美国地产热点

2023年房价会见底吗?投资机构蠢蠢欲动

文:李欧

【大纪元2023年01月07日讯】嗨大家好!欢迎回来“美国地产热点:李欧笔记”今天是新年的最新一集,内容会谈到最新的房市涨跌情况、最新的房价指数数据分析、建筑商新动态,还有最新的地产研究模型。

本次开始先更新房市的数据,因为12月刚刚过去,所以根据全美房地产经纪人协会最新的统计,11月成屋销售年化总数为409万套,这是经季节性调整的数据,比10月下降7.7%,比2021年11月下降35.4%。这样的交易数据,代表11月的成屋销售量已经创下12年来的最低水平。

不过,这还是落后数据,因为11月的交易纪录,其实是在一两个月前就已经签订的合同,在真正过户之后才计算到11月的数据库里头。但是后来的房贷利率已经又上升更多,所以现在市场的低迷程度很可能是更低的水平。这个是大家要留意的部分。

另外,11月底的房屋总库存量为114万套,比10月份下降6.6%,比一年前上升2.7%。价格方面,全美成房价格中位数为370,700美元,仍比一年前上涨3.5%。我们可以看到,房市的供给量还是非常有限,卖家不愿意把房子拿出来卖,一方面他们不愿意降低之前高峰时期的价格,另一方面,他们不愿意面对现在更高的房贷利率。

近期利率下调 刺激效果恐有限

再从利率来看,30年固定利率已经从11月初最高的7%,下降到6.5%以下,还是很高的水平,只是说从11月到12月的下降,对买家来说应该会有一个刺激购买的助力,这个在之后的数据公布或许能表现出来,不过有鉴于冬季节日是房市淡季,所以可能利率的刺激效果也不是很大。

当然,我想大家还是最关心个别市场的跌幅情况,这里我也给各位提供几个报告,第一个是Realtor.com的调查,他们估算过去一年,也就是2021年12月到2022年12月,全美100个最大的都会区中,平方英尺价格的同比变化。然后他们得出五个2022年涨幅最大的都区,和五个跌幅最大的都会区。

但是要注意的是,Realtor.com往往迁就于多样性,所以报告中会限制在一个州里面只有一个都会区会出现。例如,旧金山和洛杉矶的跌幅都很大,但可能旧金山跌得更多,那么报告中只会列出旧金山来代表加州跌幅最大的都会区。
干净世界:美国房价准备触底?投资机构要抢进了吗?|12年来最低销售量|二战以来最大房价调整|新房卖不掉 建商急了|在家工作竟然有助降房价?【美国地产热点】1/5/2023

房价涨幅最大与跌幅最大

我把他们报告做成一个简单的表格(表一),首先来看每平方英尺涨幅最大的前五名,依序是内布拉斯加州的奥马哈、密西西比州的杰克森、堪萨斯州的威奇托、威斯康星州的密尔沃基和阿肯色州的小岩城。它们的共通特色就是,涨幅都有两成,都是房价可负担的地区,地理上都比较偏向美国中部地带,房价中位数基本都低于全美价格,只有密尔沃基大约相当于全美中位数。所以现在对买家来说,可负担的房价会是一个选择的大重点。

1表:2022年每平方英尺涨幅最大的都会区。资料来源:Realtor.com。(大纪元制表)

再来,我们来看每平方英尺价格跌幅最大的前五名(表二),依序是爱达荷州的博伊西、科罗拉多州的丹佛、加州的沙加缅度、路易斯安那州的新奥尔良和伊利诺州的芝加哥。看起来这些跌幅都不大,这也是因为之前一直说的供应量的问题,加上还是有很大的需求,所以价格还在缓缓下降当中。

2表:2022年每平方英尺跌幅最大的都会区。资料来源:Realtor.com。(大纪元制表)

那这前五名之中,前三名都是因为疫情之后的搬家潮退烧之后降温的,新奥尔良主要还是因为容易受到飓风的影响,然后芝加哥其实降得很少,而且房价还是很低,所以应该是因为多样性的限制让芝加哥进入了这份名单,否则加州会有更多城市加入名单中。

不过根据凯斯-席勒房价指数(Case–Shiller Home Price Indices)显示,美国房价已经连续4个月下跌。最新的数据是在10月份下跌了0.3%。总的来说,美国房价自去年6月见顶以来,下跌了2.4%。虽然感觉下跌很小,但实际上已经算是二战以来第二大的房价调整,第一大当然就是2007年的次贷危机,那次跌幅最深。事实上房市的降温,往往都比涨幅来得短而且幅度较小,这也就是为何总是有这么多人想投资房地产的原因。

在截至10月的时间点,美国房价下跌2.4%,那是回到2022年3月的房价水平。如果下降幅度扩大到10%,我们将回到2021年10月的水平。假如下降两成,将使我们回到2021年2月的水平。

房价可能下跌多少?

那市场到底会下降多少呢?根据穆迪分析的说法,如果经济衰退没有到来,美国房价将下跌10%。如果经济衰退确实出现,预计从高峰到低谷的跌幅,将在15%到20%之间。上一次的次贷危机中是下跌了26%。

虽然美国房价正在下跌,但它们仍然是大幅上涨。因为,2022年10月的房价,比2020年3月的水平高出38.1%。所以,就算跌两成,还是会比疫情之前高出十几个百分比。这也就是为何,美联储要一直坚持鹰派升息的原因,因为房价的下跌幅度,还是不够有效的控制通胀率。

如果从都会区来看,凯斯-席勒房价指数已经显示旧金山有11.2%的跌幅、西雅图有10.1%、圣地亚哥7.2%、凤凰城5.4%、拉斯维加斯4.8%。这些城市全都集中在西部或西南部地区,东北部下跌最大的是波士顿,约有3%的跌幅,其余部分都会区都是1或2之间的下跌。

房价可能何时会触底?

所以,我们现在看到房屋销售降温很快,或许很快就要触底,这需要观察利率进一步的变化,但是价格还在调整当中,从不同数据看起来都是相同趋势。另外,降价可以分两种类型:一种是新兴城市的降温,另一种是西部高房价城市的降温。最高的降温已经从峰值下降约11%或10%的范围。在新的一年当中,多数专家还是预测房价会继续下降,只有少数人预测会持平或以较低的个位数增长。
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至于说房价何时会触底,还是得观察通胀控制情况,利率是否见顶、经济衰退的信号,还有市场房源数量来进一步综合分析。不过总的来说,可能在今年或是明年就会发生,所以请大家要持续关注美国地产热点频道最新的消息。

新房销售危机 建筑商如何应对?

刚刚我们说的都是成屋市场,就是二手房的销售,接着我们来看新屋销售。新屋方面,现在建筑商出现很着急的态度,因为销售量每个月都在降低,他们的库存越多,时间拉越长,亏损就越多。所以我们可以看到在一些地区的建商愿意帮买家“买低”贷款利率,或是赠送升级的家电、装修选项,尤其在那些有大量新房的地区,给买家的让利会更多。

据彭博社报导,像是Lennar这类大建筑商,已经开始积极向机构投资者推销未售出的5千栋新房。因为去年10月、11月房贷利率不断飙升,最终突破7%,所以导致很多购买合同都被取消了,再加上冬季的销售淡季,现在这些建商简直急得像热锅上的蚂蚁,才会找上大投资机构协商批量购买。但是据Zonda的首席经济学家阿里・沃尔夫(Ali Wolf)的说法,这些机构投资者要的可不只是降价一成,他们希望降价两成、三成。

投资机构正在估算进场时机

沃尔夫向《财富》杂志表示,因为近几周房贷利率的下降,一些投资机构担心主要买家会重返市场。因此,一些机构买家现在正试图进入,因为他们担心主要买家的需求会激增,他们将失去机会。

此前,有多位专家曾预估7%可能是这波房贷利率的高峰,利率将不会比这个还高。根据房地美截至1月5日一周的平均30年固定利率,又再度回升到6.48%,出现连续两周的上涨情况。

但是目前这些都尚未看到投资机构的实际成交案例,主要一个因素是房市还在降温当中,投资机构也在评估,如果折扣不够大,担心买价马上会高于房价。

虽然像黑石(Blackstone Group)这样的公司已经明确表示,他们希望继续增加他们的房地产投资组合,但面对持续的房地产调整,一些机构买家暂时转为观望。

建筑商转向出租房社区

另外,面对市场的低温,建筑商也祭出另一套应对措施,开始转向建筑独立房型的出租社区,因为大疫情以来,许多租房者渴望拥有额外的卧室、洗衣设施和足够大的后院。但至今他们面临着一个房源库存紧缺的市场、房价仍然居高不下、抵押贷款利率飙升,使许多人无法拥有房屋。

根据全美住宅建筑商协会的数据,这种独立房型的出租社区,过去几十年里,只有3%的开发,但是到2022年第三季度,已跃升至12%。以AHV Communities为例,这是一家运营豪华独立房出租社区的开发商,自2013年开始,AHV在科罗拉多州、德州和华盛顿州管理9个这种社区。现在他们在德州、阿拉巴马州和加州还有6个正在建设当中。

为了应对潜在买家越来越低的负担能力,兴建独立房型的出租社区或许可以满足租房族的渴望,而且不必负担过重的房贷压力。例如,在德州圣安东尼奥,买一栋标价近29万美元的三卧两卫独立房,需要每月大约支付2,800美元。相比之下,AHV位在圣安东尼奥的独立房出租社区,类似房型的租金从2,200美元到2,400美元不等,最高每月就可以省下600美元。在这种高房价的震荡时期,对潜在购房者来说,也是一种权衡的选择。

在家工作模式会让房价降温?

最后,我要来给大家分享一个房市的新观点。我们在谈到促成这波高房价的原因时,除了历史性的低利率之外,疫情之后的在家工作模式肯定也是一个推手,所以很多人才会渴望有一个更大的使用空间,才会有搬家的需要,助长了这波买房浪潮。

但是,来自两党公共政策组织的经济创新集团(EIG),一份新的研究模型认为,从长远来看,在家工作模式有助于缓解房价飙升。因为就像疫情以来发生的,更多人搬家到太阳地带、搬家到郊区,这些都是房价相对便宜很多的地方。

因为在家办公的缘故,许多人不再考虑离办公室多近,而是更多考量负担能力、空间够不够大的问题。这个改变在美国房地产历史上是很独特的事件,其实我们都在见证历史,同时正在搞清楚,到底这两三年发生了什么事,导致房市会如此的爆炸式成长。

所以,虽然我们知道远程工作带动了房市、房价、租金的上涨,但是经济创新集团的研究认为,长远会导致人们远离那些典型的大都会区,更多人会搬到房价更加可以负担的城市,搬到那些有更多新房的城市,而不是新房难以开发的城市。因此,那些长期缺乏住房的大城市,也会得到住房压力的缓解,对房价也不会有那么高的上涨动力。

而那些太阳带城市、郊区城市,虽然短时间会房价暴涨,但是随着房市降温、新房越来越多,那就会减轻住房的成本,因为这些地方对开发新房都有更快的审批流程、更低的开发费用、更低的土地成本。

这样看起来,确实会减缓美国人的买房压力,不过现在存在的变数是,因为经济衰退的可能性,开发商正在减少盖房子,一但新房供应还是有问题,价格就不容易下降到可负担的范围。另外,也是经济衰退因素,远程工作同样受到考验,还有多少公司同意员工在家办公,这也是一个关键点,如果老板强硬要求办公室工作,那么大都会区的紧张房市就不会有太大的改变,人们还是要顾及饭碗问题。这只能让时间来证明一切了!◇

责任编辑:李曜宇

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