【大纪元10月27日讯】最近以来﹐因贷款利率回升﹐房价的走向就成了人们的热门话题。大华府地区的房价在过去4年﹐一直是两位数增长﹐是历史上鲜见的。仅以Fairfax County 为例﹐平均房价就从原来＄195,713涨到＄357,506﹐上涨了83％；在2003年3月31日到2004年3月31日的一年时间里﹐据统计﹐全美国房价平均上涨了7,7％﹐而大华府地区一直延伸到西维吉尼亚﹐仅过去一年平均房价上涨了12,65％！咱们来看看费郡政府对每套房屋的征税估值(assessment)的涨幅﹐即可见一斑。
从2000年到2004年就增加了66％到86％不等。见下表：
| 地区 | 2000政府估值 | 2004政府估值 | 增长％ |
| Vienna | $255,218 | $435,685 | 71% |
| Alexandria | $167,008 | $289,082 | 73% |
| Burke | $171,317 | $300,687 | 78% |
| Centreville | $157,265 | $276,211 | 76% |
| Chantilly | $186,638 | $325,177 | 74% |
| Clifton | $268,301 | $461,741 | 72% |
| Fairfax | $186,287 | $330,245 | 74% |
| Fairfax Station | $315,707 | $526,719 | 67% |
| Falls Church | $164,862 | $292,030 | 77% |
| Great Falls | $434,176 | $750,446 | 73% |
| Herndon | $194,835 | $329,764 | 69% |
| Lorton | $119,974 | $223,048 | 86% |
| Mclean | $356,762 | $595,044 | 67% |
| Oakton | $281,918 | $466,910 | 66% |
| Reston | $170,918 | $294,037 | 72% |
| Vienna | $255,218 | $435,685 | 71% |
（资料选自Fairfax County Department of Tax Administration ）
以上只是政府为征税对房屋进行的估值。一般来讲﹐这个值是低于市场值的。那么﹐市场上的情况又如何呢？其实不说人们也都知道﹐起码也感觉到了。近几年尤其是过去一年﹐大华府地区的房市又怎能用一个“hot”了得！看看华盛顿邮报登的一些实例吧：
实例1：4125 Bennett Drive., Annandale﹐3室1浴﹐仅仅1008平方英尺﹐独立屋﹐建于1938年上市价＄385,500。而屋主两年前买时仅花了＄180,000！
实例2：12404 Melmark Ct., Reston. 独立屋﹐4室2个半浴﹐1980平方英尺﹐建于1976﹐上市价＄459,900。是屋主大约不到7年前买价的2倍半！
实例3：2022 Leonard Rd., Falls Church ﹐仅945平方英尺﹐1955年的房子﹐3室1浴﹐独立屋。上市价＄350000。
实例4：6451 Hitt Ave., Mclean.上市价＄550000。3室2个半浴﹐1248英尺﹐建于1955年﹐雨天车库还进水﹐但就是这样﹐上市仅仅5天就以高于上市价卖掉了。
实例5：一栋于1979年用＄107,000买的4室2个半浴﹐位于Oakton 的独立屋﹐卖了$500000还多﹐屋主自己也是大喜过望而磋讶不已。
我有一个在政府部门工作的朋友﹐眼光独具﹐用不多的积蓄﹐去年底在Manassass买了两个两室的小condo﹐每个只化了＄95,000。付了5％头款﹐然后租了出去。每月租金收入除了所有花费之外﹐还略有现金收入。到上个月仅半年时间﹐他非常高兴地发现﹐这两个condo每个都至少可卖到＄145,000了。
这样的实例实在很多﹐但在我认识的人中﹐有一个人的例子﹐真的很不平常。每提起来﹐都令人感叹﹐不能不佩服他的胆识和眼光。这个人也和我们大多数移民来美国的人一样﹐靠打工为生﹐没有几多积蓄﹐但他就是头脑灵活﹐喜欢了解信息﹐能很快跟上形势。去年9月﹐他用不多的积蓄﹐只付5％的头款﹐在Fairfax 买了一间连栋屋﹐化了＄245,000。每月付一千多﹐然后他又把地下室收拾好租了出去﹐租金＄500；谁想在今年初他发现了一处建筑商的新连栋屋﹐起价仅＄285,000。他非常喜欢﹐而且意识到这是个好时机。因为﹐随着市场发展﹐这个地点﹐这个价位﹐这样的房型﹐是转瞬既逝的。他当机立断﹐筹措定金﹐留下了这个房子。事实证明他的决策是对的。才只不到一个月后﹐同样的建筑商﹐同样的房子﹐同样的地点﹐卖价就提高了＄15000到＄25000！还出现了许多人抽签买不到的局面。现在﹐他的现住房﹐还不到一年﹐可以卖到＄325,000()。而这套新房可望在9月份交工。届时﹐他可有两种选择：1：卖掉现住房﹐用增值所得付掉20％的新屋头款﹐及过户费﹐稳稳当当﹐而且新屋在他的精心设计下不仅温馨可人﹐一楼也可出租。2：原有住房保留﹐继续出租﹐(因为地点很好﹐容易出租)以租养房继续增值。新房呢﹐仍只付5％头期款﹐或更少﹐一楼出租﹐帮助减轻负担。
这样﹐不到一年时间﹐就有了两套房子﹐而且新房是一个22尺宽﹐砖面边间连栋屋。这房子若放在Vienna﹐起码要＄750000起价；即使在Centreville,起价也要伍拾万以上了。
总之﹐前几年﹐去年﹐只要买了房子的﹐几乎是每天看着自己的房子增值。我有个老乡﹐两年前为了孩子上学﹐在维州Langley学区化九十万买了套房子﹐到今年孩子毕业
前房子上市卖了一百贰拾几万。不仅两年房白住﹐还赚了贰拾万。当前﹐利率已见回升﹐市场明显降温。一个房子上市﹐数十合同去抢；一个房子早晨上市下午就已经卖掉；这样的事情﹐已成昨天。
现在是﹐买了房的人们担心房价下跌﹐equity 减少﹐买的赔钱；没买房还想买房的人﹐盼着房价下跌﹐可又怕利率越涨越高而房价不跌……﹐到底买还是不买……﹐犹豫﹑徘徊﹑观望……﹐一时之间﹐房价的走向成了人人关心的问题。
今天我只想就我所看过的﹐研究过的众多资料﹐与大家共同探讨﹐谈一下看法﹐以求抛砖引玉。
首先﹐我觉得要想分析市场走势﹐应先找出过去几年华府地区市场火爆的根本原因。记得年初一位朋友在电话中和我讨论这个问题﹐是他启发了我对这个问题进行思考。在这之前﹐我从来也没有认真的去想过这个问题﹐只是想当然的认为是利率降低引起大家抢着买房。但是﹐他当时就问我：利率处于最低﹐是全国一样的﹐但为什么只在洛杉矶﹑大华府等几个地区出现了买房风潮﹐房价飙升的局面呢？是呀﹐这一下就把我问住了。也引我进一步去思考﹐进一步去探讨。经过多方面研讨﹐那么﹐主要原因只有一个﹐就是：本地区的就业机会增多﹐外来人口增多﹐形成了一个潜在的巨大需求市场。有关资料显示﹐仅从1970年到今天﹐Fairfax 的人口就从45万增加到了103万﹐而且预计到2010年会是111万；Loudoun county从1970年的3万7千多人增加到去年(2003年)为止的21万1千多人﹐而且仅从90年到2000年的十年间﹐就增加了近一倍──从8万6千多人增加到16万9千多人。Prince Williams County则从1990年的21万多人增到现在(03/15/04)的33万2千多人！这些人是一个极大的潜在买房市场。可以想见他们可能一直在考虑买房﹐但由于各种原因﹐一直没买成。利率的降低是一个强有力的催化剂。一下子造成了过去4年的买房高潮。那么﹐即使利率调高﹐这个市场是不会消失的﹐而且人口还是在不断增加。只要大华府地区一如既往﹐不断地提供工作机会。(也就是说﹐白宫永远在这儿。这大概不太成问题﹐有如北京不会迁移。但恐怖份子事件又当别论)。而相反的﹐土地却是不会增加了﹐而且越用越少。华盛顿邮报的一篇文章提到：建筑商找不到土地建房的日子不远了。今年年初乔治梅森大学的地区分析中心(the Center for Regional Analysis at George Mason University)还预报﹐到2025年﹐大华府地区将有21万8千1百套房屋需求不足。而这项预报当中所指的大华府地区(Greater Washington)﹐指的是从马里兰的Frederick 到北维州的Spotsylvia﹑西维州的Barkeley。报告认为﹐这一短缺是由于本地区工作机会﹐就业率 及人口增长超过了住房增长而造成的。报告还指出﹐即使在2000年华府地区的住房数相比于就业数﹐也还少了4万3千2百套(unit)。也就是说有些人在这儿工作但不在这儿居住。此报告还预计大概不到2025年﹐Fairfax,Loudoun﹐Prince Williams﹐也许还有Montgomery County,就会宣告土地用磬。而Howard County﹐也许2015年就会没有土地可用了。目前华府地区人口最密集的地区之一是维州的Arlington﹐再就是马州的Montgomery。Arlington也是过去4年房价涨幅最高的地区之一。全国经济人协会NAR的权威人士分析说今后10年内大华府地区的房价仍将以每年平均5％的速度上升。“可能有的年份高些﹐有的年份低些。”而华府地区的失业率则是全国最低的﹐平均仅百分之2点几。
总之﹐别只说过去4年﹐就是过去40年﹐华府地区房价总的趋势也是一直在涨的。有事实为证。我的一个朋友﹐土生土长老美﹐71年在维州的Telegraph Road 用五万美金买了一套独立屋﹐当时是十几年新﹐2000年卖了＄369000。涨了多少倍﹐增大家自己能算出来。然后﹐他又用一半的钱买了一套连栋屋。当时化了＄169000,现在市价少说也有26﹑27万了。
所以﹐可以这样说﹐大华府地区的房价﹐总的趋势是涨﹐只是有时高涨﹐有时低涨﹐有时持平。当然﹐也不排斥在经济不好时期﹐有些人经济状况发生变化﹐或有些人急于用钱﹐不得不降价出售。或是有些房子状况特殊﹐也要降价。但是要想房价从整体上回落﹐不太现实。因为在过去4年中﹐即使再不怎样﹐人们也都会作重新贷款﹐极大地减轻自己的负担﹐保护自己不至于落到抛售房子的地步。而且﹐每个人都需要住房﹐非买即租。况且人们都越来越认识到﹐租房不如买房合算。租房假如每月付房租＄800﹐3年下来就是＄30,264。月付＄1200﹐3年是＄45,396。如果月付是＄2400﹐那就更多了﹐3年下来就是9万多。以月付＄1200来举例﹐按30年定期按揭贷款利率6％来算﹐大约可贷款20万左右(只是大概算﹐没包括地产税及保险金)。也就是说你可供一个20万左右的房子(只不过是给自己供还是给别人供罢了)。三年下来﹐除了贷款利息可能抵税外﹐房屋还有增值﹐你的equity可能增长。也就是说就在你住房期间﹐房子就在为你赚钱。其实﹐这是许多人都知道的了。关键是在买的时候﹐要根据自己的实际情况﹐具体分析﹐去决定买还是不买？买什么样的？如何买？6月25日的新世界在生活论坛版登了一篇文章“我的买房经验谈”﹐我觉得说得非常好﹐大家可以去找来读读。我就不再多说﹐我只想强调一点﹐那就是在买房时﹐量力而行﹐不要强求一次到位。小房逐渐换大房﹐旧房慢慢换新房。只要是自己住﹐买了就比不买好 。
根据自己的具体情况﹐再针对市场实际﹐决定买还是不买﹐买什么﹐怎样买；这就需要一个知识丰富﹐业务精通﹐极具爱心耐心和诚心的专业人士来帮你出谋划策了。
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作者简介﹕ 王建新﹐大都会房地产公司的职业经纪人﹐专职服务于马州和维州。 为了回报华人朋友对她的支持﹐应大纪元报社的邀请﹐今后她将陆续向大家介绍社区情况和有关信息。如果您想买到称心的房屋﹐或想卖掉您现有的房子﹔或者有关房地产方面的任何问题需要帮助﹐请您与她联系﹐她一定会竭诚相助。
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