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【大纪元12月21日讯】今年房地产市场缴出了一份亮丽的成绩单，房仲业者普遍认为“政府持续释出低利优惠房贷”以及“实施土增税减半”，是刺激今年买气持续发烧的两大重要原因，使今年房地产成交量较去年成长。
据中央社12月21日报导，产业景气未见明显复苏，但今年房地产市场却缴出了一份亮丽的成绩单，房仲业者认为，刺激房地产成交量较去年成长的原因，政府推动低利优惠房贷及土增税减半功不可没。不过，展望2003年房市发展，业者看法颇为分歧。
今年房地产市场交易热络，业者根据内政部统计数据推估，2002年全年台湾房屋交易件数约32.4万件，与前一年25.9万件相较，成长 2.5成左右，房仲业者普遍认为“政府持续释出低利优惠房贷”以及“实施土增税减半”，是刺激今年买气持续发烧的两大重要原因。
永庆房屋指出，回顾今年走势，自年初以来，政府即以土增税减半征收、新增拨2000亿元低利优惠房贷等利多政策，为房市大力护航，使得上半年房市展现强劲的复苏力道，成交量及成交件数双双创下新高；但自5月起，景气对策信号回升速度开始减缓，股市也在短短5 个月内，自6500点迅速拉回到4000点至5000点间，加上失业率再度升高、拍卖屋讯息持续炒作等外部因素干扰，连带使房市上冲的力道受阻。
由于目前买方市场以自住型为主，房贷利率对消费者而言是一笔长期的支出，利率高低成了选择购买的关键因素；而优惠房贷对于小康家庭及租屋族的顾客群加入买屋行列有不少帮助。
力霸房屋表示，“政府持续释出低利优惠房贷”加上央行连续调降利息，连先前的“333 青年购屋低利贷款”也调降利率至2.625%，确实有效去化不少余屋，其中北县及中南部的平价住宅受惠最多，特别是总价在360万元左右的产品去化最为顺利。
而从2002年1月17日政府宣布实施2年土地增值税减半政策，对于土地持有面积大及年限长的卖方相当有利。刚宣布时，房市历经半年的酦酵期，至下半年才爆量，不少民众趁此时机进行换屋。
力霸房屋指出，土增税减半政策确实刺激换屋者的购屋意愿，促使新成屋及大坪数产品的去化表现相当亮。另土增税减半大幅降低屋主售屋成本，屋主较愿意在价格上让步，进而拉近买卖双方间价差，对于成交率的提升帮助颇多。
此外，根据力霸房屋调查，今年其他影响不动产市场甚钜的热门议题，还包括“不景气，法拍屋案量大增”、“银行与拍卖公司合办多场银行承受屋拍卖会”、“资产管理公司 (AMC)陆续成立，承受银行不良资产”、“政府提供金融重建基金打消银行不良资产”、“各银行纷纷推出指数型房贷，抢食房贷业务”、“国宅承购资格放宽”、“国宅降低促销”以及“失业率创新高”。
不景气下，缴不出房贷者房屋被查封，法拍案源大增，不少代标公司纷纷成立，压缩房屋中介业的获利空间，而且受风气开放的影响，原本一般人认为法拍屋恐不吉利的印象，也渐渐被其低总价所吸引。
房仲业者认为，拍卖市场日渐透明的房地资讯及标售过程，让一般人也可参与，但由于承购者仍需面临点交与否问题，法拍市场仍以专业投资者居多，尤其一般好地段的房屋，大都被投资客标走，一般民众要涉入仍属不易。
虽然房地交易市场仍以中介为主，但法拍屋大举出笼，或多或少会干扰民众对房价落底的期待心理，造成买气延迟。而拍卖市场日渐多元化，金拍屋、银拍屋纷纷出笼，以及未来将登场的钻石屋也将为不动产市场投下些许变数。
为有效去化滞销国宅，内政部营建署修正“国民住宅条例”，国宅政策大幅松绑，也是一项影响房屋市场的重要议题。以往国宅承购户居住满 2年才可转售的规定，已放宽为居住满 1年即可出售；取得使用执照满15年以上的国宅则不受转售限制，可以自由进行买卖。
根据业者统计，条例通过后，大台北地区二手国宅市场探询热度逐渐增加，预计二手国宅买卖量将大幅增加，成长量至少会有5成以上。
以国宅数量众多的台北市万华区为例，房仲业者预估，国宅交易案例将从过去占房仲业委托量 20%左右的比例，一举跃升至40%至50%。而新修正的国宅条例将为国宅市场注入新动力。
展望明年房市走势，房仲业者看法不尽相同，力霸房屋认为，政府是否续拨低利优惠房贷，将是明年房市成长的主要关键；而受土增税减半限期结束前的案量冲高效应，将有助于明年的成交量；失业率及不良资产倒货问题，将会使民众心存观望，买气恐受影响，但由于三低（低税、低利、低价）环境于明年并不会改变太多，预期2003年的房市应该与今年第 4季房市一样，乐观向上成长。
永庆房屋则指出，明年房屋市场受到优惠房贷接近额满阶段、降税效应持续、银行加速处理不良债权，以及三通政策逐步落实等多空因素，均将继续发挥对房市及股市的影响，预料明年房市走势，在部分政策执行进度及效能未能确定，及左右房市重要关键因素仍多下，不易在短期内迅速复苏。
永庆房屋进一步分析表示，房地产供过于求的问题，已经藉由低利房贷的助力渐趋平衡，虽然仍存在供需失衡的潜在风险，但是整体来说尚未构成立即性威胁，只要外部经济环境改善，两岸三通有效开放，累积市场有效动能，股价指数逐渐回升到7千至8千点的水准，房市便能随之起舞。明年市场的主要压力，来自于低价产品的大量入侵市场，不过，只要注入时间拉长，不要集中在短时间内大举释出，相信对房市价格的杀伤力便会下降。简而言之，明年的房市预估仍将维持持平的局面。(http://www.dajiyuan.com)
