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灣區房市觀察

當前中國資產泡沫對硅谷房地產的影響?

文:衡可敏Kim Heng・德立昂地產國際行銷總監

新州稅務局的最新數據顯示,去年第三季度售出的房產中,超過十分之一被海外投資者買走,遠高於本地首次置房者的購房比例。而且,其中中國投資者買走的比例最大。(大紀元圖片庫)

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【大紀元2016年12月17日訊】隨著硅谷房地產市場的冷卻,許多人關注到,似乎中國投資資金在整個地區的力量正在減弱。本地買家不由得感到,市場的沉寂是否意味著中國人來灣區購房的數量正在變少?最突出的關注是,這種變化對當地房地產市場是好還是壞?

中國人現金買房遇阻

中國買家仍然非常希望在美國購買房地產,因為擁有國際房地產,特別是美國房產的重要性根深蒂固在他們用「地」來守財的文化中。此外,美國房地產更具吸引力,因為美國對外國人購買房地產的限制很少,這與其他許多國家不同。

儘管有這些煽動的因素,但還是有許多爭端導致了中國對美國房地產投資的下降,其中很大的原因是中國許多主要城市的房價快速上漲。其他相關的因素還包括,諸如人民幣貶值、中國政府反腐敗運動和緊縮貨幣流出政策的實施。由於這些問題,財富自由流入美國的管道驟然縮減。對於仍然決定在美國當地投資的中國人來說,許多人不得不利用貸款買房,而不是過去五年受中國買家青睞的現金購買方式。

圖:中國人在美國現金買房受阻,更多人不得不用貸款買房。(DeLeon Realty提供)
圖:中國人在美國現金買房受阻,更多人不得不用貸款買房。(DeLeon Realty提供)

中國富人擔憂資產泡沫即將到來

中國政府陷入抑制財政政策,或確保增長政策的兩難之間。中國的貨幣供應量自2007年以來翻了兩番,但由於政府嚴格的貨幣流出政策,新的現金大部分被困在中國境內。根據房地產公司Knight Frank的調查報告,深圳(主要一級城市之一)的公寓價格最近上漲47.5%,為全球最大增幅。7月,中國6個主要城市的房價比上年增長20%以上;在8月,則有10個城市。

在一級城市如北京、上海、廣州和深圳有許多小泡沫或資產泡沫。這些資產泡沫最終將爆發,這將會造成中國經濟,及其相應的房地產市場全面崩潰。許多在中國不同的城市擁有多個房產的業主,擔心這些資產泡沫正處於爆發的邊緣。這預測著,這些業主較更為情願地出售一些在中國國內的房產,並將他們的財富轉移到國外。

作為一種多元化戰略,一些中國房地產投資人,特別是那些富有的投資者們,開始在世界其它地方投資,特別是在美國大都市地區如硅谷、紐約和洛杉磯。中國投資者始終把美國舊金山灣區視為最安全的房地產投資避風港之一,因為其高質量的教育、潔淨的空氣、著名的學府、直達航班、充足的風險資本和對創業者有利的環境。

除以上因素之外,還因為該地區大量的亞洲人口和完善的城市設施。因此,造就了許多富裕的中國人趨之若鶩的來到硅谷——這個世界上最令人垂涎的熱門地區之一。

加速資金外移的渴望

中國政府的反腐運動在中國國家主席習近平領導下發起,於2012年開始,但直到今年才達到頂峰。習近平通過實施這一運動,嚴厲打擊「大老虎」,即這些貪腐高官。這是中國共產黨統治史上最大規模的反腐敗鬥爭,許多官員因賄賂而受到調查、撤職和其他不當行為的指控。

習近平的反腐運動打擊許多「大老虎」,這些高官的錢受到箝制。(DeLeon Realty提供)
習近平的反腐運動打擊許多「大老虎」,這些高官的錢受到箝制。(DeLeon Realty提供)

截至2016年,該運動成功地拘留了120多名官員,中國政府還沒收了許多高級政府官員的護照,以防止他們逃離國家或非法洗黑錢出境。這一運動向那些仍在職的政府官員發出警告,政府不再容忍行賄受賄和洗黑錢等行為。

根據中國目前的政治清洗政局,人民幣貶值給中國公民帶來額外的壓力迫使他們急於將錢轉移出國,因為許多人擔心人民幣會繼續貶值。人民幣兌美元今年貶值約百分之三;截至2016年12月6日,匯率為1比6.879元人民幣,是8年來最弱的水平。

此外,中國人民銀行沒有採取積極行動防止人民幣的繼續下跌。這種貶值促使許多中國人在世界其他地方尋找其資金的新落腳點,特別是硅谷,他們認為在那裡他們的錢會更加安全。

為了進一步強調事態,中國政府最近對一線城市可以擁有的房屋數量實施了限制。隨著人民幣的貶值,這一行動只會增加中國公民將錢轉移至國外的願望。也許此次資金轉移的最大障礙是發生在中國政府決定收緊貨幣流出政策之時。

大富小富 外移資金路不同

儘管有很多激勵因素導致中國人想將資金轉移到硅谷,但這種緊縮使得中國買家更難從中國一次性拉出資金。相反,許多潛在的中國買家必須通過旅遊簽證前往美國並開設美國銀行帳戶。這個繁瑣的過程被中國人稱為「螞蟻搬家」,因為它需要用較長的時間來轉移資金到他們新的美國帳戶上。這種冗長的方法較明顯地證實了中國在美購買房地產的現金買家銳減,因為這些買家在美國可獲得的現金量受到了限制。

許多新移民較青睞於購買150萬到200萬美元之間的房子,這些購買將多數通過貸款來實現,因為現在將資金轉移出中國是一件困難的事。然而,一個有趣的觀察是,貨幣流出政策對高端房地產市場(即超過500萬美元的硅谷房產)沒有太大的影響。這個資產水平的買家,主要是已經在中國境外設立了銀行帳戶,並能夠自由地移動資金的企業主。

2017的硅谷房市

在可預見的未來,對資產泡沫和政策的擔憂,如人民幣貶值,將繼續造成中國經濟增長的不確定性。依次,硅谷房地產市場的冷卻將會延長。儘管這些因素促使中國公民將錢轉移出國的激情欲望增大,但如果中國政府不放鬆貨幣流出政策,這種財政轉移將變得越來越困難。

許多觀察家正在觀察、質疑這些因素,會不會影響未來的硅谷房地產市場。我則認同硅谷當地的房市將在2017年繼續穩定調整的觀點。

筆者為德立昂地產公司(Deleon Realty)國際行銷總監 衡可敏(Kim Heng) 如有相關房地產疑問,歡迎諮詢650.368.8688(中、英文皆可)
筆者為德立昂地產公司(Deleon Realty)國際行銷總監 衡可敏(Kim Heng)
如有相關房地產疑問,歡迎諮詢650.368.8688(中、英文皆可)

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責任編輯:李曜宇

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2016-12-22 10:42 AM
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