【大纪元9月8日讯】(大纪元时报记者杨红马里兰报导) 在过去的六﹑七年间﹐华府房地产价格不断上涨﹐房地产生意随之火爆。但是近来似乎风向变化﹐房地产市场从卖房市场走向买方市场﹐房屋上市数月不能成交﹐房屋出售的牌子到处可见。但是建筑商似乎并未停止开发新区﹐新区房屋建造仍在进行。华府房地产到底是如何走向﹖带着这个问题本报记者采访了CapStar商业地产公司总裁林邦夫先生。
林邦夫先生1994年成立CapStar商业地产公司﹐2005年该公司佣金总额达到120万美元。在这之前他在美国建筑工程公司担任财务总裁﹐对房地产规划和投资有丰富的经验﹐近来经常被做为房地产专家接受商业Gazette采访。他从房地产市场的特点﹐房地产市场环境﹐和房屋购买者的态度来分析目前他对本地市场的看法。
房地产市场特点
林邦夫介绍﹐房地产市场与股票市场不同﹐不会大起大落﹐通常向下调整在5%到10%之间﹐但是一旦开始上涨﹐涨幅相当可观。马州洛城一带的房屋有在五年内长了两倍的﹐购买时15万美元﹐卖时卖到五十万。但是这样好的房市非常特殊﹐不能指望这样的市场重复。过去房地产市场周期有七年﹐十年﹐最长十二年﹐最近短到三年﹐总体来讲从长远看房价只长不跌。
华府房地产市场环境
华府房地产市场环境与其它地区﹐如佛罗里达和拉斯维加斯。佛罗里达和拉斯维加斯是旅游城市﹐那里的房地产靠其它地方的富裕带动。而华府是政治文化重地﹐特别是战乱时期﹐联邦政府需要扩张﹐特别是五角大楼和国土安全部。马里兰州还是生化科技的发展中心﹐生化科技方面的就业机会也在成长。基于这些因素﹐据估计在今后两年里﹐华府就业机会会增加十几万。而每一个人口又会带来其它服务行业的就业机会﹐一个人口通常能够支持三到五个服务业就业机会。同时这个人口也会带动家眷随之迁移﹐美国家庭平均人口是2‧7。
以此推算﹐在今后两年﹐华府人口会增加一百万。新增人口必然会带动房地产市场的持续发展。
房屋购买者的态度
人们购屋要么是自己住﹐要么是投资。林邦夫建议﹐若是自己住﹐不必多考虑﹐目前就可买﹐因为华府的地产市场很健康﹐前景非常好。但是在任何时候购买都要买对地点﹐学区﹑交通和环境是最重要的因素。提到环境﹐林邦夫介绍﹐目前建筑开发商有一个新概念﹐叫作“生活方式中心”(life style center)﹐ 这个概念就是不出社区﹐人们可以工作﹑购物﹑和娱乐。这样可以减少交通的拥挤﹐社区本身就像一个小城市。马里兰州的哥伦比亚(Columbia)和蒙特马利村(Montgomery Village)都是全国获得社区设计奖的地方﹐但是比起维州的艾斯本社区(Ashburn)就差很远。艾斯本社区的设计更现代﹐是以“生活方式中心”的形式设计的。
对于投资者﹐林邦夫建议避免投机做短线﹐以长期投资为本。做短线的缺点﹐赚得少或不赚﹐因为短线涨幅有限﹐交完移交税﹑佣金﹑资金增长税﹐再加上付出的精力和辛苦﹐其实是得不偿失。另外﹐现在很多开发商规定只能自己住﹐不能出租﹐贷款公司也有早付清罚款﹐罚款可达贷款额的5%﹐也就是说﹐贷款60万﹐罚款3万。做为长期投资者﹐要考虑出租的租金是否能补偿每月贷款所需的费用。长期房地产投资从长远看只会长不会跌﹐长期投资的另一个好处是资金增长不超过一定数目﹐不需交资金增长税。在华府地区﹐住够两年﹐就可享受这一优惠。
总而言之﹐购房者要明确为什么买房﹐买在那里﹐买的作用是什么﹐为什么投资﹐来分析和判断是不是一个好的投资。
