【大紀元7月2日訊】（大紀元記者嚴華報導）根據房貸銀行協會MBA(Mortgage Bankers Association)週三發布的數據，正當再貸款利率降至歷史低線時，上週重新抵押貸款(Refinance)的申請量增加了12.6%，佔了所有貸款業務的77%，是自去年5月來的最高水平。
那麼有房貸在身的屋主到底該不該重新辦貸款？理論上說，用現在的低利率代替過去的高利率是百益而無害的，但是現實情況並非都是如此。我們看看專家怎麼說！
值不值得重新貸款
新美貸款銀行(Summit Mortgage Bankers, Inc) 貸款顧問Kenny Chen說明，之所以稱為「重新貸款」，並不是僅僅簡單的修改過去的貸款條款，而是重新向銀行申請新的貸款，並用申請到的貸款首先償付過去剩餘的本金，然後，貸款人以新的條款和貸款利率，每月向銀行支付本金和利息。申請貸款避免不了做估價、產權調查等一系列貸款費用。問題就是，重新貸款為我們每個月省下的費用，能不能足以支付做重新貸款的貸款費用。
Kenny Chen舉了個例子。許先三年前30萬的貸款，當時利率是30年5.5%，地稅保險每月$500，每月總貸款費用$2,203.36。現在本金還剩28 萬，如果按上週30年4.625%來計算，新的貸款每個月總費用$1,939.59，相比以前的貸款每個月省了263.77元。如果總過戶費用4千，那只要一年半都不到，每一個月省下的費用就足以支付申請貸款的過戶費用了，所以重新貸款是划算的。
也許有人會問，已經還了3年貸款了，還剩 27年，重新貸款後不是又要還30年的貸款？所謂的銀行利息其實就是融資成本，5.5%也好，4.625%也好，是銀行借款給我們的成本率。我們償還銀行貸款可以按照不同的條款和期限，無論27年還是30年，不同的是還款的攤銷方式。攤銷方式的不同並一定能省錢，但是貸款成本（利率）的降低卻能實實在在每個月省下一部分利息。
能不能夠重新貸款
Kenny Chen提出兩方面看法，一是房屋價值，另一是個人收入信用。
房屋價值方面，Kenny表示，很多人都會高估自己房屋的價值，他們在買入後花了大筆錢進行室內裝修、修理屋頂、安裝各種設備，他們覺得房子的價值會提升，至少超過當時的購買價格。其實很多時候並不然。房屋的價值會受到很多因素影響，宏觀的經濟情況和微觀的，比如附近房屋的成交價格。
Kenny 再舉了方小姐的案例：5年前房屋估價40萬，貸款85%，即34萬，因為貸款比例超過80%，每一個月需要支付一定的貸款保險。現在還剩30萬貸款，方小姐希望通過重新貸款省下貸款保險的費用。但是其實現在該地區房價貶值，估價結果才35萬，重新貸款的貸款比例仍然高達85.7%，如果方小姐不能先付2萬把貸款降到28萬，她每個月仍需要支付貸款保險。
至於屋主收入信用方面，Kenny Chen說道：重新貸款也必須審核貸款人的信用記錄，收入報稅和資產情況。一般幾年前獲批的貸款，由於現在較低的利率，通過審批不會有太大的問題。比較值得注意的是以前做不查收入的貸款者，因為次貸危機前，銀行審批程序寬鬆，幾年前能獲批的貸款現在重新申請可能會有些困難。
是否選擇重新貸款，不僅要計算實際的收益和成本，還必須考慮個人、家庭實際的經濟狀況還有個人偏好，比如把30年貸款換成15年，固定利率換成浮動利率等等。 (http://www.dajiyuan.com)
