【大紀元8月29日訊】（大紀元紐約訊)近些年來，一座全新、綜合配套設施完善的社區—─新澤西紐伯特Newport吸引著越來越多的大中型企業和居民的遷入，也讓很多大紐約地區的人們對於這個在過去20年間從廢墟中建成的新社區非常矚目。
Newport 與曼哈頓隔河相望，交通便利、環境優美，而更令人矚目的是即便在持續一年多的次貸風暴和房市下滑的嚴峻市場考驗下，Newport仍然創造了大廈出租率 100%，新建Condo公寓95%售出的驕人成績。日前新唐人電視台對Newport開發商高階主管詹姆斯雷弗克(James T. LeFrak)做了一次專訪，內容精采。本刊於這週和下週轉載。採訪是由新唐人記者周百川提問。
Newport 與曼哈頓隔河相望，交通便利、環境優美，而更令人矚目的是即便在持續一年多的次貸風暴和房市下滑的嚴峻市場考驗下，Newport仍然創造了大廈出租率 100%，新建Condo公寓95%售出的驕人成績。
問：目前Newport商住樓均達到100%的出租率，以及非常高的出售率，人們很好奇你們LeFrak集團是如何做到的這一點的？成功的秘訣是什麼？
基本來說，地產如果定價合理就能找到客戶。我們一貫的態度就是制訂客戶可以負擔的價格，使得我們的樓盤全租，而不是追逐高價位卻去承受一些閑置率，
這是基本的公司經營理念。我們之所以可以這樣做，是因為我們著眼於長期的合作，我們對我們開發的樓盤大多都長期持有，並且很好地管理，從而贏得很滿意的住戶。
問：那麼，你們的住戶都一般租賃比較長的時間？
確實如此，以10年期的租約客戶來說，我們的客戶一般平均租住5年以上，而我們的對手的同樣租約的客戶一般只有3年半。這些基本上可以說是屬於非營利為目的的經營的模式的項目，譬如Newport就是這樣的，我們還增建各種附屬便利設施，來幫助延長住戶的租約合同，譬如我們有補貼性的各級私立中小學校，讓我們住戶的小孩方便上學從而也幫助他們居住更久，還有建設溜冰場等娛樂設施。
另外一個原因是我們對於居住的樓房建設資料上乘，辦公大樓也非常現代、功能完善、設施一流，符合各種企業的高標准要求。
問：在Newport建設的過程中，新澤西的大眾交通設施也得到很多的改善，可否認為LeFrak這個Newport項目比較幸運地得到了大眾運輸發展的裨益？
與其說幸運不如說是明智的決定，新澤西的主要大眾運輸系統靠的還是PATH地鐵系統，銜接曼哈頓中城、下城以及新州的Hoboken、紐華克等地方，我們剛剛來到這里開始建設的時候，PATH站台沒什麼乘客，捷運系統很荒廢，就像當時的整個這片地區荒蕪的情況一樣。那麼我們做了明智的決定，就是圍繞著捷運進行重新建設，從而開發這片社區，所以說是我們做了明智的決定。自那時起，新州後來建成了輕軌電車（Light Rail）系統，連接了南北方向的交通，當然這是對於我們的地產開發是有幫助的，不過Newport位於這條線路的中心抵達點，這里的居民多半是通過輕軌來到這里中轉，而不是從這里乘輕軌外出，更多是鐵路服務人員、來商場購物的消費者乘坐輕軌從南北兩方來到Newport，而不是來這里的辦公大樓上班。
問：那麼這個發展也算是符合Newport注重長期發展的方向了？
是，可以這麼說，盡管我們早期完成的辦公大樓出租給那些客戶，他們本身當時並不知道輕軌的發展到底會如何，不過現在輕軌系統確實幫助帶動很多購物者來到Newport的購物中心，很方便，省卻了找停車位的麻煩。
問：在我們提到的這個大眾運輸系統路線中，它連接到更多的地點，譬如直到南邊遠一些的Bayonne市，這些地方都有很多可以發展的空間，那麼LeFrak目前有沒有計劃在新澤西哈德遜河沿線繼續類似Newport這樣的項目的開發？
Newport本身已經是相當大的項目，而且這個項目還有一些年才能完成，這樣的項目是花很多時間的，我們當然一直會關注其他的開發機會，但近期沒有這樣的計劃，長遠來說，當然我們會考慮這個方面。
問：我們也看到在Newport項目建成過程中，公眾也有一些爭議的說法認為Newport項目得到當地政府很多的稅務減免（tax abatement），這樣的話，很多稅收預算就讓開發商得到了好處，而不是回到當地市政用於為民服務。你如何看這個問題？
這其實是一種誤解，在新澤西市其實沒有所謂的稅務減免，有的是叫做Payment in Lieu of Taxes or PILOT, ——-各州和地區財政自治的限制規定在聯邦憲法、各州憲法、各州法律和地區條例中。當人們一旦不實行《國內稅收法典》中所列稅種（以及有關的稅源）時，聯邦稅務機關對此不能施加任何影響。由於一個州或一個地區徵收了某種稅費後相應的聯邦稅費就要減免（tax deduction），在美國，人們甚至可以說次國家實体的財政自治具有實質上的優先地位。一幅清晰的圖畫被“搞花了”，無論是各州還是各地區都從政府間的財政轉移成果中分得一杯羹：第一次從聯邦、最後一次還是從聯邦以及從它們所屬的州。這些轉移支付包括：財政援助（grants-in-aid）、較高層次的稅收分享（shared taxes）、免稅物品的稅費代收（payments-in-lieu-of-taxes）、專項信貸和預支（contingent loans and advances）、完成另一級政府項目後的費用返還（reimbursements）以及所有其他的全部或部分財政由自己籌措者完成任務後從別的一級政府所獲得的補貼（categorical grants）。
實際上，我們支付的稅費比實際的普通稅率還高一些，好處是我們就知道確切地我們需要支付多少稅。實際上這對於新澤西市本身是有巨大的好處的，根据新澤西州稅法，新澤西市政府可以保留100%徵收的開發商支付的PILOT稅，因為這個稅費他們可以完全自己支配，而其他的徵稅市政府只能有40%使用權，其他的需要分配出去給不同的下屬市鎮。
所以新澤西市政府是很愿意徵收這種PILOT稅方案的，因為不僅能收到比普通稅率高的數額，而且徵收的PILOT稅完全是自己支配。這實際上幫助新澤西市的平均地稅水平處在低位1.4%，相比之下，普遍低於新州其他城市。
回應：所以可以說對於開發商、居民都是有好處的。
對居民的好處尤其明顯，對於開發商的好處也有一點。在近些年來，有些建築商選擇支付傳統的，在開發完成後的普通、標准稅率，但實際上市政府非常愿意開發商們選擇PILOT方式的稅率，因為這樣他們不僅得到多一些的徵稅額，而且可以全部執行持有和支配。(http://www.dajiyuan.com)
