【大纪元2023年11月20日讯】上一期的视频中我们谈到美国新房的最新建筑需求，很受到大家的关注，看来市场上注意新房的人确实是越来越多。而且，根据最新的房地产报告，买家比以往更有钱！这倒底是怎么一回事？这一次的文章中我会再和大家分享美国新房的消息、最新的房地产报告，也会介绍大家到哪找新房更方便。
现在美国缺房的情况，在不同的调查数据中都显示，全美需要再兴建数百万套房产。为了解决住房危机，美国联邦政府和多个州政府也正在推出不同的方案，满足庞大的住房需求。
白宫住房供应行动
10月27日，白宫发出新闻稿，支持将高空置率的商业建筑改建为住宅用途，包括透过新的融资、技术援助和出售联邦政府所属的建筑，用这不同的方式来创造美国急需的经济适用房，而且推动具有节能、靠近交通地点和良好就业的住房建设。
美国总统拜登的这个住房行动，称之为“白宫住房供应行动计划（White House Housing Supply Action Plan）”，计划的重点是为开发商提供资金援助，其中一个是美国交通部（DOT）提供350亿美元的贷款总额，让开发商获得比市场低的利率。那为何是交通部来提供资金呢？
拜登撒钱 开发商快来申请
因为这个项目是希望开发商在交通据点周边提供新的住房，或是把商业建筑改建为住宅使用，在增加住宅的同时，为公共交通提高使用率，是一个一石二鸟的计划。不过该项目，目前使用率还很低，所以交通部的项目主管丹・斯克尼德（Dan Schned）还特别向开发商们喊话，快来申请：补贴贷款的利率，大约只有5%，贷款期为35年，建设后可延期5年还款。
另外，美国住房与城市发展部（HUD）也提供100亿美元，帮助社区增加住房供应，或者是改建商业建筑，把它变成住宅单位或是混合用途。还有，美国总务管理局（GSA）也扩大“好邻居计划（Good Neighbor Program）”，计划把一些联邦政府的房产，重新开发为住宅用途。
总之，拜登总统的住房供应计划有很多细项，而且关于商业建筑转换成住宅单位，还有一个大好处是，不管是低利率贷款、贷款担保、资金援助或是税收优惠，根据每个计划的要求，这些计划可以合并使用，并不是只能申请一项。因此，开发商可以把多项优惠一起使用，提高改造专案的可行性。例如，建设节能住宅，就能同时享有节能住宅税收的抵免。
拜登再撒钱助建商盖房 数百亿援助快来拿！建筑商信心低落 买家好机会！现在买房的人都很有钱吗？这里找新房超方便【美国地产热点】第138集
建筑商信心下降 买家获利
其实，在今年10月份的建筑商信心（Housing Market Index）报告中，建筑商对市场的信心已经跌至今年一月以来的最低水平，对新建单户住宅市场的信心较9月份下调了4个百分点，至40%的水平，不过这比去年同期提高了两个百分点。事实上，今年的建筑商信心是逐月上升，只不过9月底到11月中旬，抵押贷款利率实在上涨得太过惊人，导致买家数量出现锐减，使得开发商头顶一片愁云惨雾！
不过，反过来说，建筑商、开发商的担忧，反而对买房者是一件好事。怎么说呢？根据全美住宅建筑商协会（NAHB）的说法，许多建筑商已采取降价，进行买房促销。10月份，有三成二的建筑商报告价格下降。这是去年12月以来的最高水平，平均价格折扣约为6%。
同时，10月份有六成二的建商，提供了各种形式的销售奖励措施，高于前一个月的五成九。这些措施都是想要为买家提高他们的负担能力，让他们不要被高得吓死人的利率踢出市场！
而且，全美住宅建筑商协会认为，现在美国需要加速建设新房，才能缓解住房危机，也才能帮助通货膨胀率下降，否则缺房状态下，房价很难得到缓解，这样就会让通胀维持在一定的高位，无法达到联准会希望的2%通胀率。
买家年收入达到历史新高
根据全美房地产经纪人协会（NAR）最新的“2023年房屋买家和卖家概况报告”指出，随着房价和抵押贷款利率的上涨，典型的购买全美中位数房价的购屋者的家庭年收入，攀升至107,000美元的历史新高！房地产经纪人协会追踪了2022年7月，到2023年6月的交易，发现这个期间的购房者的年收入出奇的高，前一年的家庭年收入是88,000美元，相差一年竟然跃升了百分之21.6！
房地产经纪人协会的经济学家分析，这是因为利率和房价，把较低收入的人群挤出市场，才使得购屋者的家庭收入增加了近两万美元，是记录中第二次突破六位数。残酷的事实是：只有更有钱的买家，才能在激烈的房地产市场中存活下来。
当前买家的背景
报告中还指出，首次购屋者占所有购屋者的三成二，高于去年26%的历史低点。从1981年以来，首次购屋者平均有三成八的比例。
现在的首购族正在非常努力的进到市场去买房。据调查首购族的年收，比去年的首购族高出近两万五千美元，而且更多人是利用各种金融资产去买房。
买房者的家庭组成也有很大的变化，今年的购房者有七成是家中都没有18岁以下的孩子。这个比例创下历史新高。有孩子需要扶养的家庭，很可能更不容易在目前的市场中生存，所以纷纷放弃买房。买家中也只有五成九的人是夫妻，是自2010年以来的最低比例。
还有，近期买家的搬家中位数距离为20英里。这比去年的50英里下降不少，接近之前15英里的标准，显见疫情以来的大搬迁模式已经逐渐过去。同样，虽然郊区买房有所回升，2023年报告中为四成七，高于2022年的三成九，但是仍低于2017年至2021年的水平，当时超过一半的比例是购买郊区房。
同时，小城镇和农村地区，仍然比去年同期更受欢迎。这个原因我想还是跟房价有关，今年以来中西部的城镇，都特别受到欢迎，涨价最大的都是这些小城镇，反而不是典型的大城市，也不是疫情以来受到追捧的高发展型城市。
至于说买家的财务部分，八成的买家为融资买房，略高于去年的七成八，但仍低于两年前的八成七。首次购屋者的典型首付为8%，算是历年来较高的水平。再次购买的典型首付款为19%，也是历年来的高水平。
买家们为了高房价的首付款，今年增加了对金融资产的依赖，包括出售股票或债券（11%），或使用401k（9%）、IRA（2%）和出售加密货币（2%）等等，否则难以单靠存款或薪资支付头期款。
反过来看房屋卖家，报告中说，典型的房屋卖家年龄为60岁，这与去年的报告相同。而且，卖家通常已经居住了10年以上。他们通常会搬迁到离家人和朋友更近的地方，或者由于新婚、离婚或孩子的出生，而想要换一间房子。总之，没有必要的话，多数屋主们不想以更高的利率购买房子。这样导致待售房屋的数量一直非常低迷。
找新房的新方法
最后，我们再回来谈谈新房。开头说要给大家介绍一个查找新房的方式，这个方式是房地产网站Redfin推出的。他们发觉现在市场上有三分之一的待售房屋是属于新房，比以往任何时候都要高。所以，Redfin现在与另一家房地产网站Zillow合作，目前在线的新房清单，遍布全美共有二十万个左右，可以帮助买家查看新房、新社区的详细资讯，可以发现附近有没有公园、零售店和餐馆，而且还能查看，哪些房屋目前可供出售、哪些房屋已接近完工、哪些是可建造的计划。
假如看到有兴趣的新房，买家可以直接和建筑商提出问题或安排参观。每个新房页面，都提供建筑商的网站、联络方式，以及销售中心位置和营业时间的直接连结。
具体的操作方式，你只要在Redfin的搜索位置上键入你要的地区，就可以发现该地区的地图上可能有部分蓝色标签，点击后会变成红色，便可查看其中的新房信息，喜欢的买家就可以联系参观，或是直接联络开发商询问，操作非常简单。
建筑商能提供你的优惠有哪些？
住宅建筑商泰勒・莫里森（Taylor Morrison）的首席营运长埃里克・霍瑟（Erik Heuser）说，越来越多的买家正在考虑购买新建房屋。霍瑟表示，通常情况下，新房子约占全美房屋销售总量的12%至13%，但如今这个比例已超过两成五。
住宅建筑商所能提供的，实际上是4种优惠工具：第1种是过户成本援助；第2种是临时利率下调；第3是永久性的利率购买，不过这有较高的前期成本，但在贷款期间，买家能享受较低的利率；第4种，对正在建设的房屋延长锁定利率，也就是说，如果在利率比较低的时候，买家可以在较长的时间内锁住利率，以防利率再次飙升。当然也有建筑商提供价降优惠，或这是其它种类的优惠。
买新房需不需要经纪人？
还有一个买新房可能获得更大优惠的方式。虽然买新房不需要买方经纪人，不过有时买新房找经纪人会更具优势，而且建筑商并不会因为你没有找经纪人，就把经纪人佣金折让给买家。经常和建筑商打交道的经纪人，会更清楚建筑商的底线，懂得如何跟建筑商拿到更多优惠。有兴趣买家，不妨可以试试看。◇
责任编辑：李曜宇
