【大紀元2010年11月19日訊】（大紀元記者張茹墨爾本編譯報導）上次說到澳洲人投資美國物業會面臨兩個風險，第一個風險是不但買了房子，連房子所附帶的債務，比如欠繳的稅款等也一併收歸囊中，第二個風險就是找不到好的物業經理。
My USA Property的執行總裁艾倫（Andrew Allan）先生說，與美國的物業經理打交道，溝通是最具有挑戰性的難題。
「在澳洲我們對物業經理的期望值很高，但在美國，投資者都是在自己家附近買投資物業，然後自己管理。」艾倫解釋說，所以有些我們認為理所應當的事，比如定期查房，提供賬單和尋找優質的租客等，美國的物業經理並不一定會做到，我們要教給他們。
美國物業經理的收費是在8%-10%之間，艾倫說，「聽起來很高，但我們也要考慮到美國的租金比澳洲低，通常租金是每月500元。」
投資者要想讓物業經理把房租付給你，首先需要開一個美國的銀行賬戶，然後通過國際轉賬把租金轉到澳洲的銀行賬戶上，或者通過Visa借貸卡，從ATM取款機上把錢取出來。
如何選擇投資的熱點地區
在澳洲即使一個經驗豐富的投資者也很難把所有的投資熱點都數出來，在美國就更難。美國雖然跟澳洲面積差不多大，但城市要多得多。
而且不像澳洲，美國很多城市的住房供過於求，地區與地區之間都存在較大差異，所以不能用空置率這個指標簡單的衡量。
在進入美國市場之前，澳洲投資者需要明白一個非常重要的問題。
在澳洲是越靠近CBD的房子越好，在美國可不是這樣。美國不像澳洲這麼集中，它的基礎建設、娛樂設施和就業是分散在各個區的，通常情況下人們不願住在靠近CBD的地方。艾倫建議投資地點要選在移民率比較健康，就業前景好的地區。他將投資的熱點地帶劃分為三類：
1． 正現金流 （房價在US$20,000至$35,000）
如俄亥俄州的Cleveland和Toledo
艾倫說，這些地方都是重工業地區，在金融危機中受創頗深，失業率比其它地區高，但城市的基建和民用設施很好。
2． 中等現金流但有資本增值潛力（房價在US$40,000至US$65,000）
如堪薩斯州的堪薩斯城、密蘇里州的聖路易斯；佐治亞州的亞特蘭大；和美國田納西州的孟菲斯（Kansas City,Kansas;St Louis, Missouri; Atlanta,Georgia;Memphis,Tennessee）
「這些城市的基礎設施非常好」艾倫說。
3． 資本增值潛力很大，現金流也不錯（房價在US$75,000以上）
如北卡羅萊納州的夏洛特，德克薩斯州的聖安東尼奧，以及得克薩斯州的達拉斯
（Charlotte,North Carolina; San Antonio, Texas; Dallas,Texas）
艾倫解釋說，世界500強的很多公司都把基地設在這些城市，在聖安東尼奧還有三個軍事基地。在未來三年，很多軍事人員要退役，在附近一帶會創造住房需求，帶動經濟增長。
其它可以考慮的地區還包括旅遊熱點奧蘭多和邁阿密。
以上只是大概的介紹，艾倫說，「在澳洲買房，我們講好區和差區，在美國講好的街道和差的街道。所以你需要有一個值得信任的人告訴你每條街的實際情況。」
「舉個例子，在洛杉磯你站在柯達劇院前，走來走去的都是提著古奇手提袋，腳蹬Jimmy Choo高跟鞋的富人，可是往一個方向走400米，你就到了吸毒犯集中的貧民窟。」在美國各個地方都是類似的情況。」
如果你想檢測一個小區的質量，有一個簡單的辦法：找一位獨立的物業經理人，在他看過房子之後，看他是否願意管理你的物業。如果他願意代理，那說明這個區的情況還不錯。
心動不如行動
很多澳洲投資者看好金融危機後的美國房地產市場，但是礙於兩國經濟和投資環境的差異，不知從何下手。
McHenry Partners的董事瓊斯（Michael Jones）先生說，瞭解美國稅收系統是關鍵的第一步。
投資者最常見的做法是在美國註冊一個有限責任公司LLC(Limited Liability Company)「LLC跟澳洲的私人有限公司差不多。」不少投資者會選擇在澳洲也註冊一個私人公司，這個澳洲的公司作為美國公司的子公司。這樣做的目的一是保護澳洲的私人資產不受影響，另外租金收入按照較低的公司稅率交稅，而不是按個人的高稅率交稅。
瓊斯說，一旦合適的購買結構確定後，會計師會幫助進行聯邦一級的稅務登記，然後根據物業所在地進行州級別的稅務登記。
「如果沒有完成適當的登記，投資者將按照租金毛收入的30%交稅。記住，是毛收入而不是淨收入。」瓊斯鼓勵投資者購買公共保險和業主保險來保障自己的權益，否則一旦打起官司來，遠隔重洋，真是勞民傷財。
投資者需要按照美國的會計年度進行聯邦和州一級的納稅申報，由於美國的會計年度和澳洲不一樣，所以要有所調整，另外，利用澳洲和美國之間的稅收協定可以防止雙重徵稅，這些都是投資者的必修課。
下面是美國稅制中關於房地產投資的有關規定：
● 一套物業在40年新以內的才可以計提折舊
● 按揭利息是可以扣稅的，這跟澳洲一樣
● 裝修費用，如新廚房、浴室等，可以計提折舊
● 每年一次去美國的旅費，包括機票、旅館等可以扣稅
（全文完）
