾、星加坡、韩国等地炒房团跟进，继之是国际炒房基金于2003年纷纷进军上海滩，整个上海的地产盛宴终于被推至高潮。
不管中国国内的“春天派”与“冬天派”对上海房市的争论如何激烈，在海外购房者看来，上海楼市正经历着前所未有的“大牛市”，只要入市就有利可图。2004年11月以前，炒房的目标还有双重性，其中一重是对人民币升值的期望。而此后对投资房市的外资而言，上海房价日新月异的飙升使人民币升值之说退居次要地位，炒房者们期待上海中心城区的房价继续高涨。
冒险基金新乐园
国际地产基金从2003年开始盯住上海地产，此前他们一直处于观望状态。2003年7月，美国摩根斯坦利投资上海卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，在短期内获得了超过预期30%的收益。这一成功范例令外资基金备感振奋，大量直接投资专案紧紧跟进。
随后，初尝甜头的海外基金公司发现了更大的金矿——不良资产处置中的地产部分。这是一项需要技巧和实力的工作。2003年底，华融资产管理公司曾向摩根斯坦利和高盛转让规模惊人的地产不良资产。其后，包括瑞银、雷曼兄弟、花旗集团在内的海外基金都先后参与这项买卖。
从对中国房地产市场所起的作用而言，海外购房者跟当年的温州炒房团并无二致。这些人的目标不在于投资置业，而在于“炒作”获利。这种炒作既轰抬价格，又使房地产市场迅速泡沫化。
由于基金运作周期一般为5年，地产基金大多希望能够快进快出迅速获利，因此，无论直接投资立项还是处理烂尾楼，基金经理们都紧盯住宅市场。到2004年底，这些海外地产基金开始看好商铺和办公大楼，他们有信心在5年左右的时间里，将所持物业在国内出售或转卖给海外其他基金。
荷兰国际房地产基金（ING）中国区资产管理总监江浩思在接受中国媒体采访时坦承，可观的回报率对外资构成了极大的诱惑。在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，而在上海，这些基金投资的年净收益率却可以达到20%～50%。
但是，这些外资并非打算长期持有上海房产，美国洛克菲勒集团旗下的高纬物业公司亚太区高管的评估：“上海楼市中的外资有95%都是投机性的”。参与炒房的海外基金多以离岸投资公司的身份出现，并无一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，这意味着如果投资受挫，流入的资金会迅速撤出。
目前，仍不能明确究竟有多少外资在投机中国地产。据国家统计局数位显示，2004年外商直接投资(FDI)进入中国房地产业的资金规模大致为:合同利用金额为134.9亿美元，实际使用金额为59.5亿美元。前者增长48.08%，后者增长13.55%。但这统计资料显然并非全貌，有所遗漏。
高房价隐忧不少
这种高额回报意味着房地产业在3～5年之间透支了20年的黄金收益。事实上，上海也不可能背负这个泡沫前行太久。根据国际通行的对于房地产周期的研究，其最长周期为7～8年，其中包括5年发展期，2年回落期。上海此轮增长已经超过了7年，在中国经济软着陆、增长放缓的背景下，上海地产将势必经历一次周期性调整。冬天派人士据此指出：上海整体房价水平在今明两年将出现下跌，累计跌幅在20%～30%。
房地产“一枝独秀”的增长，导致了许多问题。其一，高地价形成了商务壁垒，使上海其他行业的发展受阻。由于房价飞涨等商务成本因素，去年已有100多家企业搬离浦东，迁往苏州。这使上海想“打造人才高地、资金高地，以及商务盆地”的战略目标无法实现。其二，房地产作为一项不动产，毕竟不能搬到外地或者外国去，不动产的价值基础全在当地购买力。本地人的购买力如果跟不上，就意味着房价有极大的泡沫化成分。
透支房地产利润
事实上，上海房地产业状况只是观察中国房地产的一个视窗。应该说，这二十余年中国经济的发展，房地产业居功至伟。而在中国房地产的利益博弈场中，政府手中的土地价值决定着地方的财政收入、城市的发展水平以及官员的政绩；开发商则将“土地稀缺论”作为房价上涨的理论基础。政府在房地产市场上纵横捭阖，国际游资趁机介入，将各地的地产盛宴做得风生水起，房地产开发商和投机者从房地产的升值中获得了可观的收益；政府从房地产业的迅猛发展中得到了巨大的实惠。据相关统计显示，在江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业（不包括相关产业）所占的比例都在30%左右。最近有研究者指出，北京市2003年房地产投资达到1,202亿元，占社会总投资的比重56%。
到底多少人从中得到了好处？这只要看两大指标就可知其中究竟，一是中国前四十名富豪中绝大多数都涉足房地产业，二是腐败大案中的主角多与土地批租有关系。
剩下的问题是：这种畸型发展的房地产业究竟给中国带来了什么？
地租是全社会创造的剩余价值的转化形态。社会总产品价值中的剩余价值，由地租、利息、税收、利润等四部分组成。在这一轮新圈地运动中，中国各级政府通过土地批租，一次性获得的地租收入相当于50年到70年的地租。这种超常利润的获得促使各级政府寅吃卯粮超国民收入从事基本建设，这就是中国这些年城市建设热长盛不衰的原因。这种做法的另一个结果是政府通过多收地租挤占了利息和利润，加大了企业的经营成本（地价上升与房产价值上升），严重影响了企业的生存和发展。
金融机构风险高
中国政府机构这些年来逐年臃肿庞大，其财政收入大部分来源于批租土地。而一届政府在3到5年内花掉了50到70年的地租收入，必然使城市基本建设占用的资金大大超过经济增长所应该提供的资金。这正是中国经济结构严重失衡、银行贷款呆坏帐增加、形成泡沫经济的重要原因。
在炒房流水线背后，不断酝酿着银行巨额贷款风险。以2004年为例，上海新增贷款的76%进入了房地产业。正常情况下，银行贷款应该合理分布于各个产业。目前中国这种畸型的贷款结构对于银行业的安全构成很大威胁。人民银行上海分行发出警告，房地产市场风险有向银行信贷转移的可能。
而造成银行与房地产业的不正常信贷关系的原因正是中国的国有银行体制。目前中国的商业银行既负有支持房地产发展的巨大作用，同时也负有着调控其发展的责任。目前来看，中国的商业银行在支援房地业时很卖力，但是在需要起调控作用时却苦无良策。造成这种情况的根源是商业银行的长远利益和短期利益在打架。
住房贷款一直被银行认为是优质资产且倾力扶助。这里有两个因素，其一，中国银行系统仍处在一个规模发展的时代，每个总行下达给分行的指标都是超常规的指标，这些指标与官员的乌纱帽直接结合在一起。其二，银行的干部都是任期制，缺乏无限期责任追究，比如地产信贷的风险，一般会到若干年后才凸现。所以尽管银行高管们也知道这种贷款结构有问题，但只要不在本人任期内显现，那就谁都装着看不见，毕竟只有少数倒楣者因此掉了乌纱帽。
中国经济的“繁荣”其实是建立在房地产业与政府财政投资兴建大量公共工程这两者之上。中国政府目前的“稳定房价”之举，只不过是想稳定“泡沫”，让泡沫在更长的时期记忆体在，不要在短期内破裂。但中国经济在提前透支了多年的房地产业利润之后，想要不付出代价就实现房地产的软着陆（包括经济软着陆），只是一厢情愿的想法而已。
《Taiwan News财政文化周刊》，2005年4月14日（总181期）
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