【大紀元12月12日訊】在當前經濟蕭條、信用緊縮的巿況下，許多屋主出現財務困難，無力負擔貸款供房費，因此主動或被動的放棄房產。這些房產，通常是以折價拍賣的方式，重新回到巿場上來。不論您是想買房自住，或置業投資，都不能忽視對「拍賣」這種房產交易方式的瞭解，因為，它很可能為您省下極為可觀的資金投入。
拍賣可以幫您買到自住或用於投資的獨立房、康斗（Condo）、公寓樓、土地或商用大樓。拍賣價格會反映市場的承受力，這就是「拍賣」這種房產交易方式的準則。換言之，消費者將以自己願意的價格購買，可以說是由你自己來選擇你所願意付出的價格。
本報《家天下》專刊採訪到丹尼爾.弗林房地產公司(Daniel J. Flynn & Co)，取得該公司為客戶特別準備的有關拍賣知識的專業介紹。從本週起，將分次刊出，以惠讀者。
拍賣的幾種類型
拍賣在歷史的經濟發展中起著重要的作用，是商品銷售的基本方式之一。拍賣的種類繁多，將其清楚區分非常重要。
地產中最常見的拍賣是「法拍」（Foreclosure Auction），也叫「提供貸款者地產交易」（Mortgagee’s Sale of Real Estate）。「提供貸款者」（Mortgagee）一般是指借貸機構或銀行，或保險公司或負責法拍方。借款者（Mortgagor）是借錢的一方。
在地產被法拍之前，會公佈一則法律啟示，聲明貸款者目的，所賣資產是什麼，拍賣的地點和時間等。「交易過程中的條款」（The Term of the Sale）和「貸款者」（Mortgage Holder）的律師。法拍使得以極優惠價格買到房產成為可能。
「密封競標拍賣」（Sealed Bid Auctions）通常涉及到大的商業地產，例如寫字樓、廠家直銷店和高價豪宅。拍賣者會需要在規定日期之前收到密封的競標，及稱作「Earnest Money」（誠意訂金）的抵押金。超過規定日期的競標將不再接受，且所有競標都密封保管。拍賣者然後分析競標，並確定哪一個對賣主更有利。被選中者可以簽署買賣合約。隨拍賣行不同，合約條款會不同。
許多屋主都通過拍賣來賣掉財產。因為和傳統地產買賣相比有不少好處，包括：拍賣過程快捷。許多屋主承擔不起將房屋放在市場上放好幾個月的代價。屋主們只想拿到公平的市場價，拍賣是對房屋市場真正價值的考驗。
「絕對拍賣」（Absolute Auctions）為潛在屋主提供拿到最好交易的最好機會。以此方式進行的拍賣通常沒有最低價，沒有限制，誰出價最高就歸誰。「絕對拍賣」是所有拍賣中最讓人激動的類型，會吸引大量人來參加。不要怕人多，銀行或土地商常採用「絕對拍賣」來賣掉所擁有的財產。銀行就像私家屋主一樣，希望有辦法儘快賣掉房子以滿足需要。
拍賣原因
房屋拍賣有很多原因，大多數人熟悉的是「法拍」。法拍可使地產有合理處置。重要的是，法拍提供了特有的機會。
在房產成為「銀行擁有」之前，銀行會試圖通過「短賣」（Short Sale）或法拍來賣掉地產。不成功時房產將為「銀行擁有」（REO）。
「政府拍賣」：聯邦儲蓄保險局（FDIC）和Resolution Trust Corp.(RTC)為儘快脫手地產，會在當地舉辦關於獨立房、多單位住宅、土地、辦公室、康斗和辦公室，或工業建築等的拍賣，並提供貸款。
「個人拍賣資產」：有些屋主已發現拍賣房屋的好處。傳統地產中，屋主經常會遇到眼睜睜看著房子幾個月間在市場掉價的情況。而拍賣則提供迅捷而經濟的地產交易方式。個人拍賣也有許多不同的方式。
拍賣的相關信息
拍賣地點可以各種各樣。大多數法拍都在被銷售的地產前進行。
知道了有哪些拍賣，就要看一下如何知道拍賣資訊。拍賣公司的目的是把大量的人吸引到拍賣現場。所以很多拍賣公司會在當地報紙做廣告宣傳。還有很多地產雜誌。如果買家能打電話給拍賣公司，把自己的名字加到其郵寄名單中也很好，這樣可以事先知道信息。
要尋找地產銷售的法律聲明。聲明中會公佈代表地產提供貸款方的律師名字。你可以給律師打電話詢問主持拍賣的公司是誰。找到拍賣資訊的最好來源是地區報紙及你要購買的房產所在鎮的報紙。
怎樣讀拍賣廣告？
首先，搞清是哪一種拍賣。是在地產現場，還是在大型聚會廳。例如找某地的一個單家庭房，看清拍賣日期和時間，注意通告編號，這樣便於電話詢問。
看清註釋明確是否滿足需要。注意地產所佔土地的面積。條款非常重要，會告訴你購買房屋需要做哪些事情。例如需要定金。定金可以從$2,500 到$5,000，甚至到$25,000不等。大多數定金是$5,000。現金支票和普通銀行支票都可以。
廣告中會聲明付款期限。也就是說，如果成為最高價的競標者，你所擁有的付款時間。
廣告會指出代表銀行的律師。拍賣行的代表會在拍賣現場回答任何法律問題。律師一般會在簽約現場。廣告也會說明房產細節。縣政府登記部門的紀錄是關於任何物業非常有價值的資訊。通過廣告上提供的紀錄書號和第幾頁的資訊 ，你可發現包括地產所佔面積的詳細資料，還有物業估價即其它相關資料。
買家應該做的功課
到底是否購置物業，你要自己尋找資料做研究，自己決定。做功課很重要，幫助你清楚知道你願意投標的上限。當地的土地登記部門（Registry of Deeds）是一個很好的開始。廣告中會有這個特定的房產紀錄在哪一本書（即提供書號）的哪一頁的資訊號。
過程很簡單，只要提供書號和頁數號， 登記員就會為你提供與該地產有關的資訊。讓登記員告訴你任何你覺得會幫助你做出最後決定的數據。當地市政府也是獲取相關資訊的好去處。在地產評估辦公室中，你會發現一座房子或建築的結構資訊。
還可以聯絡市稅務辦公室，建築檢查員（Building Inspectors）等瞭解更多情況。
做一下房產的產權（Title Search）調查, 您可以僱一位產權檢查員或律師來看一看這方面有無缺憾。看一看房產有無各種限制性條款。
還要確定是否在如何擁有和轉移產權方面有任何限制，或自己的宅地是否有一部份必須允許他人通行（ Rights of Way）。瞭解所有這些後會幫助你做出更全面的判斷。
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丹尼爾.弗林公司(Daniel J. Flynn & Co)創立於1991年，是麻州最大的、提供全方位服務的房地產公司。公司首席執行官兼創始人Daniel J. Flynn是波士頓學院畢業生，獲文學士學位。曾在哈佛大學設計研究生院學習商業地產銷售及租賃。擁有麻州房地產經紀人執照和麻州、緬因州、新罕布什爾州、佛蒙特州、羅德島州、馬里蘭州和喬治亞州拍賣人執照。他在商業地產方面具有豐富經驗，包括銷售和租賃購物中心、酒店、療養院、醫療建築、汽車經銷商、高爾夫球場、辦公樓和工業設施。
丹尼爾.弗林建築有限公司已建成多單元公寓大樓、辦公樓和住宅小區。最近，丹尼爾.弗林公司與波士頓地產顧問公司(Boston Realty Advisors)合併，成立了Flynn/BRA公司，在波士頓和紐約市都有辦事處。從而建立起一個有效營銷平臺，在整個新英格蘭通過拍賣快速銷售豪華住宅。到目前為止，丹尼爾.弗林公司在整個美國銷售紀錄已超過10億美元。公司電話：617-479-9000。◇(http://www.dajiyuan.com)
