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【大紀元12月21日訊】今年房地產市場繳出了一份亮麗的成績單，房仲業者普遍認為「政府持續釋出低利優惠房貸」以及「實施土增稅減半」，是刺激今年買氣持續發燒的兩大重要原因，使今年房地產成交量較去年成長。
據中央社12月21日報導，產業景氣未見明顯復甦，但今年房地產市場卻繳出了一份亮麗的成績單，房仲業者認為，刺激房地產成交量較去年成長的原因，政府推動低利優惠房貸及土增稅減半功不可沒。不過，展望2003年房市發展，業者看法頗為分歧。
今年房地產市場交易熱絡，業者根據內政部統計數據推估，2002年全年台灣房屋交易件數約32.4萬件，與前一年25.9萬件相較，成長 2.5成左右，房仲業者普遍認為「政府持續釋出低利優惠房貸」以及「實施土增稅減半」，是刺激今年買氣持續發燒的兩大重要原因。
永慶房屋指出，回顧今年走勢，自年初以來，政府即以土增稅減半徵收、新增撥2000億元低利優惠房貸等利多政策，為房市大力護航，使得上半年房市展現強勁的復甦力道，成交量及成交件數雙雙創下新高；但自5月起，景氣對策信號回升速度開始減緩，股市也在短短5 個月內，自6500點迅速拉回到4000點至5000點間，加上失業率再度升高、拍賣屋訊息持續炒作等外部因素干擾，連帶使房市上衝的力道受阻。
由於目前買方市場以自住型為主，房貸利率對消費者而言是一筆長期的支出，利率高低成了選擇購買的關鍵因素；而優惠房貸對於小康家庭及租屋族的顧客群加入買屋行列有不少幫助。
力霸房屋表示，「政府持續釋出低利優惠房貸」加上央行連續調降利息，連先前的「333 青年購屋低利貸款」也調降利率至2.625%，確實有效去化不少餘屋，其中北縣及中南部的平價住宅受惠最多，特別是總價在360萬元左右的產品去化最為順利。
而從2002年1月17日政府宣佈實施2年土地增值稅減半政策，對於土地持有面積大及年限長的賣方相當有利。剛宣佈時，房市歷經半年的醱酵期，至下半年才爆量，不少民眾趁此時機進行換屋。
力霸房屋指出，土增稅減半政策確實刺激換屋者的購屋意願，促使新成屋及大坪數產品的去化表現相當亮。另土增稅減半大幅降低屋主售屋成本，屋主較願意在價格上讓步，進而拉近買賣雙方間價差，對於成交率的提升幫助頗多。
此外，根據力霸房屋調查，今年其他影響不動產市場甚鉅的熱門議題，還包括「不景氣，法拍屋案量大增」、「銀行與拍賣公司合辦多場銀行承受屋拍賣會」、「資產管理公司 (AMC)陸續成立，承受銀行不良資產」、「政府提供金融重建基金打消銀行不良資產」、「各銀行紛紛推出指數型房貸，搶食房貸業務」、「國宅承購資格放寬」、「國宅降低促銷」以及「失業率創新高」。
不景氣下，繳不出房貸者房屋被查封，法拍案源大增，不少代標公司紛紛成立，壓縮房屋仲介業的獲利空間，而且受風氣開放的影響，原本一般人認為法拍屋恐不吉利的印象，也漸漸被其低總價所吸引。
房仲業者認為，拍賣市場日漸透明的房地資訊及標售過程，讓一般人也可參與，但由於承購者仍需面臨點交與否問題，法拍市場仍以專業投資者居多，尤其一般好地段的房屋，大都被投資客標走，一般民眾要涉入仍屬不易。
雖然房地交易市場仍以仲介為主，但法拍屋大舉出籠，或多或少會干擾民眾對房價落底的期待心理，造成買氣延遲。而拍賣市場日漸多元化，金拍屋、銀拍屋紛紛出籠，以及未來將登場的鑽石屋也將為不動產市場投下些許變數。
為有效去化滯銷國宅，內政部營建署修正「國民住宅條例」，國宅政策大幅鬆綁，也是一項影響房屋市場的重要議題。以往國宅承購戶居住滿 2年才可轉售的規定，已放寬為居住滿 1年即可出售；取得使用執照滿15年以上的國宅則不受轉售限制，可以自由進行買賣。
根據業者統計，條例通過後，大台北地區二手國宅市場探詢熱度逐漸增加，預計二手國宅買賣量將大幅增加，成長量至少會有5成以上。
以國宅數量眾多的台北市萬華區為例，房仲業者預估，國宅交易案例將從過去占房仲業委託量 20%左右的比例，一舉躍升至40%至50%。而新修正的國宅條例將為國宅市場注入新動力。
展望明年房市走勢，房仲業者看法不盡相同，力霸房屋認為，政府是否續撥低利優惠房貸，將是明年房市成長的主要關鍵；而受土增稅減半限期結束前的案量衝高效應，將有助於明年的成交量；失業率及不良資產倒貨問題，將會使民眾心存觀望，買氣恐受影響，但由於三低（低稅、低利、低價）環境於明年並不會改變太多，預期2003年的房市應該與今年第 4季房市一樣，樂觀向上成長。
永慶房屋則指出，明年房屋市場受到優惠房貸接近額滿階段、降稅效應持續、銀行加速處理不良債權，以及三通政策逐步落實等多空因素，均將繼續發揮對房市及股市的影響，預料明年房市走勢，在部分政策執行進度及效能未能確定，及左右房市重要關鍵因素仍多下，不易在短期內迅速復甦。
永慶房屋進一步分析表示，房地產供過於求的問題，已經藉由低利房貸的助力漸趨平衡，雖然仍存在供需失衡的潛在風險，但是整體來說尚未構成立即性威脅，只要外部經濟環境改善，兩岸三通有效開放，累積市場有效動能，股價指數逐漸回升到7千至8千點的水準，房市便能隨之起舞。明年市場的主要壓力，來自於低價產品的大量入侵市場，不過，只要注入時間拉長，不要集中在短時間內大舉釋出，相信對房市價格的殺傷力便會下降。簡而言之，明年的房市預估仍將維持持平的局面。(http://www.dajiyuan.com)
