【香港樓市動向】CCL破頂後稍回落 新界區續創新高

當局承認問題有助找出路 繼續出口術難為樓市降溫

【大紀元2015年02月07日訊】反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續三周創歷史新高後稍為回軟,最新報134.03,按周微跌0.45%。分區指數個別發展,港島區上周大幅反彈後回落2.27%;九龍區三連跌,按周再調整0.33%;新界東連續三周創歷史新高,按周再升0.45%,更首次突破140點;新界西亦兩連創新高,按周升1.64%,兩周累升3.6%,首次突破120點。其餘各大領先指數包括大型屋苑指數、大型單位指數及中小型單位指數上周創新高後均回調不足0.9%。

居屋熱火直捲上車盤

受新一批居屋申請火熱影響,加上《施政報告》一無是處,樓市全面升溫。上車盤更全面失控,買家及投資者繼續瘋狂搶奪。沙田第一城兩房戶呎價成交接近1.6萬癲價,天水圍嘉湖山莊最新成交呎價已超越97高位,大角咀213呎居屋以超過3百萬成交。搶購潮亦蔓延至公屋,令二手交投量價齊升,粉嶺一個實用面積僅164方呎公屋呎價搶至超越1.1萬元。新盤加價加推已成指定動作,某東涌樓盤多次加推均數小時內清貨。

部份大型屋苑成交數量。(大紀元製表)
部份大型屋苑成交數量。(大紀元製表)

值得留意的是投資者比例增至三、四成。首次置業者難與投資者爭,皆因大部份投資者手上有物業,且市價已大幅升值,以物業套取現金再投資並不困難。若政府再不採取以板塊細分的管理計劃,新一代人若不靠祖蔭根本都無法置業。租樓難以安居,因供應不足令租金隨時飆升兩三成。

政府所提出安居樂業的願景及越住越好的豪言,因昏庸的領導、樓策的背馳及執行的無能,全屬鏡花水月。觀乎市場氣氛,上車盤升勢短期難止。

運房局長未肯承認問題

運輸及房屋局局長張炳良出席一個與青年人交流的活動,又再談及高樓價問題並非香港獨有,又指本港去年樓價上升13%,英國及澳洲樓價也上升14%。到底局長希望對年青人帶出甚麼訊息?

正如上期本欄分析,2014年6月初,本港的平均樓價是09年初的208%,樓價在這基礎上再大幅上升,其它地區絕對不能同日而語。再者,問題核心是負擔能力而不是價格升多少,如果收入升幅遠超樓價升幅,後者雙位數升幅又何足掛齒?

按最新的國際住房負擔能力調查報告,本港樓價已屆家庭入息中位數的17倍,是有紀錄以來最高,遠超悉尼的9.8倍及倫敦的8.5倍。局長利用語言偽術,混淆視聽,意圖把問題轉移至外國及合理化,掩飾樓策失誤。語言反映思維,又再證明本港政府根本不承認負擔能力問題所在,更遑論正視及提出解決方案。

兩局只顧出口術

政府對樓市飆升一籌莫展。正如筆者所料,金管局及運房局只顧出口術,以官腔敷衍市民。兩局同聲表示政府關注樓市走勢,會繼續採取必要措施,穩定樓市,防止樓市過分熾熱造成各種負面影響。先是金管局,出招還要再觀察數據。不幸的是樓價數據滯後,當看到明顯走勢再出招,為時已晚。運房局張炳良又借故在立法會房屋事務委員會上指,在零利率及量化寬鬆影響下,若未推出雙辣招,物業市場可能會更為熾熱云云。

正如上期數據分析,過去7個月樓市飆升,尤其是上車盤短期狂飆三四成,與量寬無直接關係。再者,市民根本沒有興趣知道沒有推出兩輪需求管理措施樓價會如何,或許樓市未被辣招扭曲而平穩上升而非曲棍球棒式上升,又或許政府不減辣而樓市繼續橫行。等同病者求醫,醫生不但未有把病醫好,還繼續拖延,又指病者幸運,若非吃了兩劑特製靈藥,恐怕已一命嗚呼了。庸醫良醫,看官自己評論。

另外,大眾應很有興趣知道局長如何定義過分熾熱,如何衡量負面影響。若上車盤於數月間狂飆三四成,平均樓價屆家庭入息中位數的17倍還不算過分熾熱,幾可肯定,局長定義偏離大眾合理期望。梁振英上任已兩年多,現時要看的是樓市管理成效。這些口術市民已經聽膩了。

責任編輯:玉倩

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